Ce înseamnă asta pentru cetățenii Capitalei? Pe hârtie, mai puțină birocrație, proceduri mai rapide pentru obținerea autorizațiilor, - un cadru pentru digitalizare completă în următorii ani și centralizarea, în mâinile Primăriei și a Consiliului General, a tuturor atribuțiilor care țin de planificarea construcțiilor din oraș.
În funcție de cine e la putere, în oraș, asta ar putea împiedica sau, dimpotrivă, ar putea favoriza abuzul urbanistic. Există însă șansa eliminării diferențelor de abordare dintre sectoare Până să producă efecte pozitive sesizabile, CATUC riscă, mai ales la început, să creeze blocaje instituționale, arată Bucuresti.ro
Bucureștiul se află, într-un punct critic în cea ce privește urbanismul. Și nu de ieri, de astăzi.
Lipsa unor strategii coerente pentru întreg orașul și deciziile luate fără o perspectivă pe termen lung au creat zone care se dezvoltă haotic, în care se construiește tot mai dens, sufocate de lipsa spațiilor verzi și care agravează problemele traficului din oraș.
Urbanistic, suntem în impas. Documentul care stabilește liniile directoare generale pentru cei care vor să construiască - adică Planul Urbanistic General (PUG) - a fost întocmit în urmă cu aproape 3 decenii. E în vigoare, dar nu mai servește nevoilor orașului.
Oricum, în loc să urmeze linia PUG existent sau să-l înlocuiască, primarii au ales, ani la rând, altă cale: aceea a derogărilor aprobate prin Planuri Urbanistice Zonal (PUZ).
S-au adoptat PUZ-uri de sector care - deși între timp suspendate sau anulate - au făcut rău orașului. Și au fost votate, la bucată, PUZ-uri pentru blocuri între case, clădiri pe spații verzi și o mulțime de alte abuzuri, care pentru unii au însemnat profit. Dar care au contribuit la scăderea calității vieții, în oraș.
În aceste condiții, poate rezolva CATUC-ul deja intrat în vigoare impasul în care se află Capitala? Și, în același timp, să aducă și debirocratizarea mult prea necesară și promisă a procedurilor?
Pentru a înțelege cum va afecta noua legislație situația urbanistică a Capitalei, Bucuresti.ro a consultat noile prevederile legale și a discutat cu arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu. Arhitectul a creat un ghid online în care explică atât noutățile, cât și neclaritățile și problemele noului CATUC - care, din păcate, nu sunt puține.
Ce schimbă CATUC în București, pe scurt
Noul cod nu va rezolva miraculos problemele urbanistice ale Capitalei. Totuși, măcar în teorie, ar trebui să forțeze autoritățile să le abordeze într-un fel sau altul, în viitorul apropiat.
De exemplu, cea mai importantă prevedere legată strict de București din noul CATUC transferă, începând cu noiembrie 2028, atribuțiile de urbanism ale primăriilor de sector, inclusiv verificarea și eliberarea autorizațiilor, către primarul general și CGMB.
Codul impune și o dată limită, în august 2029, pentru adoptarea unui nou PUG, care să fie actualizat la cerințele noii legislații.
În practică, autoritățile PMB ar trebui să aibă toate instrumentele pentru a reglementa, centralizat și coerent, modul în care se construiește în oraș. Nu e o garanție că se va și întâmpla.
În ceea ce privește birocrația, CATUC-ul țintește digitalizarea aproape întregii zone de construcții și urbanism. Și vrea ca, în maxim cinci ani, să putem parcurge orice procedură complet digital, de la depunerea cererii de urbanism până la obținerea autorizației. Până atunci, dosarele cu șină rămân standardul.
Pe de altă parte, apar noi comisii care ar trebui să simplifice obținerea avizelor necesare unei lucrări, atât pentru construcții mai mici, cât și pentru proiecte de amploare. Numai că, până la înființarea acestor comisii - care ar putea dura chiar câteva luni - orice proiect mai complicat decât autorizație de construire normală nu va putea merge până la capăt.
Sunt și alte schimbări de interes, mai specifice. De exemplu, există un nou mecanism prin care clădirile construite ilegal pot intra în legalitate, dacă respectă normele de urbanism în vigoare, după expertize tehnice ale autorităților.
