INTERVIU Alper Turan Çetinoğlu: „Ce rămâne după noi?” De la o companie de familie fondată în 1883 la o viziune despre real estate și legacy

Astăzi, din poziția de CEO al Koramic Real Estate România, vorbește despre o piață pe care nu o mai privește prin prisma vitezei de vânzare, ci a valorii pe care un proiect o poate păstra în timp. Experiența acumulată în aproape 30 de ani l-a făcut să privească fiecare investiție și prin întrebarea pe care o consideră esențială: ce se întâmplă dacă piața nu evoluează așa cum ne așteptăm?

„O «circle line» în jurul Bucureștiului ar putea permite oamenilor să se deplaseze dintr-un punct în altul fără să intre în traficul din centrul orașului.”

Vă invităm așadar să parcurgeți interviul care va dezvălui o altă perspectivă a Bucureștiului privită prin prisma dezvoltării imobiliare.

Ați ajuns în România într-o perioadă în care piața imobiliară era foarte diferită de cea de astăzi și ați fost implicat în unele dintre proiectele care au contribuit la formarea segmentului rezidențial premium din București. Ce v-a adus inițial în România, ce v-a făcut să rămâneți și cum s-a schimbat, în ochii dumneavoastră, această piață în mai bine de două decenii?

Am venit pentru prima dată în România la 1 martie 1998, pentru a participa la dezvoltarea Bucharest Mall, primul centru comercial internațional din România, alături de o echipă internațională de profesioniști și consultanți britanici, belgieni, olandezi și turci.

Am finalizat Bucharest Mall în numai 18 luni și l-am inaugurat pe 10 septembrie 1999. Succesul nu a însemnat însă doar finalizarea clădirii: am reușit să aducem pentru prima dată în România aproximativ 100 de retaileri, inclusiv branduri precum Mango și Zara, dar și Hollywood Multiplex, cu un complex de 10 săli de cinema.

Ziua inaugurării a rămas pentru mine de neuitat. Zeci de mii de bucureșteni au participat, iar seara am organizat un concert Holograf în parcarea centrului comercial. Astăzi poate părea ceva obișnuit, dar pentru Bucureștiul anului 1999 atmosfera unui asemenea eveniment era cu totul specială. Atunci am înțeles cât de deschisă era România către schimbare, concepte noi și experiențe diferite și am început să cred cu adevărat în potențialul acestei piețe.

Totuși, proiectul care m-a determinat cu adevărat să rămân în România a venit imediat după aceea. În septembrie 1999, am preluat, în calitate de CEO, conducerea Baneasa Rezidential Park in Blvd. Erou Iancu Nicolae, unul dintre primele proiecte rezidențiale de vile din România. Pentru mine, a fost momentul în care am descoperit cât de mare este pasiunea mea pentru dezvoltarea rezidențială și cât de special este să creezi locuințe și comunități în care oamenii își vor petrece o parte importantă din viață. Într-un fel, decizia mea de a rămâne în România și pasiunea mea pentru real estate-ul rezidențial au început în același moment.

În cei 28 de ani care au urmat, m-am dedicat exclusiv dezvoltării proiectelor rezidențiale. Cea mai importantă observație a mea este că piața românească a răspuns întotdeauna foarte pozitiv atunci când i s-au oferit locuințe bine proiectate, de calitate și contemporane.

Această evoluție nu s-a produs însă peste noapte. Consider perioada 2000–2010 o etapă importantă de tranziție și învățare. Multe proiecte aveau ferestre relativ mici, fațade uneori prea elaborate și soluții arhitecturale pe care astăzi le-am aborda diferit. Nu aș numi-o lipsă de experiență, ci mai degrabă o perioadă din care atât arhitecții, cât și dezvoltatorii au învățat foarte mult.

Mai ales după 2010, am observat o schimbare clară de mentalitate. După deceniile dominate de arhitectura mai uniformă și funcțională a anilor ’70 și ’80, cumpărătorii au început să acorde atenție nu doar interiorului locuinței, ci și arhitecturii clădirii, fațadelor, spațiilor comune și calității generale a designului.

