Într-un context economic mondial incert și pe alocuri chiar alarmant, generat de o situație pandemică ce afectează planeta de peste un an de zile, Consiliul General al Municipiului București hotărăște să arunce într-o incertitudine și mai mare dezvoltatorii imobiliari locali prin suspendarea1, la data de 26 februarie 2021, pe o perioadă de 12 luni, a Planurilor de Urbanism Zonale aprobate pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6 ale Municipiului București.
Hotărârile de suspendare a planurilor urbanistice au venit atât nepregătite, cât și pe nepregătite. Ca urmare a unor discuții în decursul a câteva săptămâni, justificate și cercetate mai degrabă general decât special, Consiliul General al Municipiului București s-a raliat la sugestia primarului general, dl. Nicușor Dan, și a decis suspendarea acestor Planuri de Urbanism Zonale (le voi numi în continuare „PUZ-uri Coordonatoare”) pentru aproape toate sectoarele Capitalei.
Este corect? Etic? Moral? Juridic sau investițional? Încerc aici să argumentez din punctul meu de vedere necesitatea emiterii unor astfel de hotărâri, precum și consecințele aprobării acestora atât din punct de vedere juridic, cât și economic, în ceea ce privește investițiile imobiliare pe plan local.
Era cu adevărat nevoie să fie suspendate PUZ-urile Coordonatoare?
În urma discuțiilor și a declaratiilor date de primarul general al Capitalei, reiese faptul că suspendarea PUZ-urilor Coordonatoare era imperios necesară ca urmare a încălcării vădite a prevederilor legale cuprinse atât în legislatia de urbanism, în cea privind protecția mediului, cât și în Planul de Urbanism General al Municipiului București, în special în ceea ce privește asigurarea spatiilor verzi.
Mai mult, se pare că nu doar primarul vede lucrurile în acest fel, ci chiar instanțele de judecată la inițiativa cetățenilor, având în vedere faptul că PUZ-ul Coordonator al Sectorului 3 a fost suspendat în mod definitiv de catre Curtea de Apel București, iar PUZ-urile Coordonatoare ale Sectoarelor 4 si 6 sunt deja anulate în contencios administrativ de Tribunalul București, ce-i drept, încă nu în mod definitiv.
Nu în ultimul rând, întreaga abordare de mai sus mai poate avea drept argumente o serie de reglementări legislative la nivel european cu privire la menținerea și redresarea spațiilor verzi, gestionarea deșeurilor pentru o protecție cât mai bună a mediului înconjurător, reducerea poluării, impunerea de cerințe suplimentare pentru dezvoltarea imobiliară cât mai economică din punct de vedere energetic și ambiental. Totul dublat de finanțări nerambursabile pentru atingerea acestor scopuri, dar și de verificări serioase ale autorităților cu privire la îndeplinirea acestor obligații.
A fost sau n-a fost legală suspendarea PUZ-urilor?
Deci suspendarea PUZ-urilor Coordonatoare era necesară, așa cum am arătat până aici. Dar în acest punct se pune problema legalității unei astfel de măsuri. Este în masură Consiliul General al Municipiului București să suspende aceste acte administrative, normative am putea spune, cu privire la documentarea urbanistica pe sectoare? Și daca da, în baza căror acte legislative?
Atribuțiile de acest fel ale consiliilor județene și al Consiliului General al Municipiului București sunt reglementate de Legea Contenctiosului Administrativ nr. 554/2001, care prevede faptul că autoritățile publice locale pot revoca acte administrative, așa cum sunt și hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare. Deși nu se prevede absolut nimic despre suspendarea unor astfel de acte, părerea noastră este că unde se poate revoca, se poate și suspenda, pe principiul „qui potest maius, potest et minus” (respectiv „cine poate mai mult, poate și mai puțin”).
Consecințele juridice ale suspendării
Din momentul în care suspendarea PUZ-urilor a fost anunțată, toți s-au întrebat care sunt consecintele juridice ale acestei măsuri, precum și în ce masură aceasta acțiune va duce la un blocaj administrativ cu privire la emiterea documentelor necesare autorizării lucrărilor de construire în Capitală.
Deși au existat numeroase opinii agravante cu privire la blocarea dezvoltării imobiliare la nivel local, în cuprinsul hotărârilor de suspendare a fiecaruia dintre PUZ-urile Coordonatoare s-au precizat urmatoarele:
- suspendarea nu se aplică certificatelor de urbanism emise anterior hotărârilor respective și nici autorizațiilor de construire/desființare în curs de emitere, pentru care au fost emise certificate de urbanism în conformitate cu prevederile PUZ-urilor Coordonatoare suspendate;
- cererile pentru emiterea certificatelor de urbanism pentru autorizare depuse anterior suspendării vor fi soluționate conform legislației specifice în vigoare.