Autoritățile vor putea impune taxe noi dezvoltatorilor mari, pe care să le folosească ulterior pentru construcția infrastructurii necesare în noile ansamble rezidențiale. În același timp, anumite lucrări vor putea fi făcute în București, fără autorizație, printr-o procedură mai simplă de notificare.
„În principiu, Codul aduce simplificări utile: avizare integrată, acord unic, digitalizare și posibilitatea notificării pentru anumite lucrări care până acum necesitau autorizație.
Problema Bucureștiului este însă situația urbanistică existentă.
Perioada de tranziție va depinde foarte mult de cât de repede reușesc autoritățile să instruiască funcționarii și să implementeze noile proceduri”, a sumarizat Marcel Ionescu-Lupeanu schimbările aduse de CATUC pentru Bucuresti.ro.
În continuare, detaliem pe larg cum pot afecta fiecare dintre aceste schimbări modul în care se va construi, pe viitor, în București.
Termen pentru PUG. Primăria Generala va lua deciziile în materie de urbanism
CATUC-ul transpune în lege rezultatele referendumului din decembrie 2024, în care peste două treimi dintre bucureșteni au votat ca Primarul General să fie singurul care poate emite autorizații de construire pe întreaga rază a muncipiului.
Începând cu noiembrie 2028, aproape toate atribuțiile în materie de urbanism care există la nivel de sector vor trece la Primărie și la Consiliul General.
Codul prevede și crearea unei direcții generale de urbanism în subordinea primarului general, condusă de arhitectul-șef al Capitalei, cu 7 arhitecți - șefi adjuncți. Noua direcție va prelua toate competențele și atribuțiile de urbanism care există, acum, în structurile de specialitate ale sectoarelor.
Combinat cu noul termen-limită de adoptare a unui nou PUG, setat pentru august 2029, Primăria și Consiliul General vor avea un cadru în care să impună norme de construcție care să se aplice pe întreg teritoriul orașului, și prin care să stabilească mult mai clar ce se poate modifica, local, prin instrumente precum PUZ-ul.
În practică, însă, va fi o cursă contra cronometru pentru a operaționaliza structuri noi, care vor prelua volumul de muncă cumulat al tuturor serviciilor de urbanism de la sectoare, și pentru a finaliza un act care trenează de mai bine de un deceniu.
„Practic, Bucureștiul trebuie să își finalizeze noul PUG și să își reorganizeze administrația de urbanism aproape simultan. Dacă aceste procese sunt bine gestionate, Codul poate simplifica lucrurile. Dacă nu, există riscul unor blocaje administrative care se vor resimți”, a spus arhitectul Ionescu-Lupeanu.
Până în noiembrie 2028, situația va rămâne, în mare, ca până acum: primăria și consiliul general se ocupă de autorizațiile care depășesc limitele de decizie ale sectoarelor sau intră în terenul extravilan al Capitalei, în timp ce primăriile de sector rămân responsabile pentru proiectele din interiorul sectoarelor.
PUD-urile: modificări mai consistente, în pixul primarului de sector
Un instrument pe care CATUC-ul îl schimbă destul de mult este fostul plan urbanistic de detaliu, numit de acum proiect urbanistic de detaliu (PUD). Acesta specifică modul în care se poate construi, concret, pe o parcelă, și poate modifica, în anumite limite, prevederile din PUZ-ul sau PUG-ul aflat în vigoare pentru o zonă.
Noutatea: prin PUD-ul nou se pot face modificări mai consistente față de PUZ sau PUG, de exemplu, privind înălțimea sau suprafața maximă a unui imobil.
Există, în CATUC, un număr limitat de situații în care se poate adopta PUD. Printre acestea se numără parcele care au o formă neregulată, clădiri care trebuie aliniate la calcane sau cornișe, sau construcții în vecinătatea unor monumente istorice.
O alte schimbare majoră: PUD-ul se va aproba prin semnătura primarului de sector, fără a mai trece printr-un vot în consiliul local. Din 2028, la fel ca în celelalte cazuri, doar primarul general va mai putea aproba PUD-uri. Cei 6 primari de sector își vor pierde acest drept.
Digitalizarea, la început doar pe hârtie
CATUC-ul este construit pe ideea de a digitaliza întreaga zonă a construcțiilor și urbanismului din România. Ținta legii este ca oricine dorește o autorizație, un act specific sau doar să consulte condițiile de construire dintr-o zonă să o poată face fără drumuri și timp pierdut la ghișee.
