GUEST WRITERS | Popescu & Asociații | Loredana Popescu, Partner, Alina Vrabie, Attorney at Law | Monumentele istorice – condiții speciale de achiziție și protejare

Nu puține sunt cazurile în care investitorii sunt interesați de achiziția unor imobile monumente istorice și dezvoltarea unor proiecte amplasate în zone protejate, cu intenția de a le transforma în hoteluri de lux, clădiri de birouri moderne sau muzee. În astfel de cazuri, se impune o analiză atentă a  obligațiilor prevăzute de Legea 422/2001 privind monumentele istorice în vederea structurării tranzacțiilor, mai ales din perspectiva costurilor angrenate și a termenelor în care toate acestea trebuie îndeplinite. 

  

Deși potrivit dispozițiilor Codului Civil în vigoare, orice bun poate fi vândut în mod liber, câtă vreme această înstrăinare nu este interzisă sau limitată prin lege, convenție sau testament, un statut special pe piața imobiliară îl au monumentele istorice, în considerarea dreptului de preemțiune pe care îl are statul român, prin Ministerul Culturii și Cultelor sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz. 

 

Întrucât Legea 422/2001 definește monumentele istorice ca acele bunuri imobile, construcții și terenuri situate pe teritoriul României, semnificative pentru istoria, cultura și civilizația națională și universală, la nivel național fiind aprobată și publicată o listă cu bunurile clasate ca monumente istorice, gruparea lor în 3 categorii, respectiv, monumente, ansambluri și situri a suscitat o serie de discuții. Astfel, deși nu se face nicio distincție cu privire la acestea, considerându-se în mod just că dreptul de preemțiune se exercită cu privire la toate imobilele având acest regim, jurisprudență în materie nu este unitară, neexistând o linie clară în ceea ce privește aplicabilitatea dreptului de preemțiune asupra imobilelor amplasate în perimetrul siturilor și ansamblurilor. Dacă unele instanțe au apreciat că înstrăinarea unor imobile cuprinse într-un sit arheologic este perfect valabilă fără respectarea acestui drept, având în vedere că imobilul propriu-zis nu era menționat în mod corespunzător pe Lista monumentelor istorice, au fost și cazuri în care asemenea tranzacții au fost anulate. 

CITEȘTE ȘI Nicolescu Zorin și Asociații, un nou jucător în liga campionilor avocaturii de business

Chiar dacă optica autorităților competente este aceea de interpretare restrictivă a noțiunii de monument, având în vedere exclusiv construcția sau parte din construcție împreună cu instalațiile, componentele artistice, elementele de mobilare interioară sau exterioară care fac parte integrantă din acestea, împreună cu terenul aferent delimitat topografic, riscul constatării nulității absolute a tranzacției încheiate cu eludarea procedurii prevăzute de Legea 422/2001 este unul ridicat, sens în care, recomandarea e în sensul notificării autorităților competențe cu privire la intenția de înstrăinare inclusiv a imobilelor aflate în perimetrul ansamblurilor sau siturilor arheologice. Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la minister sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale ministerului. În cazul În care ministerul sau serviciile publice deconcentrate ale acestuia nu își exercită dreptul de preemțiune, acest drept se transfera autorităților publice locale, care îl pot exercită în maximum 15 zile. În cazul În care titularii dreptului de preemțiune nu își exercită acest drept, proprietarii pot înstrăina liber respectivul monument.

Întrucât, așa cum arătăm mai sus, dincolo de notificare, proprietarul va trebui să depună și documentația  aferentă conform ordinului ministrului culturii și cultelor aplicabil la momentul respectiv, legiuitorul a înțeles să acorde atenție și procedurii de valorificare a acestui drept context în care, în măsura în care proprietarul nu va depune un raport de evaluare sau expertiză de specialitate care să justifice prețul de vânzare menționat în notificare, titularul dreptului de preemțiune va putea solicita efectuarea unei asemenea evaluări, prelungindu-se implicit și perioadă de negociere a prețului.

Mai mult, pentru fiecare monument istoric se instituie zona sa de protecție, delimitată pe baza reperelor topografice, geografice sau urbanistice, în funcție de trama stradală, relief și caracteristicile monumentului istoric, după caz, prin care se asigură conservarea integrată și punerea în valoare a monumentului istoric și a cadrului său construit sau natural. Delimitarea zonei de protecție se realizează simultan cu clasarea monumentului istoric.