În acest sens, până la data de 1 martie 2021, primarii au fost obligați să publice pe site-urile primăriilor de sector relevante și al primăriei generale lista cu cererile pentru emiterea certificatelor de urbanism precum și a autorizațiilor de construire/desființare aflate în curs de soluționare și care au fost depuse anterior datei de 26.02.2021;
- pe durata suspendării, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare vor fi emise cu respectarea documentațiilor de urbanism anterioare aprobării PUZ-urilor Coordonatoare, respectiv cu respectarea Planului de Urbanism General al Municipiului București
Suspendare, suspendare - adevăr sau provocare?
Așadar, așa se prezintă situația faptică a contextului suspendării PUZ-urilor Coordonatoare și a consecintelor pe care le implică această masură. Rândurile care urmează sunt rezervate concluziilor, respectiv „adevărurilor” asociate suspendării, precum și „provocărilor” care se profilează pentru viitor și potențialelor solutii.
Un prim adevăr se referă la faptul că suspendarea PUZ-urilor Coordonatoare nu blochează dezvoltarea imobiliară locală, așa cum se vehiculează, însă o îngreunează. Aceasta va putea continua, iar autorizarea construcțiilor sau edificarea acestora se va face strict în baza Planului de Urbanism General al Municipiului Bucuresti. Dezvoltatorii sunt astfel trimiși la legislația de urbanism care permite întocmirea de planuri de urbanism zonale doar în anumite situații strict reglementate de lege.
Așadar, măsura luată în 26 februarie nu suspendă planurile de urbanism zonale per se în baza cărora s-a construit, sau posibilitatea întocmirii acestora pe perioada suspendării pentru construcțiile viitoare, ci ne trimite la lege. Astfel, dacă o dezvoltare imobiliară are în vedere derogări de la Planul de Urbanism General al Municipiului București, iar respectivele derogări sunt permise în legislația de urbanism relevantă - însa doar in baza intocmirii unui plan de urbanism zonal -, dezvoltatorul va trebui să urmeze această cale cu respectarea tuturor prevederilor relevante, inclusiv cele cu privire la spațiile verzi. Sigur că, nemaiexistând un PUZ Coordonator deja aprobat care a trecut prin tot procesul de aprobare, inclusiv proba timpului, dezvoltarea imobiliară este cel putin îngreunată.
Un alt adevăr se referă la faptul că respectarea existenței spațiilor verzi, și în general protejarea mediului înconjurător, nu sunt doar speranțe frumoase. Ele sunt atât obligații ale Statului Român față de cetățeni, cât și norme impuse la nivel european și ale caror încălcare poate fi sanctionată serios.
Nu în ultimul rând, nu trebuie omis nici următorul adevăr juridic: această suspendare, cel puțin cu privire la PUZ-urile Coordonatoare ale Sectoarelor 3, 4 si 6, a aderat la concluziile instanțelor de judecată, care au decis anularea sau suspendarea acestora, așa cum am precizat la începutul articolului meu.
Cât privește provocările, acestea sunt de două feluri, respectiv pentru dezvoltatorii imobiliari pe de o parte și pentru autorități pe de altă parte. Provocările pentru autorități sunt în primul rând menționate în hotărârile de suspendare, respectiv obligația acestora ca pe perioada suspendării să analizeze neconcordanța PUZ-urilor Coordonatoare suspendate cu legislația de urbanism și să transmită concluziile aferente fiecărui sector implicat. Această analiză și comunicare cu fiecare unitate administrativ-teritorială relevantă ar trebui finalizată în 90 de zile de la intrarea în vigoare a hotărârilor de suspendare, urmând ca ulterior acestui termen să fie organizate dezbateri publice în vederea identificării soluțiilor optime de reglementare urbanistică.
Din punctul nostru de vedere, provocarea supremă pentru autorități o reprezintă chiar identificarea acestor solutii optime, în condițiile în care Planul de Urbanism General al Municipiului București aprobat în anul 2000 și valabil inițial 10 ani, nu a putut fi modificat, ci doar prelungit, deși expirat.
Cât privește investitorii, provocările la adresa lor sunt multiple.Practic, trei articole de hotărâre adunate în două pagini ridică costuri, adaugă timp și reorganizează procese. Prin urmare, vor reuși dezvoltatorii imobiliari să întocmească documentații de construire cu respectarea Planului de Urbanism General, vor avea rabdare și lichidități să aprobe doar planuri de urbanism zonale permise de lege? Se va încetini ritmul dezvoltării imobiliare în București, dezvoltare care, în termeni de ansambluri rezidentiale, a luat un avânt impresionant fără să țină cont de contextul pandemic? Sau aceste dezvoltări se vor reorienta spre localitățile limitrofe Bucureștiului, generând acolo o concentrare urbanistică și mai mare, și ducând la prețuri evident crescute, ca să nu mai vorbim de problema traficului auto.
Concluzia e ca vor fi 12 luni de suspendare foarte interesante si importante pentru viitorul urbanistic al Capitalei noastre.
Diana Datcu este avocat senior Bulboacă și Asociații