Așa că noul cod stabilește un Ghișeu Unic Național, în care vom putea cere, urmări și depune toate documentele necesare pentru procesul de autorizare, un Registru Național al Construcțiilor care să conțină toate datele tehnice și de siguranță ale construcțiilor și un Geoportal Național de Urbanism care să-ți arate ce ai putea construi pe o locație specifică.
În practică, însă, codul stabilește un termen de 5 ani de implementare pentru portalurile majore. Ritmul de digitalizare din România ne arată că termenele menționate într-o lege sunt mai degrabă optimiste, iar dosarul cu șină dispare mai greu decât își propun legiuitorii.
Mai ușor la avize
Mai rapid ar trebui să fie operaționalizate două tipuri de comisii noi, care ușurează obținerea avizelor necesare unei autorizații: comisiile de acord unic (CAU) și comisiile de avizare integrată (CAI).
Comisiile de acord unic ar fi trebuit să existe, în teorie, și pe legislația anterioară, însă autoritățile au tratat-o mai mult ca pe o recomandare - doar în Sectorul 6 funcționează una înființată pe vechea legislație.
CAU ar trebui să simplifice obținerea avizelor necesare pentru o autorizația de construire, precum cele necesare pentru branșarea la utilități, conectarea la drumurile publice sau de securitate la incendiu.
În loc să ceri aviz pe cont propriu la fiecare instituție în parte, depui documentația necesară la comisie, și în termen de 30 de zile calendaristice, aceasta gestionează întregul proces de avizare cu fiecare instituție în parte.
Excepție sunt autorizațiile de mediu și, dacă e cazul, cele de la Ministerul Culturii sau avizele de la vecini/asociații de proprietari, pe care tot va trebui să le obții pe cont propriu.
CAU ar trebui să se înființeze la nivelul fiecărui sector din București, în termen de 45 de zile lucrătoare de la intrarea în vigoare a CATUC. Totuși, Codul nu menționează dacă noile comisii vor trebui reorganizate la nivel de municipiu în 2028, atunci când celelalte atribuții ale sectoarelor în materie de urbanism trec la primăria generală.
Un lucru care ar putea grăbi autoritățile să înființeze CAU este faptul că noul CATUC le face obligatorii în procedura de obținere a unui PUD.
Fără CAU și fără PUD se vor mai putea emite doar autorizațiile de construire care nu necesită derogări.
În schimb, PUZ și PUG nu se vor mai putea face fără CAI. Cu alte cuvinte - repede sau lent - aceste comisii trebuie înființate.
Comisia de avizare integrată (CAI) va trebui înființată la nivelul Municipiului București, va fi condusă de arhitectul-șef al Capitalei și îi va avea în componență pe reprezentanții autorităților locale și ai instituțiilor care trebuie avizeze un PUZ sau un nou PUG. Practic, până nu se înființează comisia, niciun PUZ care nu a trecut de faza de avizare nu ar putea fi dus până la capăt.
În teorie, o astfel de comisie ar trebui să înlesnească partea de procedură nu numai la proiectele mari de construcții private, ci și cele care țin de infrastructura orașului- pentru că proiectele majore de infrastructură, precum pasaje sau extinderi semnificative ale rețelelor de transport în comun, necesită PUZ-uri.
Mai multe despre CATUC, în perioada următoare
Arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu a creat și un ghid online care vă poate ajuta să înțelegeți mai bine CATUC și aplicarea lui. Poate fi accesat la pagina catuc.ionesculupeanu.ro.
Ghidul nu e un document standard, ci o bază de date care permite căutări după termeni-cheie și pe care autorul îl actualizează constant.
E important, în condițiile în care CATUC a fost adoptat de curând și va fi nevoie de clarificări și actualizări, pe măsură ce va fi aplicat.
Bucuresti.ro va discuta, în perioada următoare, cu arhitecți și alți experți din domenii conexe, cu factori de decizie și cu membri ai societății civile, ca să înțelegem și să vă relatăm pe larg despre modul în care CATUC va impacta viitorul Bucureștiului și calitatea vieții, în oraș.
În zilele următoare, revenim cu noi date despre modificările pe care le aduce CATUC în modul în care se construiește în București.