Astăzi, dezvoltatorii, arhitecții și cumpărătorii sunt mult mai informați și mai exigenți. Un proiect rezidențial bun nu mai înseamnă doar metri pătrați. Înseamnă arhitectură, lumină naturală, funcționalitate, calitatea materialelor, peisagistică și, în final, calitatea vieții. Pentru mine, aceasta este una dintre cele mai importante transformări ale pieței rezidențiale din România din ultimii 25-30 de ani.

Ați trecut prin mai multe cicluri imobiliare, inclusiv prin crize și perioade de expansiune. Care sunt lecțiile pe care le-ați învățat despre piața românească, despre cumpărătorul român și despre riscul de dezvoltare și ce anume faceți astăzi diferit față de începutul carierei dumneavoastră?

De-a lungul unei experiențe de aproape 30 de ani, am trecut prin perioade foarte diferite ale pieței imobiliare. Am cunoscut atât etape de creștere rapidă și majorări accelerate ale prețurilor, cât și criza financiară globală din 2008, când cererea și finanțarea au dispărut aproape peste noapte, urmată apoi de perioade de creștere mai lentă, dar mult mai sănătoasă.

În anii de dinainte de 2008, piața imobiliară din România creștea într-un ritm extraordinar. Cererea era puternică și, chiar dacă accesul la finanțare nu era la fel de facil ca astăzi, prețurile terenurilor și ale locuințelor creșteau aproape de la o zi la alta. În astfel de perioade, este foarte ușor nu doar pentru cumpărători, ci și pentru dezvoltatori să creadă că piața va continua mereu în aceeași direcție. Criza din 2008 ne-a arătat însă tuturor un adevăr esențial: nicio piață nu evoluează la nesfârșit în aceeași direcție.

De aceea, atunci când încep astăzi un proiect, nu mă uit doar la cât de mult poate crește piața sau cât de repede putem vinde. Îmi pun și o altă întrebare: cât de rezilient este proiectul dacă piața nu evoluează așa cum ne așteptăm?

Această perspectivă reprezintă astăzi o parte importantă a deciziilor noastre de investiții. Etapizarea corectă a proiectelor, adaptarea ritmului investițiilor la viteza vânzărilor, menținerea unui echilibru sănătos între finanțarea bancară și capitalul propriu, precum și păstrarea unei flexibilități financiare suficiente sunt esențiale. Din punctul meu de vedere, un dezvoltator bun nu este doar cel care are succes într-o piață favorabilă, ci și cel care își poate continua proiectul în condiții sănătoase atunci când piața devine dificilă.

Un alt lucru pe care l-am constatat cu satisfacție de-a lungul anilor este că o convingere pe care am susținut-o încă de la început, uneori chiar cu insistență, s-a confirmat în timp: un produs bun devine un produs și mai valoros în perioadele dificile.

Pentru că, atunci când apare incertitudinea economică, nevoia de locuințe nu dispare, însă cumpărătorul devine mult mai atent și mai selectiv. Locuințele dezvoltate într-o locație bună, cu o arhitectură corectă, planuri funcționale, o calitate ridicată a construcției și o abordare sustenabilă sunt mult mai puțin afectate de scăderile generale ale pieței.

Cumpărătorul de astăzi a înțeles și el acest lucru. Este mult mai informat decât în trecut, compară mai multe alternative și analizează mult mai atent ceea ce cumpără. Prețul este, desigur, important, însă experiența mea îmi arată că un cumpărător român este dispus să plătească atunci când recunoaște calitatea reală și valoarea reală. De aceea, obiectivul nu trebuie să fie alegerea celei mai simple căi și crearea celui mai ieftin produs, ci oferirea unei valori reale, sustenabile și atemporale pentru prețul plătit de client.

De aceea, astăzi nu mă întreb doar: „Cât de mult poate crește această piață?” Mă întreb și: „Ce vom face dacă piața nu va evolua așa cum ne așteptăm?” Rolul unui dezvoltator bun, nu este să prezică perfect viitorul, ci să dezvolte proiecte capabile să reziste în diferite scenarii de piață. Cred că aceasta este, în esență, definiția managementului riscului în dezvoltarea imobiliară pe termen lung.

Privind România din perspectiva unui investitor internațional care o cunoaște atât de bine, ce vedeți aici și noi, cei care trăim zi de zi în această piață, nu mai vedem? Și, invers, care sunt lucrurile care vă fac astăzi mai prudent decât erați acum 10–15 ani?

