Capitalul din țările germanice este tot mai atras de potențialul pieței imobiliare românești, iar anul acesta s-ar putea să vedem primele tranzacții care vor schimba percepția asupra riscului de țară al României, previzionează Gijs Klomp, head of investment properties în cadrul CBRE, broker imobiliar care așteaptă ca și în 2020 să fie tranzacții de peste 1 miliard de euro la nivel local.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
„Vedem investitori din țările vorbitoare de limba germană atrași, în principal, de randamentele investiționale din România. Sunt concentrați pe clădiri de birouri, pentru că, de regulă, în această clasă de active au nevoie să plaseze capitalul suplimentar. O mare parte din capitalul german tinde să nu mai fie direcționat către sectorul de retail, dintr-o teamă a managerilor de fonduri. Sunt interesați și de sectorul industrial-logistic, însă aici nu există produse disponibile la vânzare în România. Astfel, vasta majoritate a acestor investitori se uită la oportunități de plasamente în clădiri de birouri. Trebuie să avem, însă, răbdare, pentru că, spre deosebire de ciclul economic precedent, durata unei tranzacții a crescut substanțial, până la circa nouă luni. Sperăm ca pe final de an să vedem niște rezultate, niște investiții venite dinspre vestul Europei, în principal, capital din țările germanice“, a declarat Gijs Klomp.
Fondurile de investiții cu capital german, cei mai râvniți jucători în orice piață imobiliară matură, se feresc de ceva timp de plasamente în România de teamă că istoria din timpul crizei se va repeta. Lipsa lor ține departe și alte categorii de investitori, iar efectul este lichiditatea scăzută a pieței locale și proprietăți cu valori mult sub așteptările dezvoltatorilor.
Totuși, CBRE estimează pentru acest an o creștere cu 9% a volumului de tranzacții. Volumul tranzacțiilor imobiliare cu proprietăți comerciale (birouri, malluri, depozite, hoteluri) a depășit în 2019 borna de un miliard de euro, totalizând aproximativ 1,06 miliarde de euro, în creștere cu 7% față de nivelul înregistrat în 2018, arată datele brokerului. Volumul atins anul trecut marchează un record al ultimilor cinci ani.
Andreas Ridder, președintele CBRE pe regiunea Central și Est Europeană, este de părere că sunt multe semne evidente că România este o piață internațională mare ce urmează a fi descoperită și anticipează că anul acesta va lua avânt.
„România este subevaluată, comparativ cu celelalte țări din regiune. Nu cred că e normal să existe o diferență atât de mare între România și Ungaria, în privința randamentelor investiționale, în contextul în care percepția asupra riscului de țară este similară față de cele două piețe. România continuă să fie una dintre puținele piețe europene care încă oferă o rată a rentabilității atât de atractivă“, mai explică șeful departamentului local de investiții ale CBRE.
Potrivit acestuia, compresia randamentelor investiționale din România nu a urmat aceeași tendință ca în țările din regiune. Deși au fost semnate câteva tranzacții pe segmentul de birouri cu randamente de sub 7%, acestea au venit în niște circumstanțe excepționale, de aceea brokerii au păstrat indicatorul la același nivel. Una dintre tranzacțiile la care face referire consultantul este cea prin care compania Corporate Finance House Group (CFH) din Orientul Mijlociu a cumpărat cu 35 milioane de euro clădirea de birouri Day Tower din București, clădire dezvoltată de omul de afaceri Dimitris Mourkakos din cadrul Day Group. Imobilul este închiriat de Enel printr-un contract pe termen lung care a permis vânzătorului să obțină un randament investițional de sub 7%, o premieră pentru piața imobiliară post criză.
Klomp consideră ca evident faptul că acest indicator, pe care se bazează investitorii străini care vor să acceseze o piață nouă, va coborî sub 7% în 2020. El a oferit ca exemplu clădirea de birouri Aviatorilor 8, vândută anul trecut ca parte a unui portofoliu al NEPI Rockcastle către AFI Europe, și despre care Klomp crede că s-ar vinde separat cu un randament investițional de 6,5%.
Yield-ul sau randamentul investițional este un indicator folosit în piața imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietății. Indicatorul este la 7% pentru birourile din București, 6,5% pentru proprietățile de retail și 7,75% pentru industrial. Cu cât procentul este mai mare, cu atât imobilul este mai ieftin.
„În România există un univers divers de investitori imobiliari. Capitalul autohton este puțin și reprezentant, cu precădere, de milionari, diferit față de situația din Cehia sau Ungaria, unde capitalul local e de altă natură. Ne lipsesc fondurile germane, care, de regulă, sunt o forță puternică. O supriză plăcută pe care o întrevăd pentru acest an este intrarea sau reintrarea pe piață a unor investitori instituționali vest europeni. Acest tip de investitori au un orizont pe termen lung. Prezența lor nu e la fel de importantă ca cea a capitalului autohton, dar, în cazul unei crize, nu pleacă primii, cum sunt fondurile oportuniste. De asemenea, fondurile din Cehia și Ungaria, unde piețele au traversat o compresie a randamentelor, se uită la investiții în exteriorul țărilor lor. Exemple bune sunt Indotek din Ungaria, PPF și CPI din Cehia, care au intrat în România“, mai spune Klomp.
El menționează că, pentru piața imobiliară din România e importantă să se păstreze o diferență de randamente față de restul țărilor ca avantaj competitiv, pentru că aici nu au existat creșteri ale chiriilor, cum se întâmplă în alte piețe, ca să atragă cumpărătorii.
