Senatorii din comisia de buget și finanțe au respins, marți, amendamentul senatorului Daniel Zamfir prin care persoanele care au contractat credite ipotecare, garantate de stat, în programul Prima Casă vor putea da în plată imobilul pentru stingerea creditului. În schimb, senatorii au aprobat noile amendamente ale senatorului, prin care sunt redefinite condițiile în care judecătorii vor evalua situația de impreviziune în care ajung debitorii, ceea ce ar face, teoretic, mult mai ușor de admis cererile de dare în plată.
Astfel, se va considera că se aplică darea în plată automat în condițiile în care imobilul locuință cu care este garantat un credit ipotecar s-a depreciat cu mai mult de jumătate față de momentul contractării împrumutului, în cazul în care valuta creditului s-a apreciat cu mai mult de 20% față de leu (deci pentru toate creditele în valută contractate înainte de criză), dacă gradul de îndatorare a crescut față de momentul acordării creditului și debitorul a fost executat silit. Starea de impreviziune se va prezuma, fiind de datoria creditorului să dovedească în instanță faptul că nu sunt îndeplinite cererile de admisibilitate.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată pe Profit Insider
De ce este important: Proiectul conține noi criterii prin care sunt redefinite condițiile în care judecătorii vor evalua situația de impreviziune în care ajung debitorii care apelează la Legea 77/2016. Ar urma să fie votat săptămâna viitoare în plenul Senatului, pentru ca apoi să fie transmis spre dezbatere și Camerei Deputaților.
Astăzi, Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, inițiată de senatorul Daniel Zamfir în colaborare cu avocatul Gheorghe Piperea, stabilește că prevederile „nu se aplică creditelor acordate prin programul "Prima casă". Proiectul depus de senatorul Zamfir propunea eliminarea din lege a acestei excepții, cu argumentul principal că între timp dobânzile practicate de bănci în programul Prima Casă au crescut ca urmare a majorării indicelui ROBOR.
Senatorii au ținut cont și de opinia Ministerului Finanțelor, care nu a susținut amendamentul privind programul Prima Casă, dar au ignorat obiecțiile BNR și ale băncilor privind noile criterii de impreviziune.
Dintre propunerile băncilor, au ținut cont, acceptând un amendament în acest sens, doar de aceea care stipulează că o convocare la notarul public, în vederea dării în plată a unui imobil achiziționat prin credit, cu scopul stingerii acestei datorii, nu va putea depăși pragul de 90 de ziile. În prezent, Legea dării în plată prevede că în vederea stingerii creanței izvorând dintr-un contract de credit și a accesoriilor sale prin dare în plată, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului. Tot legea menționată prevede că prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum și orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.
Potrivit amendamentelor senatorului Zamfir, se va considera întotdeauna că există impreviziune (i) în cazul devalorizării cu mai mult de 50% față de valoarea inițial evaluată a imobilului cu destinația de locuință ipotecat, (ii) în cazul în care cursul de schimb al monedei creditului a depășit cu cel puțin 20% nivelul cursului din data contractării creditului, (iii) în cazul în care gradul de îndatorare a debitorului l-a depășit pe cel luat în considerare la momentul acordării creditului precum și (iv) în cazul în care debitorul a fost executat silit prin vânzarea imobilului cu destinația de locuință; (v) în alte cazuri care releva un dezechilibru contractual, în sensul art.4 alin.3”, se arată într-unul din amendamentele aprobate.
Un alt articol din amendamentele lui Zamfir menționează că revine creditorului obligația să dovedească faptul că debitorul nu îndeplinește condițiile de admisibilitate, inclusiv pe cele de impreviziune. În această situație s-ar răsturna practica curentă, în care debitorii sunt cei care trebuie să convingă instanța că se află într-o situație excepțională.
Totodată, creditorii ar fi obligați să facă contestații, pentru că un alt articol amendat menționează că impreviziunea se prezumă în favoarea debitorului care depune notificare.
Amendamentele lui Zamfir mai menționează și că judecătorul trebuie să se aplece prima oară pe ajustarea condițiilor contractuale, astfel încât contractul să rămână în picioare, și doar în cazul în care nu mai poate continua cererea de dare în plată să fie închisă prin transferul proprietății către creditor și stingerea datoriei.
În acest sens, creditorii vor trebui ca, înainte de depunerea contestației, să facă obligatoriu o propunere de negociere prin care să fie restabilită „utilitatea socială a contractului”.
Mai este întărit și un articol care pe lângă faptul că menționa deja că sunt suspendate efectele contractului până la soluționarea litigiului, ar stabili în noua formulă că de la data comunicării notificării de dare în plată suspendă automat executările silite, inclusiv popririle.
Creditorul va putea pretinde rate, dobânzi și penalități de la debitor după admiterea contestației doar dacă probează că acesta a fost de rea-credință, arată altă modificare.
În situația în care debitorul a fost deja executat silit prin vânzarea ipotecii și, teoretic, nu mai are ce să dea în plată, se va considera că impreviziunea este una absolută, potrivit ultimei modificări, ceea ce înseamnă că creditorul – cel inițial sau recuperatorul – nu mai poate percepe alte sume, chiar dacă datoria nu a fost acoperit prin vânzarea silită.
