Programul „Prima casă”a avut un rol modest din punct de vedere social, analiza caracteristicilor debitorilor după venit indicând o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situației existente în cazul creditelor ipotecare standard. Singurul aspect social pe care acest program îl asigură este un acces mai mare al persoanelor tinere la achiziționarea unei locuințe, ponderea debitorilor cu vârste de până în 35 de ani fiind mai mare în acest caz, spune economistul șef al BNR, Valentin Lazea, într-o analiză.
"Un alt aspect important al caracterului social al creditării oferite prin acest program este costul relativ scăzut care este asigurat, pe de o parte, prin nivelul redus al ratei dobânzii și, pe de altă parte, prin exceptarea acestor credite de la cerințele privind nivelul minim al avansului (respectiv al indicatorului credit/garanție, LTV). Analiza valorii creditelor contractate arată, însă, o creștere a ponderii debitorilor care contractează credite prin acest program la o valoare a indicatorului LTV mult inferioară (și deci care au capacitatea plății unui avans la credit semnificativ mai mare decât cel minim solicitat de program). În aceste condiții, programul nu reprezintă decât o formă de transfer a unor sume de bani de la buget către sectorul privat și nu o formă de creștere a accesabilității persoanelor fizice la obținerea de credite în vederea achiziționării unei locuințe", spune acesta.
În opinia sa, creditele acordate prin acest program reprezintă o pondere importantă a fluxului nou de credite. În prezent, creditele acordate prin programul „Prima casă” totalizează 33 de miliarde lei, echivalent cu 4,5 la sută din PIB, septembrie 2016, pentru anul 2017 volumul de credite nou-acordate, conform plafonului de garanții aprobat, este de 5 miliarde de lei.
Continuarea acestui program, în condițiile în care activitatea pieței creditului s-a reluat (și chiar se apropie de o evoluție care ar putea pune probleme din punct de vedere al stabilității financiare), ridică probleme privind eficiența efortului bugetar, atenționează însă Lazea. Mai mult, poate produce distorsiuni în mecanismul de piață, băncile nefiind impulsionate în dezvoltarea de produse de creditare ipotecară cu risc redus în condițiile existenței acestui program care asigură un cost semnificativ mai mic datorită garanției de 50 la sută oferite de către stat.
Riscurile la adresa stabilității financiare, generate de programul „Prima casă”, pe lângă caracterul sistemic al acestuia (în prezent acesta reprezintă o treime din creditarea acordată populației), sunt determinate de contribuția acestuia la creșterea interdependențelor dintre sectorul bancar și cel de stat și a celor dintre ciclul de credit și cel al prețurilor imobiliare (inclusiv la nivel regional), precum și de creșterea gradului de îndatorare (valoarea mediană a indicatorului pentru aceste credite era de 47 la sută, octombrie 2017). În plus, asimetria pronunțată a îndatorării (persoanele cu venituri scăzute și care sunt cel mai probabil și mai expuse unui șoc de venit în cazul unei evoluții economice adverse au și gradele cele mai mari de îndatorare) și senzitivitatea ridicată a gradului de îndatorare la o posibilă modificare viitoare a ratei dobânzii (o creștere cu 2 puncte procentuale a ratei dobânzii determină un avans al gradului de îndatorare cu peste 10 puncte procentuale) contribuie la o creștere a riscului de credit al acestor expuneri.
Rata de neperformanță a acestor credite este una extrem de scăzută, dar în evaluarea riscurilor trebuie să se aibă în vedere că aceste credite nu au parcurs un ciclu complet de credit. În plus, creditele acordate prin programul „Prima casă” îngreunează procesul de executare silită.
Astfel, conform legislației, creditele acordate prin acest program guvernamental sunt garantate cu o ipotecă legală de gradul I, constituită în proporție de 50 la sută în favoarea instituției de credit finanțatoare și de 50% în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice. În cazul în care debitorul unui credit acordat prin programul „Prima casă” nu își onorează obligațiile de plată, spre deosebire de un credit care nu este acordat prin acest program, banca nu are dreptul să inițieze direct procedurile de executare a garanției ipotecare, trebuind să solicite ANAF derularea procedurii de executare.
În plus, programul are potențialul de a genera un risc legal în cazul includerii acestor creanțe în portofoliul afectat garantării unei emisiuni de obligațiuni ipotecare. Astfel, în situația în care instituția de credit emitentă ar întâmpina dificultăți severe de natură să conducă la segregarea portofoliului de creanțe afectat garantării emisiunii de restul patrimoniului emitentului și la plasarea acestuia sub administrarea unui administrator de portofoliu care trebuie să asigure valorificarea acestuia spre satisfacerea intereselor investitorilor în respectivele obligațiuni, valorificarea creanțelor care nu mai sunt onorate de debitori, prin executarea silită a imobilelor ipotecate, nu este sub controlul administratorului de portofoliu, ci sub controlul ANAF.