După aproape 30 de ani petrecuți în România, îmi este greu să mă mai consider un investitor internațional care privește piața exclusiv din exterior. Poate că avantajul meu este tocmai faptul că pot privi România atât din interior, cunoscând-o foarte bine, cât și, din când în când, din exterior, comparând-o cu alte țări.

Consider că societatea românească este foarte inteligentă, atentă și conștientă de realitățile în care trăiește. De aceea, nu cred că sunt foarte multe lucruri pe care românii nu le observă; dimpotrivă, cred că sunt foarte conștienți de ceea ce se întâmplă în jurul lor.

Fiind o persoană care călătorește foarte mult și are permanent posibilitatea de a face comparații, pot spune un lucru: România mai are încă mult drum de parcurs. Nu văd acest lucru ca pe un dezavantaj, ci, dimpotrivă, ca pe una dintre marile oportunități pentru un investitor. Cred că cererea pentru proprietăți de calitate și pentru condiții de locuire mai bune va continua pe termen lung. Din acest motiv, cred astăzi în potențialul pe termen lung al României poate chiar mai mult decât acum 10–15 ani.

Ceea ce mă face mai prudent astăzi nu este potențialul României, ci faptul că transformarea acestui potențial în proiecte concrete devine din ce în ce mai complexă. Dificultățile imprevizibile din procesele de autorizare și urbanism, infrastructura, creșterea costurilor de construcție și schimbările de reglementare fiscală necesită astăzi mult mai multă atenție și răbdare din partea unui dezvoltator.

Cred că, în următoarea perioadă, Bucureștiul nu are nevoie doar de mai multe locuințe, ci de cartiere în care relația dintre locuință, locul de muncă și școală să fie mult mai bine planificată, de o infrastructură solidă, de mai multe spații verzi și, în final, de o calitate reală a vieții.

Koramic are o istorie care începe în 1883, iar astăzi funcționează ca un family company cu investiții diversificate și o perspectivă pe termen lung. Cum influențează această structură modul în care priviți o investiție imobiliară? Este mai important randamentul imediat sau valoarea pe care o poate genera un proiect peste 10, 20 sau 30 de ani? Și cât de mult contează România în strategia pe termen lung a grupului?

Istoria Koramic, care începe în anul 1883, reflectă foarte bine filosofia noastră de investiții. Fiind o companie de familie, nu luăm deciziile privind investițiile doar în funcție de randamentul următorului trimestru sau al următorilor câțiva ani. Desigur, fiecare investiție trebuie să fie profitabilă și sustenabilă din punct de vedere financiar, însă pentru noi este la fel de important ca valoarea pe care o creăm să se păstreze pe termen lung.

Cred că această abordare este cu atât mai importantă în domeniul imobiliar, pentru că nu dezvolți un proiect doar pentru cumpărătorul de astăzi. Clădirile pe care le construiești pot rămâne parte din oraș timp de 25, 50 sau chiar, așa cum ne propunem în cazul proiectului Sunrise Homes din Pipera, mai mult de 100 de ani. De aceea, preferăm să investim nu în tendințe pe termen scurt, ci în arhitectură, calitate și spații de locuit care pot rezista în timp.

În dezvoltarea Sunrise Homes, unul dintre conceptele noastre fundamentale a fost „timeless”, atemporalitatea. Pentru noi, atemporalitatea nu reprezintă doar un stil arhitectural, ci înseamnă să creăm spații de locuit care sunt moderne astăzi, dar care își vor păstra valoarea, funcționalitatea și calitatea estetică și peste zeci de ani. Arhitectura în armonie cu natura, densitatea redusă, spațiile de locuit generoase și funcționale, zonele verzi și sustenabilitatea fac parte din această viziune.

Poate că „timeless” este unul dintre cuvintele care descriu cel mai bine modul în care o companie de familie cu o istorie de peste 140 de ani privește investițiile imobiliare. Pentru noi, un proiect nu se încheie în ziua în care este livrat; știm că adevărata sa valoare se va vedea odată cu trecerea anilor.

