Morgan Stanley Real Estate Investing, divizia de investiții imobiliare a grupului Morgan Stanley, cu active sub administrare în valoare de circa 40 de miliarde de lire sterline, va continua să semneze noi achiziții, în special în sectorul birourilor, după ce a finalizat achiziția America House din Piața Victoriei, spune Mihnea Șerbănescu, directorul general al Cushman & Wakefield Echinox, într-un interviu acordat Profit.ro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Clădirea de birouri America House, care a fost tranzacționată la pachet cu mallul Promenada din Târgu Mureș la un preț estimat de Profit.ro la circa 150 milioane de euro, a fost ofertată de zeci de investitori, din care au fost selectate patru nume pentru discuții avansate, relatează din culisele tranzacției Mihnea Șerbănescu, managerul Cushman & Wakefield Echinox, companie care a gestionat procesul de vânzare al America House.
Morgan Stanley cunoaște piața românească din 2014, fiind unul dintre cumpărătorii interesați de mallul Promenada din București, achiziționat până la urmă de NEPI cu 148 milioane de euro. Mihnea descrie banca de investiții ca pe un investitor oportunist, care nu ține proprietățile cumpărate în portofoliu pe termen lung, ci tranzacționează des.
„Sunt convins că vor continua achizițiile. Nu au venit aici pentru un singur activ. Nu are rost să dețină un singur activ pe o piață atât de mare. Le-am prezentat toate proprietățile importante, care ar putea fi tranzacționate, nu neapărat la ce aveam noi mandate de vânzare. Evident, le-am prezentat și Floreasca Park și alte clădiri pentru care avem mandat. Deja cunosc piața și o monitorizează“, spune Șerbănescu.
În timpul procesului de achiziție al America House, Morgan Stanley a fost interesată și de complexul de birouri Hermes Business Campus din Pipera, deținut de compania belgiană Atenor, o tranzacție care ar fi depășit 100 de milioane de euro, însă înțelegerea dintre cele două companii a căzut.
„Este cel mai mare nume nou din ultima vreme. Este exact ce aveam nevoie. Tranzacția a fost puțin frustrantă, pentru că a durat foarte mult, dar ne-am bucurat la final, pentru că era nevoie de acest semnal. După ce am ieșit din criză, tranzacțiile pe birouri erau făcute de Globalworth, cele pe retail, de NEPI, iar cele pe industrial, de CTP. Piața s-a diversificat ulterior. Jucătorii care existau pe piață s-au activat și pe zona de achiziții, cum este CA Immo sau AFI Europe. Acum au apărut jucători noi, precum Morgan Stanley sau Indotek“, explică managerul Cushman.
Potrivit acestuia, deși parametrii macroeconomici ai României sunt mai slabi decât cei ai Poloniei, Cehiei și Ungariei, o bună parte a diferenței dintre randamentele investiționale (yield-uri) practicate în aceste piețe este dată de percepția investitorilor. El consideră că de vină este marketingul prost de țară.
„Investitorii nu au niciun interes să ne promoveze piața. Dacă găsești o marfă ieftină, te apuci să strigi în gura mare? Nu faci asta, pentru că scumpești marfa. Această atitudine nu e de condamnat. Ei caută câștig pentru capitalul lor. Noi trebuie să ne promovăm“, spune Șerbănescu.
Presiune pe randamente
Chiar dacă tranzacționarea America House nu a spart bariera unui randament investițional de 7%, cum a făcut în 2007, când fondul AEW a cumpărat imobilul cu un randament de sub 6%, Mihnea Șerbănescu anticipează că, în curând, nu vom mai vedea randamente de 7% la clădiri de birouri. El oferă ca exemplu de proprietăți ce pot fi tranzacționate sub acest indicator imobilul de birouri Ana Tower, al lui George Copos, de lângă Casa Presei Libere, sau Day Tower din zona Unirii, aceasta din urmă fiind în curs de vânzare.
„Tendința evidentă pe termen mediu este de scădere a riscului perceput de către investitori, de creștere a încrederii și, prin urmare, de compresie a yield-urilor (randamente investiționale, n.red.). Noi așteptăm cam din 2014-2015 momentul în care vor fi mai multe tranzacții și vor începe să scadă yield-urile. Din păcate, a fost o întârziere destul de mare. În lumea investitorilor instituționali există un mimetism. Se iau unii după alții“, mai spune managerul.
Sectorul clădirilor de birouri intră într-o etapă în care există riscul de a nu putea fi absorbit stocul de birouri de clasa A ce urmează a fi livrat pe piață, spune Șerbănescu. Deoarece cererea e constantă, de aproximativ 200.000 de metri pătrați pe an, iar o serie de proiecte sunt în stadii avansate de construcție și imposibil de oprit, este posibil să urmeze o stagnare a chiriilor, apreciază șeful Cushman.
O sursă semnificativă de cerere pentru spații de birouri ar putea veni, în următorii ani, din zona sectorului public, în contextul în care zeci de mii de persoane lucrează la stat în clădiri improprii, spune el.
Semnal de alarmă
„Nimeni nu vorbește despre estetica imobilelor. Cum să vină turiști, să crească orașul, dacă primăria nu impune acestor companii, care se plâng, dar fac o grămadă de bani, să facă niște clădiri reper, din când în când? În afară de două clădiri noi din oraș nu sunt altele care să apară pe Instagram. Asta ne va afecta pe termen lung. Fațadele clădirilor nu sunt doar ale dezvoltatorilor, ci ale comunității. În La Défense există Grande Arche, dar poate fi și ceva controversat, cum sunt clădirile Bullet sau Walkie-Talkie de la Londra sau Ginger & Fred din Praga. Primăria ar trebui să impună, dar și să compenseze într-un fel astfel de investiții“, concluzionează Mihnea Șerbănescu.
El a fondat compania de brokeraj pe care o conduce în urmă cu 25 de ani, iar din 2017 are un acord de exclusivitate, ca afiliat, cu Cushman & Wakefield. Departamentul de Capital Markets al companiei este implicat în procesele de vânzare cu clădiri cu o valoare de piață de peste 250 de milioane de euro.