TOATE AMENDAMENTELE ADOPTATE ÎN COMISIE PRIVIND IMPREVIZIUNEA POT FI CONSULTATE AICI
Introducerea programului Prima Casă sub incidența legii dării în plată este văzută de bancheri ca încălcând chiar reglementările acestui program, cu consecințe asupra rating-ului de țară și dreptului de proprietate.
Această prevedere s-ar treduce astfel ”printr-o golire de conținut a angajamentelor asumate de stat în contextul Programului „Prima casă”, ridicând îndoieli serioase cu privire la modul în care statul înțelege să-și respecte în general angajamentele de peste 17 miliarde de lei asumate în cele peste 200 000 de contracte încheiate în cadrul programului Prima Casă”.
”Prin implementarea Proiectului garanția statului dispare pur și simplu – practic, printr-o lege, statul își desființează propria garanție legală și contractuală. Conduita statului, manifestată și prin instabilitatea pe plan legislativ, se poate traduce printr-o nerespectare a angajamentelor asumate (prin stingerea propriilor garanții), ceea ce va duce la scăderea credibilității în fața creditorilor privați și a investitorilor, precum și la influențarea negativă a modului de calcul a rating-ului de țară a României”, este poziția băncilor.
Acestea critică și lipsa de claritate și predictibilitate a reglementării, precum și lipsa unui studiude impact economic și financiar asupra bugetului de stat, asupra sistemului financiar-bancar și pieței imobiliare.
Băncile arată că le-ar fi afectat astfel și dreptul la proprietate privată chiar în calitate de creditori.
”În cazul în care garanția Statului ce stă la baza Programului “Prima Casă” s-ar stinge, se va ajunge la situația în care banca se află în cadrul unui program guvernamental (fundamentat inițial pe parteneriatul de împărțire proporțională a riscurilor) într-o situație de asumare în mod singular a riscurilor, singura modalitate de recuperare a creanței băncii rămânând exclusiv executarea ipotecii asupra imobilului achiziționat din credit. Ca și consecință, instituțiile de credit ar fi obligate să acopere din fonduri proprii porțiunea de garanție a Statului ”invalidată” ca efect al acestei inițiative legislative și să blocheze fonduri care altminteri ar putea fi utilizate pentru finanțare, situație ce ar duce la consecințe adverse asupra creditării, în special, și a economiei, în general”, este masajul transmis în document.
BNR consideră că amendamentele senatorului Zamfir au probleme de constituționalitate și sunt lipsite de predictibilitate
Banca Națională a României a analizat schimbările pregătite în cazul Legii privind darea în plată, prin care sunt redefinite condițiile în care judecătorii vor evalua situația de impreviziune în care ajung debitorii, și a transmis Parlamentului că amendamentele inițiate de senatorul Daniel Zamfir deturnează scopul legii și sunt neconstituționale. Mai mult, BNR arată că impreviziunea nu poate fi stabilită prin lege, iar amendamentele ar afecta negativ atât debitorii, cât și creditorii.
Sub semnătura prim-viceguvernatorului Florin Georgescu, BNR a transmis Parlamentului o analiză de câteva zeci de pagini în care analizează toate propunerile senatorului și implicațiile acestora.
”Considerăm că Amendamentele Propuse ridică semne de întrebare în ceea ce privește constituționalitatea acestora și sunt lipsite de predictibilitate, impactul ce poate fi generat de adoptarea acestora fiind unul semnificativ. Amendamentele Propuse, în mod concret, sunt de natură prin ele însele să afecteze principii de drept. Astfel de modificări legislative cu impact substanțial asupra anumitor instituții de drept, esențiale în raporturile de drept privat, precum instituția impreviziunii, nu pot avea ca urmare decât crearea unor situații de incertitudine juridică și asumarea de riscuri disproporționate de către cel puțin una dintre părțile contractuale”, arată BNR.
Principalele concluzii ale BNR, desprinse în urma unei analizate detaliate, sunt că impreviziunea nu poate fi prezumată ope !egis, adică prin forța legii, principiu stabilit în mod expres de Curtea Constituțională prin deciziile sale, și că amendamentele conduc în mod inevitabil la deturnarea scopului pentru care Legea dării în plată a fost adoptată, și anume protecția reală a consumatorilor aflați în dificultate de plată și restabilirea echilibrului contractual.
BNR a mai conchis că amendamentele senatorului Zamfir încalcă principii de natură constituțională și principii fundamentale de drept, inclusiv principiul separației puterilor în stat.
Din perspectiva stabilității financiare, amendamentele au implicații negative atât asupra debitorilor (prin creșterea costului de finanțare, reducerea accesului la credite, ajustarea mai lentă între ratele de dobândă la credite și cele la depozite etc.), cât și asupra instituțiilor de credit (majorarea ponderilor de risc, diminuarea indicatorilor de solvabilitate, restrângerea activității de creditare etc.) și a bugetului de stat (reducerea veniturilor fiscale, diminuarea rating-ului suveran, majorarea costului de finanțare al datoriei publice), mai susține Banca Națională.
Toate obiecțiile BNR privind noiule criterii de impreviziune avizat de senatori pot fi citite AICI