România ocupă, de asemenea, un loc important în această perspectivă pe termen lung. Investim aici de mulți ani, cunoaștem foarte bine piața și cumpărătorii și credem în potențialul de dezvoltare al țării. De aceea, nu privim România ca pe o piață în care căutăm oportunități pe termen scurt, ci ca pe una dintre țările în care dorim să continuăm să creăm valoare pe termen lung.

Koramic investește în această perioadă aproximativ 30 de milioane de euro în două proiecte rezidențiale din București: Sunrise Homes în Pipera și faza a doua a Sunset Lake Homes în Străulești. De ce București, de ce acum și de ce tocmai aceste două proiecte? Ce vă spun ele despre direcția în care credeți că se îndreaptă piața rezidențială?

Poziționarea proiectului Sunrise Homes din Pipera este foarte clară pentru noi. Obiectivul nostru este să oferim clienților infrastructură și standarde de construcție de foarte înaltă calitate, compartimentări și funcționalitate aproape impecabile, precum și o arhitectură atemporală, la un preț cât mai corect posibil.

Pentru noi, conceptul de premium nu este definit doar printr-un preț ridicat. Dimpotrivă, credem că un client trebuie să primească cea mai bună calitate posibilă și o valoare reală pentru prețul pe care îl plătește. De aceea, poziționăm Sunrise Homes nu doar ca pe o locuință de calitate pentru prezent, ci și ca pe o investiție imobiliară solidă, cu potențial de apreciere a valorii în următorii 3–7 ani.

Pe scurt, obiectivul nostru este să oferim clienților o calitate ridicată a vieții astăzi și, în același timp, investitorilor un produs de calitate, atemporal și corect poziționat ca preț, capabil să genereze valoare pe termen mediu și lung.

Pipera a demonstrat de-a lungul anilor că este o zonă potrivită pentru această abordare. Cererea solidă pentru locuințe, dezvoltarea continuă a zonei și, în special, nevoia de proiecte de calitate susțin potențialul său de apreciere pe termen lung. De aceea, credem că Sunrise Homes reprezintă, atât pentru locuire, cât și pentru investiție, produsul potrivit, în locația potrivită și la momentul potrivit.

Sunrise Homes propune o dezvoltare cu densitate redusă, combinând case și apartamente, iar Sunset Lake merge și mai departe în zona unei comunități boutique, în relație cu natura și lacul. Este aceasta filosofia Koramic pentru rezidențialul premium din România: mai puțină densitate, mai mult spațiu, comunitate și calitate a vieții? Și cât de pregătit este cumpărătorul român să plătească pentru aceste lucruri, nu doar pentru metri pătrați și adresă?

Răspunsul meu la toate aceste întrebări este, de fapt, da. Pentru noi, o locuință premium nu înseamnă doar o casă mai mare sau materiale mai scumpe. Densitatea redusă, arhitectura corectă, o infrastructură tehnică foarte durabilă și un puternic sentiment de comunitate au devenit elemente esențiale ale unei calități reale a vieții.

Sunrise Homes și Sunset Lake Homes sunt proiecte cu locații și caractere diferite, însă împărtășesc aceeași filosofie de bază: să punem oamenii și calitatea vieții de zi cu zi în centrul proiectului. Uneori, în locul câtorva metri pătrați suplimentari de suprafață interioară sau al unei grădini foarte mari, care devine dificil de întreținut, o compartimentare mai bună, spații de depozitare inteligent gândite și mai multă lumină naturală pot avea o valoare mult mai mare.

Cred că și cumpărătorul român s-a schimbat semnificativ din acest punct de vedere. Clientul de astăzi nu se mai limitează la a împărți prețul de vânzare la suprafata de metri pătrați. Își pune și întrebarea: „Cum voi trăi aici?” Acordă mult mai multă atenție amenajării exterioare, spațiilor verzi, intimității, siguranței, calității spațiilor comune și, în general, experienței de viață pe care o oferă proiectul.

Vorbim foarte mult despre „lux” în real estate. Ce înseamnă, de fapt, o locuință premium în 2026 pentru dumneavoastră? Ce elemente considerați că au devenit esențiale și ce lucruri sunt astăzi doar marketing?