Intervențiile asupra monumentelor istorice se fac numai pe baza și cu respectarea avizului emis de Ministerul Culturii și Cultelor sau de către serviciile publice deconcentrate ale ministerului. Intervențiile la care face referire legea sunt: toate lucrările de cercetare, conservare, construire, extindere, consolidare, restructurare, amenajări peisagistice și de punere în valoare, care modifică substanță sau aspectul monumentelor istorice; schimbări ale funcțiunii sau destinației monumentelor istorice, inclusiv schimbările temporare; amenajări de căi de acces, pietonale și carosabile, utilități anexe, indicatoare, inclusiv în zonele de protecție a monumentelor istorice, s.a.

Autorizațiile de construire, desființare sau de intervenție asupra monumentelor istorice emise fără avizul Ministerului Culturii și Cultelor sau serviciilor publice deconcentrate ale ministerului sunt nule de drept.

Intervențiile asupra monumentelor istorice, altele decât cele de schimbare a funcțiunii sau a destinației, de întreținere sau de reparații curente, indiferent de sursă lor de finanțare și de regimul de proprietate a imobilului, se fac cu specialiști și experți atestați și sub inspecția și controlul propriu ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național, respectiv ale serviciilor publice deconcentrate din cadrul ministerului.

Proprietarii monumentelor istorice sunt obligați să întrețină și să folosească imobilul numai cu respectarea legii și a Obligației privind folosința monumentului istoric, act care conține condițiile și regulile de utilizare sau de explotare a monumentului istoric. Obligația se înscrie în cartea funciară iar documentul în sine însoțește actele de proprietate, închiriere sau concesiune pe toată durata de existență a imobilului.

CITEȘTE ȘI VIDEO Prof.univ.dr.av. Mihai Hotca și Av. Augustin Zăbrăuțanu au fost invitații lui Andrei Cristea la emisiunea Legile Afacerilor difuzată LIVE de Profit TV

Pentru protejarea monumentelor istorice aflate în proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice Ministerul Culturii și Cultelor, serviciile publice deconcentrate ale ministerului și autoritățile administrației publice locale pot asigura, la cererea proprietarilor, cu titlu gratuit, consultanță de specialitate. Statul sau autoritățile publice locale pot acorda și sprijin financiar sub forma acoperirii totale sau parțiale a costurilor studiilor și documentațiilor tehnice, precum și, după caz, ale lucrărilor de intervenție asupra monumentelor istorice.

De regulă, paza, întreținerea, conservarea, consolidarea, restaurarea și punerea în valoare prin mijloace adecvate a monumentelor istorice revin, după caz, proprietarilor sau titularilor altor drepturi reale asupra acestora însă costul lucrărilor de proiectare, conservare, consilidare, reparare, restaurare și punere în valoare a monumentelor istorice aflate în proprietate publică ori privată, incluse în programe de importanță națională sau internațională poate fi acoperit integral ori parțial de la bugetul de stat sau al unităților administrativ-teritoriale.

Spre exemplu, la începutul lunii iunie 2019, în cadrul proiectului RO-CULTURA, Ministerul Culturii și Identității Naționale a lansat un apel de proiecte pentru restaurarea și revitalizarea monumentelor istorice, cu buget de 16 milioane de euro, iar termenul limită pentru depunerea dosarelor este 7 octombrie. Apelul de proiecte urmărește să contribuie la restaurarea patrimoniului cultural într-un mod inovativ, prin promovarea unor noi modele de guvernantă participativa în domeniul patrimoniului cultural și a unei abordări integrate a acestui patrimoniu. Cel puțin 30% din valoarea totală a sprijinului financiar nerambursabil aferent proiectelor selectate în cadrul apelului de proiecte va fi acordată proiectelor implementate în parteneriat cu cel puțin o entitate din statele donatoare (Islanda, Liechtenstein și Norvegia). Valoarea sprijinului financiar nerambursabil ce poate fi acordat unui proiect este cuprinsă între 200.000 Euro și 2.000.000 Euro, reprezentând 80% din totalul costurilor eligibile ale proiectului. 

 

Material Legal Marketing