Investițiile în dezvoltarea de clădiri de birouri au atins „rock bottom” în ultimii doi ani atât în România, cât și la nivel european, spune, la Profit.ro TV, Bogdan Cange, Managing Partner Fortim Trusted Advisors.
„De aici, ele pot doar crește. La nivel european, undeva la 40 de miliarde de euro s-au tranzacționat, ceea ce reprezintă un „all time low”. Birourile au suferit mult în ultimii patru ani. Nu au reușit încă să-și revină și cred că este o situație care nu va mai putea fi niciodată la fel ca înainte de pandemie pentru că, în primul rând, ciclul de dezvoltare și investiția într-o clădire de birouri este perturbat.
Aveam perioada înainte de 2020, când un dezvoltator propunea un proiect de birouri, avea o vizibilitate asupra perioadei de dezvoltare a lui, lucru care astăzi, dată fiind situația autorizațiilor, a PUZ-urilor, este cu totul incertă, după care mergea spre preînchirierea acelui activ și reușea să o facă în proporție de peste 50%, uneori chiar ajungea la un procent de ocupare integral, la recepție și la livrarea clădirii de birouri. Lucrul acesta este perturbat de faptul că cererea a scăzut în pandemie cu 50% și tot nu și-a revenit”, spune acesta.
Semnele de revenire în ceea ce privește piața imobiliară de birouri, adaugă el, sunt „timide”.
„Motivele sunt mai multe. În primul rând, companiile și-au integrat deja politicile de work from home și majoritatea acceptă ca 50% să fie un mutualization ratio, adică un birou la două persoane. Și mai mult de atât, orice relocare, orice investiție într-un nou birou înseamnă costuri mari de instalare, iar prețurile în amenajarea birourilor și materialele de construcție au crescut și ele. Sunt investiții foarte mari”, explică el.
Astăzi, dezvoltatorii care mai construiesc birouri în București, în pofida cererii reduse, sunt străini.
„Dezvoltă chiar speculativ, pentru că nu sunt semne foarte solide că acele birouri se vor închiria. Însă, întotdeauna pot spune că sunt companii mari care caută actualizarea spațiilor de birouri. Devine foarte importantă această agendă ESG și unele dintre strategiile prin care companiile cred că vor aduce înapoi oamenii la birou este sentimentul de comunitate, care se poate forma doar într-un spațiu care este adaptat culturii acesteia.
Sunt însă pentru 2026-2027 semne că vor fi livrate în piață spații noi de birori, dar aceste dezvoltări pot fi sau nu întârziate în funcție de această preînchiriere a lor”, precizează Bogdan Cange.
Oportunități semnificative prezintă însă sectorul de retail și cel industrial și logistic, care continuă să atragă tot mai multe investiții.
„Este pentru prima oară când sectorul industrial a ajuns să aibă un volum mai mare decât cel de birouri. Birourile au fost întotdeauna istoric zona unde s-a investit. Dar de când aceasta nu mai este superstarul, ci dimpotrivă, este chiar pe locul 3, sectoarele de retail și industrial au atras atenția investitorilor. Sunt chiar noi produse emergente, ca de exemplu data center-ele.
Un alt sector care s-ar putea să apară în statisticile viitoare este cel de parcuri fotovoltaice de energie. De asemenea, retail-ul și industrial-ul la nivel european, dar și în România, atrage în continuare cel mai mult interes. Există în România cel puțin 4-5 mall-uri de dimensiuni foarte mari în construcție, în Iași, în Cluj, în Timișoara și în București.
Și asta doar arată interesul pentru dezvoltare și faptul că această industrie are și chiriași, se bucură de grade de ocupare mari și mai mult există un investitor important britanic, M-Core, care face achiziții în mod constant și destul de importante în acest sector. Se construiesc foarte multe parcuri de retail”, mai spune Bogdan Cange, adăugând că retail-ul este un segment de „mare preocupare” în rândul investitorilor.
În ceea ce privește segmentul industrial și logistic, aderarea României la spațiul Schengen nu a dus la o creștere semnificativă a volumelor.
„Un produs care la noi încă este aproape inexistent este cel de Sale and Lease Back. Sunt fonduri foarte mari de private equity care achiziționează hale de la proprietari, iar aceștia rămân mai departe în chirie pe perioade de 15-20 de ani. La noi astăzi cu greu găsești un chiriaș să aibă o astfel de previzibilitate pe o perioadă atât de îndelungată. Dar sunt tranzacții care în Europa sunt la ordinea zilei. Și poate vom vedea producători care vor prefera să elibereze din capital trecând într-un sistem de chirie. De asemenea, sunt foarte mulți retaileri care și-au mărit capacitățile de depozitare”, mai spune acesta.
Piața rezidențială e caracterizată de o cerere puternică, în timp ce oferta rămâne relativ redusă, cel puțin la nivelul Capitalei.
„Românii în continuare își doresc să facă achiziții rezidențiale. Toate fluctuațiile dobânzilor, creșterilor de prețuri au avut impact minimal asupra cererii și, de asemenea, mulți dintre ei au reapelat la creditare, deși nu mai este la nivelul la care eram obișnuiți, dar au luat-o ca o nouă realitate.
Și am observat că în anul 2024 creditarea pentru locuințe a crescut versus anul 2023. Posibil de aici să și vedem această creștere în numărul locuințelor tranzacționate. Pe București cererea este mai mare decât oferta, iar această dinamică creează niște lucruri în avantajul și dezavantajul actorilor din piață. Și costurile de construcție au crescut. Mulți vorbesc despre unde se vor duce prețurile pe apartamente. În acest moment, nu au unde să se ducă decât în sus”, afirmă el.