Cred că termenul „lux” este folosit puțin prea des în real estate. Este ușor să adaugi câteva materiale scumpe într-un proiect și să îl numești „luxury”. Pentru mine, însă, luxul și premium-ul nu sunt același lucru. O marmură scumpă, un lobby spectaculos, suprafețe foarte mari sau utilizarea unor branduri cunoscute nu transformă, prin ele însele, un proiect într-unul premium. Sunt elemente care pot fi apreciate, dar nu sunt suficiente pentru a defini calitatea reală.

În 2026, adevăratul premium înseamnă, înainte de toate, calitatea pe care o simți în viața de zi cu zi. O acustică bună, sisteme corect proiectate de încălzire și răcire, izolație termică și eficiență energetică, instalații și infrastructură tehnică durabile, tâmplărie de calitate, lumină naturală, ventilație corectă și soluții tehnice care să funcționeze fără probleme timp de mulți ani sunt, pentru mine, elemente esențiale.

De fapt, unele dintre cele mai valoroase caracteristici ale unei locuințe premium sunt tocmai cele mai greu de prezentat unui client într-un birou de vânzări. Calitatea instalațiilor din spatele pereților sau de sub parchet, hidroizolația, acustica ori durabilitatea infrastructurii nu sunt ușor de arătat într-un render. Dar, odată ce oamenii încep să locuiască acolo, exact în aceste detalii simt diferența dintre calitatea reală și marketing.

Aș putea rezuma totul într-o singură frază: adevăratul lux nu constă atât în ceea ce vezi în prima zi, cât în lucrurile de care ești încă mulțumit după cinci ani de locuit în acea casă.

Din experiența dumneavoastră, ce face diferența între un proiect care se vinde bine și unul care rămâne relevant peste 15–20 de ani? Și există lucruri în proiectele Koramic pe care cumpărătorul nu le vede neapărat, dar pe care dumneavoastră considerați că merită să investiți?

Eu nu consider întotdeauna că o performanță bună de vânzări înseamnă automat și un proiect bun. Când mă uit la unele proiecte care se vând foarte repede, observ că acestea sunt dominate de unități de 30-40 de metri pătrați, că există 10-15 sau chiar mai multe apartamente pe același etaj și că, pentru a menține costurile cât mai reduse, sunt folosite materiale excesiv de ieftine. Observ, de asemenea, că o parte importantă a vânzărilor se realizează către investitori care cumpără mai multe locuințe în același proiect și urmăresc în principal o apreciere a valorii pe termen scurt.

Astfel de proiecte pot avea, în anumite condiții de piață, performanțe de vânzări foarte bune. Pentru mine însă, întrebarea esențială nu este cât de repede se vinde un proiect, ci cum va arăta și unde se va poziționa peste doar doi ani, fără să mai vorbim de cinci sau zece ani.

Cred că adevăratul succes al unui proiect rezidențial se vede în timp. Este mult mai important ca arhitectura să nu se demodeze, locuințele să aibă compartimentări corecte, capabile să răspundă diferitelor etape ale vieții, spațiile comune și peisagistica să se maturizeze în timp în loc să îi piardă valoarea, iar întreținerea proiectului să fie sustenabilă pe termen lung.

De aceea, în proiectele Koramic nu ne gândim doar la momentul vânzării, ci și la modul în care proiectul va îmbătrâni.Sunt convins că anumite decizii, care în prima zi sunt greu de reflectat direct în prețul de vânzare sau de explicat unui client printr-un render, pot deveni peste 10-20 de ani unele dintre cele mai importante elemente care determină valoarea proiectului. Tocmai din acest motiv, în unele dintre proiectele pe care le-am dezvoltat acum 15-20 de ani există astăzi liste de așteptare chiar și pentru locuințele disponibile pe piața secundară. Cred că acesta este unul dintre cei mai concreți indicatori ai succesului unui proiect pe termen lung.

Aș rezuma diferența astfel: o performanță bună de vânzări arată succesul unui proiect astăzi; faptul că, peste 20 de ani, oamenii își doresc în continuare să locuiască acolo demonstrează adevăratul succes al proiectului.

Bucureștiul s-a extins spectaculos spre nord, iar zone precum Pipera au trecut prin transformări radicale. Cum vedeți următorul deceniu al Bucureștiului: unde se mută centrul de greutate al orașului, ce zone considerați că au încă un potențial insuficient exploatat și ce trebuie să se schimbe pentru ca Bucureștiul să devină un oraș mai bun pentru locuit, nu doar un oraș în care se construiește mult?

