Potrivit acestuia, România a construit în ultimele trei decenii mai puțin de 20% din necesarul de locuire, ceea ce face ca cea mai mare parte a fondului locativ să fie formată din clădiri vechi.
„În 30 de ani am construit sub 20% din necesarul de locuire din România. Asta înseamnă că 80% din inventar este vechi, iar multe dintre blocurile comuniste și-au terminat de mult ciclul de viață și nu mai oferă condiții adecvate de locuire”, a declarat Constantin Sebeșanu, președinte FIDES, la emisiunea Profit Live, realizată pe Prima News TV de Profit.ro, de luni până joi, de la ora 14.00.
Acesta arată că nevoia de înlocuire a locuințelor vechi și migrația către marile orașe sunt principalii factori care susțin cererea.
În opinia sa, Bucureștiul și-a dublat practic populația în ultimele trei decenii, dacă este luată în calcul și zona periurbană, iar tendința rămâne una de creștere.
Sebeșanu afirmă că principala problemă a sectorului nu este lipsa cererii, ci blocajele administrative și întârzierile din procesul de autorizare.
„Cererea este imensă și, la nivelul Bucureștiului, este cel puțin de două ori și jumătate mai mare decât oferta. Noi nu putem construi cât doresc cumpărătorii să cumpere astăzi”, a spus acesta.
El face însă diferența între cererea totală și cererea solvabilă, care depinde de accesul la finanțare și de costul creditelor.
Potrivit reprezentantului FIDES, nivelul dobânzilor influențează direct dinamica achizițiilor rezidențiale.
În ceea ce privește evoluția prețurilor, Sebeșanu consideră că acestea nu au premise să scadă, atât din cauza inflației, cât și a dezechilibrului dintre cerere și ofertă.
„Prețurile, din opinia mea, nu o să scadă niciodată. Nu au cum să scadă, fiindcă balansul dintre cerere și ofertă este clar dezechilibrat în defavoarea ofertei”, a afirmat el.
La presiunea generată de cererea ridicată se adaugă și costurile suplimentare cauzate de întârzierile administrative.
„Noi construim în doi ani și ne avizăm în cinci. Fiecare an pierdut în perioada de avizare se revarsă în costuri”, a explicat Sebeșanu.
Acesta susține că procesul de autorizare rămâne greoi în marile centre urbane și că modificările legislative recente au complicat suplimentar activitatea dezvoltatorilor.
„Nu vedem o tendință generală de îmbunătățire. Dacă luăm centrele urbane mari, procesul este foarte greoi. Legislația este greoaie, iar această lege Nordis n-a făcut decât să amplifice complicațiile și greutățile pe care le avem”, a declarat președintele FIDES.
În opinia sa, lipsa predictibilității în procesul de avizare reprezintă una dintre cele mai mari probleme pentru dezvoltatorii care gestionează investiții de sute de milioane de euro.
„Atâta timp cât nu poți să-ți prezici procesul de avizare, practic nu poți să faci un plan de afaceri pentru un business la nivelul acesta. Avem instituții avizatoare unde termenul poate fi de la două luni la un an și jumătate”, a spus Sebeșanu.
El afirmă că investițiile private au fost afectate atât de majorarea taxelor, cât și de efectele generate de modificările legislative recente.
„Au venit majorările de taxe, în principal TVA-ul, care a restrâns foarte mult piața. Apoi a venit această lege Nordis, care a produs blocaje masive în procesul de avizare. Piața nu a căzut, ci a fost încetinită de un cumul de factori obiectivi”, a precizat acesta.
Pe segmentul finanțării, reprezentantul FIDES consideră că statul a devenit principalul concurent al mediului privat.
„Pentru noi, la finanțare, cel mai mare competitor este statul. Ministerul Finanțelor se împrumută masiv de la băncile comerciale, ceea ce lasă pentru noi o marjă de lichiditate foarte mică. Statul a devenit cel mai mare competitor al nostru în finanțare”, a declarat Sebeșanu.
Acesta susține că deblocarea procesului de avizare ar avea efecte directe asupra economiei și afirmă că sectorul imobiliar a pierdut echivalentul a aproximativ 3% din PIB în ultimii cinci ani din
cauza blocajelor administrative.
„Am pierdut, după calculele noastre, în ultimii cinci ani, un raport la PIB de 3%. Sunt acele 3 procente pe care le caută toată lumea acum și care au fost pierdute numai din ramura noastră de activitate”, a spus el.
Sebeșanu atrage atenția și asupra nevoii dezvoltării unui cadru legislativ dedicat locuințelor accesibile, după modelul aplicat deja în alte state europene.
„Nu este vorba de locuințe sociale. Este vorba de locuințe accesibile pentru familii tinere, cu locuri de muncă, care trebuie să poată locui decent. România nu are programe care să ajute acești oameni”, a afirmat acesta.
În acest context, el susține parteneriatele public-private prin care autoritățile locale să asigure terenurile și infrastructura, iar dezvoltatorii să construiască proiectele finanțate inclusiv din fonduri europene.
Un alt obiectiv susținut de federație este adoptarea legislației privind REIT-urile, vehicule de investiții listate la bursă dedicate sectorului imobiliar.
„Practic, companiile care au ca obiect principal dezvoltarea și finanțarea dezvoltării imobiliare pot atrage prin aceste REIT-uri capital intern și extern care astăzi nu își găsește loc în structura actuală. Este o legislație care ar trebui adoptată rapid și ar aduce investiții masive”, a declarat Sebeșanu.
Acesta consideră că digitalizarea administrației trebuie să devină o prioritate și că tehnologia poate reduce semnificativ timpul necesar proceselor administrative.
„Digitalizarea nu mai este un moft, nu mai este o tendință, este o necesitate acută. Ne-am dori să poți introduce o adresă de proiect și să vezi instant toate constrângerile și parametrii urbanistici. Este fezabil și trebuie doar voință”, a spus el.
În analiza sa asupra pieței rezidențiale, Sebeșanu consideră că principalul punct forte rămâne cererea ridicată, în timp ce principalele vulnerabilități sunt birocrația, avizarea și impredictibilitatea legislativă. În același timp, accesul la finanțare reprezintă principala amenințare pentru dezvoltatori.
Referitor la viitorul cadru guvernamental, acesta susține că prioritățile ar trebui să fie corectarea rapidă a problemelor generate de legislația recentă și accelerarea măsurilor privind locuințele accesibile.
„Am vrea un guvern eficient, care să asculte și să pună în practică. La noi fiecare oră, zi și săptămână contează”, a declarat Sebeșanu.
La nivelul administrației locale, președintele FIDES cere mai mult dialog cu mediul privat, accelerarea digitalizării și o reformă administrativă amplă.
În ceea ce privește obiectivele federației pentru acest an, Sebeșanu indică drept prioritate dezbaterea și adoptarea noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
„Este un document foarte important, pe care nu l-am avut 30 de ani și care trebuie să reglementeze dezvoltarea țării. Trebuie făcut transparent, cu toți stakeholderii la masă și cu opiniile lor luate în considerare”, a concluzionat acesta.