Mai exact, vom discuta despre noul mod prin care construcțiile ridicate ilegal pot intra în legalitate, despre noua taxă pe care autoritățile locale o pot impune dezvoltatorilor mari, pentru a construi infrastructura necesară în complexe rezidențiale, și ce lucrări se pot face în București, fără autorizație, pe baza CATUC.
Președintele Nicușor Dan a promulgat în data de 4 august Codul Urbanismului, care include și rezultatul referendumului din Capitală privind emiterea autorizațiilor de construcții de către Primăria Generală, începând cu 1 noiembrie 2028. Noul cadru legislativ va permite construcția anumitor imobile doar cu notificare către autorități locale, fără alte proceduri.
Ca urmare a multiplelor amendamente aduse proiectului de către deputați, proiectul fusese rediscutat de senatori și adoptat săptămâna trecută de Parlament după dezbateri de peste 3 ani.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a trebuit adoptat astfel încât să intre în vigoare până la data finalizării PNRR, respectiv până la 31 august. În caz contrar România risca să piardă fonduri de 1,1 miliarde euro, după cum a arătat Profit.ro.
Proiectul a fost adoptat de către Guvernul Ciucă în martie 2023 și transmis Parlamentului în aprilie 2023, iar în Senat a fost avizat în mod tacit - adică fără dezbatere - și transmis Camerei Deputaților în iunie 2023, în calitate de for decizional. De atunci, însă, comisiile de specialitate nu îi întocmiseră raport pentru a fi votat în plen, deși au avut loc dezbateri generale și proiectul se află în procedură de urgență.
Adoptarea Codului a fost convenită anterior de principiu participanții la discuția convocată de președintele Nicușor Dan cu reprezentanții PSD, PNL, USR și UDMR. La discuțiile de la Cotrocemi s-a stabilit că noul Cod nu va aduce noi reglementări privind spațiile verzi și plajele, care vor fi reglmenetate în legi separate.
Toate partidele au subliniat că astfel este respectat votul bucureștenilor privind autorizațiile de construcții din Capitală.
Referendumul local din București, inițiat de Nicușor Dan ca primar general al Capitalei și desfășurat pe 24 noiembrie 2024, a prevăzut consultarea populației cu privire autorizațiile de construire și împărțirea banilor între Primăria Generală și sectoare.
Referendumul validat prevede emiterea tuturor autorizațiilor de construire pe teritoriul orașului să fie centralizată și aprobată de Primarul General, în loc să fie împărțită pe sectoare, iar Consiliul General al Municipiului București (CGMB) să aibă puterea de a decide repartizarea impozitelor și taxelor locale între Primăria Capitalei și cele șase primării de sector.
”Începând cu data de 1 noiembrie 2028, în cadrul aparatului de specialitate al primarului general al municipiului București se reorganizează și funcționează direcția generală responsabilă cu domeniul amenajării teritoriului și urbanismului, condusă de arhitectul-șef al municipiului București, asistat de 7 arhitecți-șefi adjuncți, ale căror atribuții se stabilesc prin dispoziție a primarului general”, prevede proiectul.
La Senat, această singură prevedere a fost completată cu altele, motivându-se că a fost vorba de o eroare materială atunci când a trectu de Camera Deputaților.
”Complexitatea procesului de transfer al atribuțiilor necesită o detaliere suplimentară. Punerea în aplicare a referendumului nu presupune doar reorganizarea direcției generale de la PMB și introducerea a șapte arhitecți-șefi adjuncți, ci și transferul de competențe, personal etc.”, au arătat aleșii.
Aceștia subliniază că este o eroare materială de redactare a raportului votat, care, din păcate, a fost identificată doar după votul plenului și adoptarea raportului și nu adăugarea unui nou amendament.
Ca urmare, Codul prevede că de la data 1 noiembrie 2028, competențele și atribuțiile de autorizare, exercitate de primarii de sector și de structurile de specialitate din cadrul aparatelor de specialitate ale acestora, se transferă primarului general al municipiului București și structurii de specialitate din cadrul aparatului de specialitate al acestuia.
