Pentru sistemul bancar, marea problemă a Legii privind darea în plată este că transformă instituțiile de credit în agenții imobiliare și mai puțin valoarea garanțiilor imobiliare din portofoliu cu care ar putea fi nevoite să accepte stingerea creanțelor, în condițiile în care acestea sunt reevaluate anual, iar ajustările nu arată discrepanțe foarte mari de la an la an, spune președintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați (ANEVAR), Adrian Vascu.
“Din ce am văzut, diferențele pe portofoliul total nu au depășit 10% în evaluarea periodică, pe anumite tipuri de proprietăți. Nu există caracteristica generală a unei scăderi în valoarea garanțiilor imobiliare. Pentru anumite categorii de imobile, dacă prețurile au crescut cu 3-5% și dacă se preia activul la valoarea de piață actuală, valoarea poate fi, uneori, chiar mai mare decât cea de la momentul acordării creditului. Va trebui văzut, însă, ce măsuri vor fi pentru înregistrarea în situațiile financiare, la ce valori vor prelua băncile aceste active în situațiile financiare”, arată Vascu.
În opinia sa, băncile ar trebui să-și facă măcar o verificare a valorilor garanțiilor pe care va trebui să le înregistreze în situațiile financiare în cazul activelor date în plată de debitori, pentru a se asigura că valorile din bilanț sunt cele reale. “Trebuie văzut apoi cum se va contabiliza. Pentru darea în plată, au și acum reguli. Acestea prevăd, spre exemplu, pentru un activ care nu a putut fi vândut după mai multe încercări, preluarea în situațiile financiare la 75% din valoarea la care a fost scos la vânzare”, a menționat Vascu.
28 noiembrie - Profit Financial.forum
Problema supraevaluării garanțiilor, nedocumentată statistic pentru anii trecuți
Diferențe nefavorabile între valoarea actualizată a garanțiilor și cea a creditelor acordate apar în special pentru împrumuturile imobiliare din perioada de boom, când evaluările țineau cont de prețuri de piață aflate la maxime istorice.
Pentru respectiva perioadă nu există, de altfel, nici date statistice care să arate amploarea fenomenului supraevaluării garanțiilor. ANEVAR a lansat recent Baza Imobiliară de Garanții (BIG), un soft de monitorizare, în care au început să fie introduse, din luna iulie 2015, toate opiniile exprimate de evaluatorii acreditați. BIG verifică anual circa 150 de firme, iar acestea primesc un rating de la A la D pentru asigurarea calității. Monitorizarea ar trebui să elimine și problema supraevaluării garanțiilor, în condițiile în care atunci când apare un raport care nu se încadrează în prețul mediu al zonei, evaluatorul este chemat să dea explicații.
În primele două luni de la lansarea bazei au fost introduse peste 12.000 de rapoarte. “Monitorizarea BIG ne-a ferit să avem probleme de supraevaluare în ultima perioadă. Pentru valorile evaluate în rapoartele din trecut, însă, nu există o statistică din care să vedem dacă garanțiile au fost supraevaluate. Dacă ar fi existat baza BIG acum 10 ani, am fi știut. Noi avem în intenție să cerem să fie furnizate și rapoarte din trecut, dar este un demers dificil. Va trebui structurată această furnizare de informații pentru a putea pune cap la cap, pe tipuri de proprietăți, o astfel de statistică pentru anii din urmă”, spune Vascu.
Situație bună pe ansamblul pieței, diferențe mari de la un credit la altul
Potrivit datelor prezentate în ultimul raport de stabilitate financiară al BNR, raportul dintre soldul creditelor imobiliare acordate persoanelor fizice și garanții (loan-to-value , LTV) este de este de 87%. Aceasta arată o situație bună pe ansamblul pieței, valoarea garanțiilor fiind mai mare decât cea a împrumuturilor. Problema este, însă, că unele împrumuturi mari au garanții foarte mici, potrivit declarațiilor făcute recent de directorul Direcției Supraveghere din BNR, Nicolae Cinteză. Acesta a exemplificat existența unor diferențe mari între împrumuturi, la nivelul LTV, spunând că în cazul unui împrumut de milioane de lei indicatorul sumă datorată/garanții ajunge la 500%, în timp ce pentru un credit de 26 milioane de lei este de doar 60%. În opinia oficialului BNR, forma proiectului de lege privind darea în plată aprobată de parlamentari îi poate tenta pe cei cu credite slab garantate să lase ipotecile băncii și să scape de datorii.
