Ratele pentru peste o treime din creditele ipotecare de la bănci vor crește începând de azi ca urmare a actualizării indicatorului de referință pentru creditele acordate consumatorilor (IRCC). Vor fi actualizate și graficele de rambursare pentru o parte din debitorii care au credite ipotecare legate de ROBOR, care a înregistrat o nouă creștere usturătoare ce duce la rate mai mari cu aproape jumătate decât cele plătite în ultimul trimestru al lui 2021. Din toamnă, IRCC crește din nou și mult mai amplu, cu cel mai ridicat pas de la introducerea indicatorului. Analiștii văd niveluri și mai ridicate ale dobânzilor în perioada următoare.
De la începutul lunii iulie și până la finele lunii septembrie se va aplica noua valoare a IRCC, de 2,65%, în creștere de la 1,86% în trimestrul precedent. Noua valoare este calculată pe baza dobânzilor la tranzacțiile interbancare din ianuarie-martie, când inflația anuală era mai redusă și dobânda cheie, mai mică.
Din octombrie și până la finele anului se va aplica o nouă valoare a IRCC, calculată de Profit.ro, pe baza datelor publicate de Banca Națională a României, la 4,06%. Creșterea de peste 1,4 puncte procentuale a valorii IRCC este cea mai mare de la introducerea indicatorului în primul trimestru din 2019, când a înlocuit ROBOR în ca parte variabilă în contractele în lei încheiate între persoanele fizice și bănci.
Ca urmare a modului în care a fost definit, IRCC se aplică cu mare întârziere în contracte, ceea ce duce și la întârziere deciziei de politică monetară, care la rândul ei e dependentă de datele din urmă din economie, în special cele legate de prețuri.
IRCC se aplică pentru 36% din creditele ipotecare. Pentru 17% din contracte dobânda este fixă și pentru restul de 47% rata este stabilită în funcție de ROBOR.
În cazul ROBOR, cotația a înregistrat o creștere chiar mai amplă decât la IRCC în trimestrul al doilea. Media ROBOR la 3 luni din aprilie-iunie a ajuns la 5,49% de la 3,65% în ianuarie-martie (+1,84 pp) și a ajuns la cel mai ridicat nivel de după 2013. În această săptămână, ROBOR la 3 luni a depășit 6,4%, nivel atins ultima oară în 2011.
Diferența dintre ROBOR și IRCC a ajuns la peste 1,4 puncte procentuale, cel mai ridicat nivel din ultimii 10 ani – în 2020 a fost și sub 0,2 puncte procentuale. Acest lucru înseamnă că este un moment bun pentru debitori să ceară înlocuirea ROBOR cu IRCC în contractele în derulare dacă este păstrată marja fixă (vezi aici ce bănci acceptă această modificare) și unul foarte prost dacă modificare se face cu creșterea marjei.
De menționat că spre deosebire de IRCC, care se actualizează în același mod și în același timp în toate contractele, pentru ROBOR nu a existat o reglementare unitară. Băncile au fost obligate să utilizeze ROBOR ca indice variabil în contractele în lei începând cu 2010, însă au putut să stabilească singure cum îl aplică – unele bănci aleg cotația dintr-o zi, altele fac o medie pe o anumită perioadă și o pun în scadențar la actualizarea trimestrială.
Unde ar putea ajunge dobânzile
Atât ROBOR, cât mai ales IRCC vor mai crește în perioada următoare, câtă vreme politica monetară este în continuare încă departe de vârful ciclului de întărire – dobânda BNR este la 3,75%, cea mai mică din regiune (Ungaria este la 7,75%) – și inflația este foarte ridicată, la 14,5% pe an în mai, mult peste ținta de maximum 3,5%.
Analiștii băncilor estimează o rată cheie de 5,5-6% la finele acestui an, în timp ce estimările sunt că ROBOR ar urma să ajungă la 6,65% (ING) sau chiar 7,5% (Erste) în acest trimestru și să coboare la 6,5% (ING) sau 6,75% (Erste) în trimestrul al patrulea, în timp ce UniCredit vede o medie de 7% în decembrie, în condițiile menținerii unui deficit de lichiditate în piață – este de așteptat ca IRCC să urmeze o traiectorie similară, dar cu întârzierea de rigoare.
Pentru anul următor, analiștii anticipează o scădere foarte ușoară, de 0,2-0,5 pp, a ROBOR, comparativ cu nivelul de la sfârșitul acestui an.
Cât înseamnă creșterea dobânzilor într-o rată lunară
Pentru calculul impactului majorărilor IRCC și ROBOR am ales ca exemplu un credit de 210.000 de lei scadent în 300 de luni cu dobânda ROBOR la 3 luni + 2,03 puncte procentuale marjă, respectiv IRCC + 2,5 pp. Marjele au fost alese astfel încât ratele curente să fie egale ca punct de plecare în primul trimestru din 2019, când a fost introdus IRCC în calcule.
Astfel, rata lunară pentru creditul cu dobânda în funcție de IRCC crește de la 1.151 de lei în ultimele trei luni la 1.246 de lei în următoarele trei luni. De la 1 octombrie rata va ajunge la 1.426 de lei. Față de trimestrul al patrulea din 2021, creșterea ajunge la aproape 35%.
Pentru creditul cu rată în funcție de ROBOR, rata va crește în iulie-august la 1.555 de lei, de la 1.312 lei în precedentele trei luni. Față de finele lui 2021, creșterea ratei este de aproape 47%. Diferența dintre ratele ce urmează să fie plătite din octombrie pentru împrumutul legat de IRCC față de cel legat de ROBOR în acest trimestru ajunge la 129 de lei, de la 66 de lei în trimestrul precedent.
