Seismele din Turcia și Siria înregistrate în urmă cu o săptămână au readus în atenția opiniei publice din România situația fondului locativ, în special a clădirilor construite înainte de 1977, anul ultimului seism similar ca magnitudine cu cele care au devastat recent cele două state.
Pe baza unei analize a datelor colectate, coroborată cu raportul Institutului Național de Statistică privind situația fondului locativ la nivel național, experții imobiliare.NET estimează o crește semnificativă a diferenței de preț între locuințele construite anterior anului 1977 și cele noi, predate după 2010. În unele cazuri, apartamentele noi sunt cu aproape 20% mai scumpe.
Jumătate din clădirile din România ar trebui „casate” sau consolidate
Potrivit Institutului Național de Statistică, la finalul anului 2021, în România erau 9.587.000 de locuințe. La acest număr se adaugă autorizațiile de construire emise pe tot parcursul anului 2022, pentru 43.990 de unități noi, în scădere cu 14,9% față de anul precedent, precizează INS. Așadar, un total de peste 9,6 milioane de locuințe la nivel național.
Calculele arată că, în întreaga țară, peste 4,5 milioane de locuințe au ieșit din perioada de garanție a structurii de rezistență, care potrivit legislației în vigoare este de 50 de ani de la darea în folosință. Astfel, România are nevoie de o reînnoire a fondului locativ cu aproape 200.000 de unități anual, fie unități noi, fie o consolidare a celor construite anterior seismului din 1977. România nu reușește să țină, însă, pasul cu nevoia de a reîmprospăta fondul imobiliar.
În 2022, de exemplu, au fost emise de cinci ori mai puține autorizații noi de construire (43.990) decât necesarul anual (200.000) pentru a elimina problema clădirilor ieșite din garanția de siguranță a structurii de rezistență.
Diferențe tot mai mare de preț între apartamentele vechi și cele noi
O estimare a nivelului vânzării de locuințe pe parcursul anului 2023 realizată de imobiliare.NET arată că seismele recente din Turcia și Siria vor avea un impact negativ asupra prețurilor imobilelor vechi din România, în special a celor din București, iar efectele încep să se simtă. O analiză comparativă a prețurilor de vânzare pentru locuințe din București, construite înainte de 1977 și cele construite după 2010, relevă că, în unele cazuri, pentru anumite tipuri de locuințe, diferențele de preț sunt de aproape 20% și continuă să crească.
De exemplu, o garsonieră de 34 de metri pătrați construită înainte de 1997 costă, în medie, 49.616 euro, în timp ce una similară, dar construită în ultimul deceniu se vinde, în medie, cu 52.696 de euro. Diferențele cresc atunci când vorbim de apartamentele cu două, trei și patru camere.
Un apartament vechi (<1977) cu două camere, de 55 metri pătrați, se vinde, în Capitală, cu 76.000 de euro – preț mediu, în timp ce unul aflat într-un bloc ridicat după 2010 este cu 10.000 de euro mai scump și depășește 86.700 euro. Pentru 3 camere și o suprafață de 72 de metri pătrați, într-un imobil ridicat anterior seismului din martie 77, un client plătește, în medie, 103.332 de euro, în timp ce pentru o locuință similară, dar nouă, prețul urcă până la 123.360 de euro, cu 16,2% mai mult.
Cea mai mare diferență de preț se regăsește în cazul apartamentelor cu 4 camere, din Capitală, care au o suprafață mai mare de 78 de metri pătrați. Potrivit datelor imobiliare.NET, pentru cele construite înainte de 1977 prețul mediu de vânzare este de 141.986 de euro. În schimb, același apartament cu 4 camere, dar livrat după anul 2010 costă, în medie, 173.165 de euro, o diferență de peste 30.000 de euro (+18%).
Apartamentel vechi, greu de asigurat și de creditat
Prețul de vânzare al unei locuințe vechi va fi influențat negativ și de dificultatea cu care imobilul poate fi asigurat, dar și de probabilitatea mică de a obține un credit bancar pentru achiziție.
„Cu cât o clădire este mai veche, cu atât structura de rezistență este mai șubredă, iar acest lucru este cunoscut și de societățile de asigurări, care refuză să mai asigure clădirile cu risc seismic. De cealaltă parte, băncile evită și ele să mai acorde credite pentru clădirile care nu pot fi asigurate împotriva dezastrelor și a cutremurelor. Asta duce la un decalaj major al prețurilor, în funcție de anul de construcție”, a spus Dragoș Vîlceanu, fondator Asociația Brokerilor Imobiliari.
Când discutăm de apartamentele din București, din statisticile detaliate ale platformei imobiliare.NET se observă ușor diferențe mari de preț la toate categoriile - garsoniere, apartamente cu 2,3, sau 4 camere. Iar aceste diferențe se vor accentua în perioada următoare.
„Dacă analizăm datele INS cu privire la numărul mare de locuințe îmbătrânite din România și le coroborăm cu numărul de cinci ori mai mic decât necesarul anual al autorizațiilor noi de construire, datele platformei imobiliare.NET și evenimentele tragice din Turcia, putem lua în calcul un prognostic sumbru: apartamentele construite înaninte de 1977 vor avea prețuri în cădere liberă”, a spus Dragoș Vîlceanu, fondator Asociația Brokerilor Imobiliari.
Pentru această analiză, imobiliare.NET a colectat date de la peste 3.700 de anunțuri de vânzare, din primele două luni ale acestui an, pentru imobile din Capitală construite înainte de seismul din 1977 și le-a comparat cu anunțuri similare pentru clădiri noi, predate după 2010.