Președintele ANEVAR consideră că raportul LTV de 87% arată o situație bună a garanțiilor la creditele imobiliare acordate populației, în condițiile în care include și creditele din programul Prima Casă, care au un indicator LTV de 95%, pentru ele solicitându-se avans minim de doar 5%. “Fără Prima Casă, indicatorul LTV arată și mai bine”, spune Adrian Vascu. În opinia sa, nici dinspre beneficiarii creditelor Prima Casă nu ar trebui să fie așteptat un val de acțiuni de dare în plată, chiar dacă raportul dintre datorii și garanții este mai mare: “Nu văd o presiune din această zonă, pentru că oamenii țin la casa lor”.
Garanțiile și neperformanța
Debitorii având credite garantate cu ipoteci cu o valoare a LTV supraunitară au o capacitate de plată mai redusă, arată BNR, în ultimul raport privind stabilitatea financiară. Rata creditelor neperformante cu LTV supraunitară este semnificativ mai ridicată atât pentru creditele imobiliare (25,5%), cât și pentru creditele de consum garantate cu ipoteci (29,8%). BNR constată că un factor important în diminuarea capacității de plată, în cazul creditelor imobiliare neperformante, provine din deteriorarea mai puternică a valorii colateralului asociat, iar valoarea LTV se ajustează mai puternic în cazul creditelor neperformante decât pentru cele în care debitorii plătesc la timp.
Problema riscului de credit în cazul portofoliului de credite garantate cu ipoteci provine, potrivit raportului amintit, din calitatea creditelor de consum garantate, dar și a creditelor acordate în perioada 2007-2008. Rata de neperformanță pe acest portofoliu este de 6,9%, volumul împrumuturilor neperformante provenind majoritar din creditele de consum (58% din neperformanța creditelor garantate cu ipoteci, în iunie 2015).
La creditele de consum, rata de neperformanță era, la jumătatea anului, de 12,5%, de aproape trei ori mai mare decât cea înregistrată la creditele imobiliare (4,3%).
Legea privind darea în plată a fost votată, ieri, în Parlament, urmând să fie trimisă spre promulgare la președintele Klaus Iohannis. Actul normativ face posibilă stingerea datoriilor la bănci prin cedarea caselor ipotecate, inclusiv pentru creditele în derulare, acordate în trecut. Bancherii au anunțat că vor solicita președintelui țării să conteste legea la Curtea Constituțională.
Dacă legea va fi aplicată, pentru a stinge o creanța, un debitor trebuie doar să transmită băncii o notificare prin avocat, notar sau printr-un executor judecătoresc, în care să arate că a hotărât să îi transfere imobilul ipotecat. Creditorul e obligat să se prezinte la un notar pentru a semna actele, după care nu mai are pretenții de la debitor.
În prezent, dacă o persoană fizică nu mai poate sau nu mai vrea să achite ratele la creditul ipotecar, banca execută garanția. Bunul e vândut la licitație, în multe cazuri la valori mai mici decât soldul creditului, astfel că valoarea creanței nu este acoperită. Sumele care rămân neacoperite pot fi recuperate de creditori prin alte executări silite asupra veniturilor debitorilor.
Legea privind darea în plată va îngreuna condițiile de acordare a creditelor în viitor, au avertizat bancherii, dar și consultanții imobiliari. Aceștia din urmă se tem că apare chiar un risc de blocare a pieței imobiliare dacă finanțările au de suferit, însă nu se așteaptă la o supraofertă de active în perioada următoare.