În vederea punerii în aplicare a prevederilor, până la data de 1 iulie 2027 se adoptă actele normative și administrative cu caracter normative necesare, inclusiv hotărârea Guvernului inițiată de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, prin care se stabilesc modalitatea de organizare și realizare a transferului competențelor, atribuțiilor, personalului, patrimoniului, bazelor de date și arhivelor, în format fizic și electronic, precum și măsurile necesare pentru asigurarea continuității activității administrative, inclusiv impactul bugetar și investițiile necesare punerii în aplicare a prezentului articol.
La elaborarea bugetului local pentru anul 2028, Municipiul București are obligația de a prevedea sumele necesare organizării și funcționării direcției generale responsabile cu domeniul amenajării teritoriului și urbanismului începând cu data de 1 noiembrie 2028.
Cererile, solicitările și procedurile administrative aflate în curs de soluționare la data respectivă, precum și documentațiile aferente acestora, se predau autorității competente potrivit prezentului articol, care continuă soluționarea acestora fără reluarea procedurilor administrative și cu respectarea termenelor prevăzute de lege.
Codul Urbanismului ar urma să simplifice mult procedurile necesare edificării anumitor tipuri de construcții. Printre beneficiile menționate se numără posibilitatea începerii construcției unei case în mediul rural în termen de 15 zile printr-o simplă notificare și proceduri simplificate pentru modificări interioare.
Potrivit Codul Urbanismului, pentru o casă unifamilială, ridicată în mediul rural, cu o suprafață de maximum 150 de metri pătrați și cu un singur nivel, nu va mai fi nevoie de autorizații, dacă aceasta este ridicată pe baza unor proiecte întocmite de un specialist.
Unele categorii de construcții nu vor mai necesita autorizare de construire, pe baza unui simplu amplasament, precum o stație de încărcare electrică a mașinilo pe domeniul public.
Alte tipuri de construcții vor putea fi construite pe baza unei notificări la primărie – terase, garaje, bucătării de vară, chiar și case de o dimensiune mai mică în mediul rural, pe baza unui proiect întocmit de un specialist, adică de un proiectant sau de un arhitect.
Primăria va verifica în planul urbanistic zonal și de detaliu dacă se poate amplasa o astfel de construcție, eliminându-se procedura de certificat de urbanism și autorizație de construire.
Deputatul USR Radu MIhaiu, fost primar al scetorului 2, a arătat că s-a reușit oprirea acelor amendamente care spuneau că cei din societatea civilă au un timp limitat să conteste documentațiile de urbanism și că ar putea să fie dați în judecată de către dezvoltatori în cazul în care apără interesele comunității.
”Prima dată când am venit să dezbat Codul Urbanismului, nu eram parlamentar, eram în 2023 și am venit atunci cu primarul Bucureștiului, acum președintele României, pentru că în acel cod se depuseseră niște amendamente care aveau un risc major să treacă, amendamente care permiteau măcelările a spațiului verde, care permiteau supraetajari cu până la două etaje și părea în acel moment că acest cod al urbanismului va fi o mană cerească pentru dezvoltatorii imobiliari care vreau să facă profit pe seama celorlalți cetățeni. Din fericire, după trei ani de dezbate intense, după peste o mie de amendamente, după negocieri dificile, a reieșit un cod care chiar dacă este imperfect, așa cum au spus și colegii noștri, este o variantă mult îmbunătățită”, a spus MIhaiu.
Potrivit acestuia au fost oprite și supraetajările, care înainte erau legale și în afara documentațiilor de urbanism.
”În primul rând, se pierde din regimul de protecție a mai multor spații verzi și, în al doilea rând, există prevederi care afecteaază principul legalității”. Niculor Dan explica atunci că, potrivit proiectului de lege, autoritații de construire emise în baza unor PUZ-uri declarate nelegale de către instanță rămân în vigoare. (...) Tehnic, în cuvinte mai puține, se legalizează hoția din urbanism și construcții”, spunea Nicușor Dan.
Acesta a făcut apel la liderii coaliției PSD-PNL de atunci: ”Fac un apel către liderii coaliției - domnul Ciolacu, domnul Ciucă - să privească cu atenție acest proiect de legislație pentru că de el depinde modul în care vor arăta orașele și satele din România în viitor”.
Pe de altă parte, Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară, a criticat proiectul atât în privința suspendării autorizațiilor de construire emise legal, cât și cu privire la favorizarea abuzurilor motivate de nevoia de spațiu verde prin noul Cod al urbanismului.