„Lacurile Bucureștiului s-ar putea transforma dintr-un avantaj natural insuficient utilizat astăzi într-unul dintre cele mai importante elemente ale calității vieții în oraș.”

Nu privesc dezvoltarea Bucureștiului în următorii 10 ani doar din perspectiva axelor nord, sud, est sau vest. Cred că unul dintre cei mai importanți factori care vor determina unde vor dori oamenii să locuiască în viitor va fi crearea corectă a triunghiului loc de muncă–școală–locuință.

Pentru familii, o mare parte din viața de zi cu zi se desfășoară între aceste trei puncte. Oricât de frumoasă ar fi locuința în care trăiești, dacă petreci ore întregi în fiecare zi pentru a ajunge la serviciu sau la școală, la un moment dat calitatea vieții scade considerabil. De aceea, cred că zonele care vor câștiga valoare în viitor vor fi cele în care oamenii pot găsi o locuință potrivită bugetului lor, aflată la distanțe rezonabile față de locul de muncă, școala copiilor și nevoile lor cotidiene.

Acest triunghi nu va fi în același loc pentru toată lumea. Nivelurile diferite de venit, centrele de business și opțiunile educaționale vor crea în mod natural mai multe centre de viață în București. De aceea, cred că viitorul orașului va fi definit mai puțin de extinderea continuă a unui singur centru și mai mult de dezvoltarea unor centre noi și diferite, încă insuficient valorificate astăzi, capabile să funcționeze în mod autonom și să răspundă unei mari părți din nevoile cotidiene.

Una dintre problemele importante ale Bucureștiului este însă faptul că dezvoltarea orașului a rămas, timp de mulți ani, concentrată în interiorul limitei create de Centura Bucureștiului. Nu mai este suficient să gândim dezvoltarea orașului doar prin construirea mai multor drumuri și utilizarea unui număr tot mai mare de automobile. Bucureștiul are nevoie de sisteme alternative de transport care să conecteze zonele periferice între ele, fără ca deplasările să fie obligate să treacă prin centrul orașului.

Din această perspectivă, cred că infrastructura feroviară existentă în zona Ring Road-ului are un potențial foarte important. Dezvoltarea acestor linii după conceptul unei „circle line”, care să funcționeze în jurul orașului, ar putea permite oamenilor să se deplaseze dintr-un punct în altul fără să intre în traficul din centrul Bucureștiului. Același sistem ar putea fi utilizat, într-o anumită măsură, nu doar pentru transportul de pasageri, ci și pentru transportul de mărfuri și activități logistice. Unele dintre stații ar putea deveni mici hub-uri de mobilitate, conectate la transportul public, cu facilități park-and-ride și, acolo unde este potrivit, funcțiuni de suport logistic.

Un alt potențial major al Bucureștiului, care cred că este insuficient valorificat, îl reprezintă lacurile sale interconectate.Deschiderea lacurilor și a canalelor de legătură care permit acest lucru pentru ambarcațiuni de mici dimensiuni ar putea, în opinia mea, să ducă nivelul de trai și calitatea vieții din oraș la un cu totul alt nivel. Imaginați-vă un București în care oamenii pot ajunge cu mici ambarcațiuni la restaurantele, cafenelele sau zonele de recreere de pe malul lacurilor. Acest lucru nu ar crea doar o alternativă de transport sau de agrement, ci ar schimba relația orașului cu apa și chiar modul de viață al locuitorilor săi.

Un astfel de sistem ar putea stimula dezvoltarea unor noi restaurante, cafenele, mici porturi și zone de agrement în jurul lacurilor, precum și a unor noi servicii, generând astfel noi activități economice și locuri de muncă. Cu o planificare corectă și cu respectarea protecției mediului, lacurile Bucureștiului s-ar putea transforma dintr-un avantaj natural insuficient utilizat astăzi într-unul dintre cele mai importante elemente ale calității vieții în oraș. Cred chiar că acest lucru ar putea contribui, în timp, la transformarea Bucureștiului într-unul dintre orașele europene admirate pentru calitatea vieții și, în același timp, la apariția unor noi centre urbane cu adevărat atractive și locuibile în zonele periferice ale orașului.

Un material Investing in Property