GUEST WRITER Popescu & Asociații: Intrarea în vigoare a Legii nr. 264/2021. Modificări esențiale aduse Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 si Legii fondului funciar nr. 18/1991

Autori: Mirela CAZACU, Attorney at Law & Iulia BARBU, Attorney at Law

La data de 11 noiembrie 2021 a intrat în vigoare Legea nr. 264/2021 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și pentru modificarea art. 121 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 („Legea nr. 264/2021”).

Principalele noutăți aduse de aceasta lege vor influența aria de practică M&A, respectiv operațiunile de fuziune și divizare a societăților, regimul imobilelor înscrise în Cărțile Funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare („Decretul-lege nr. 115/1938”), dar și aspectele de ordin organizatoric referitoare la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliara („ANCPI”).

Cu titlu preliminar, începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 264/2021, ANCPI va trece în subordinea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, anterior fiind prevăzut că se află în subordinea Guvernului și sub coordonarea Ministerului Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

Totodată, potrivit noului act normativ, avocații, notarii publici, executorii judecătorești, persoanele fizice și juridice autorizate să efectueze lucrări de cadastru, geodezie, cartografie, experții judiciari, instituțiile și autoritățile publice, precum și alte entități care îndeplinesc un serviciu public, în scopul îndeplinirii atribuțiilor acestora, vor beneficia de acces online, în mod gratuit, la seturile de date administrate de ANCPI și instituțiile sale subordonate, în funcție de disponibilitatea datelor în format electronic.

1. Actualizarea listei documentelor în baza cărora se intabulează drepturile reale imobiliare ce se transferă prin efectul fuziunii sau al divizării

O schimbare importantă va influența procedura intabulării în cartea funciară a transmisiunii drepturilor reale imobiliare ce operează prin efectul fuziunii sau al divizării societăților. Aceasta se va efectua în baza unei documentații ce va cuprinde:

• hotărârea instanței de judecată care se pronunță asupra legalității fuziunii sau a divizării;

• dovada de înregistrare în Registrul Comerțului;

• certificatul de înmatriculare în Registrul Comerțului;

• proiectul de fuziune/divizare încheiat în formă autentică.

Așadar, procedura intabulării în cartea funciară a transmisiunii drepturilor reale imobiliare ce operează prin efectul fuziunii/divizării societăților va fi una simplificată, doar în baza documentelor indicate mai sus.

De asemenea, pentru autentificarea proiectului de fuziune sau de divizare, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare.

2. Desfășurarea Programului național de cadastru și carte funciară

În cadrul Programului național de cadastru și carte funciară vor fi finanțate, în condițiile legii, și lucrările de înregistrare sistematică ce vor fi inițiate de unități administrativ-teritoriale, având ca obiect sectoare cadastrale, indiferent de calitatea titularului dreptului, respectiv proprietar, titular al unui drept real asupra imobilului sau posesor de (i) imobile din extravilan; (ii) imobile din intravilan; (iii) imobile din extravilan și din intravilan.

Totodată, documentele tehnice cadastrale realizate la nivelul unităților administrativ-teritoriale sau, după caz, cele realizate la nivel de sectoare cadastrale vor fi afișate, prin grija oficiului teritorial, pentru o perioadă de 60 de zile. În acest sens, cererile de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului se formulează în termen de 60 de zile de la data afișării și sunt însoțite de documente doveditoare.

În contextul intrării în vigoare a Legii nr. 264/2021, a fost stabilita componența comisiilor de soluționare a cererilor de rectificare a documentelor tehnice cadastrale, acestea fiind formate din reprezentanți desemnați de primar, reprezentanți mandatați ai executantului lucrării de înregistrare sistematică și reprezentanți desemnați de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

De asemenea, perioada de soluționare a cererilor de rectificare a fost extinsă față de vechea reglementare, de la 30 de zile la 90 de zile de la finalizarea perioadei de afișare, conform realității din teren și unei proceduri stabilite prin regulament, aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al ANCPI.

Mai mult, a fost abrogată obligația de menționare din oficiu în cuprinsul cărților funciare ale imobilelor a faptului că acestea fac obiectul Programului național de cadastru și carte funciară. Această obligație subzistă în perioada de efectuare a înregistrării sistematice, precum și ulterior integrării documentelor tehnice în sistem, până la finalizarea soluționării cererilor de rectificare.

O altă modificare adusă Legii nr. 7/1996, constă în faptul că, în cazul deschiderii din oficiu a noilor cărți funciare, înscrierile active din vechile cărți funciare se transcriu cu aceleași efecte juridice și sub același rang avute anterior.

3. Modificarea listei documentelor anexate cererilor privind înscrierea, recepția sau avizarea în cartea funciara

Cererile privind înscrierea în cartea funciară, recepția sau avizarea vor trebui însoțite de înscrisul prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere sau, după caz, de înscrisul pentru care se solicită recepția sau avizarea.

Suplimentar, noua reglementare prevede că aceste cereri vor trebui însoțite și de redarea pe suport informatic a înscrisurilor emise în formă materială, semnate de deponent cu semnătură electronică calificată, prin care certifică faptul că redarea pe suport informatic s-a făcut după originalul sau copia legalizată a înscrisului și că nu a fost alterat conținutul acestuia, sub sancțiunea nulității absolute a înscrierii, recepției sau avizării. Pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară, înscrisul pe suport informatic astfel depus are efect juridic echivalent înscrisului original și va sta la baza soluționării cererii.

4. Regimul imobilelor cuprinse în cărțile funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare

În conformitate cu versiunea actualizată a Legii nr. 7/1996, în regiunile de carte funciară care au fost supuse Decretului-lege nr. 115/1938, cu excepția imobilelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăților funciare, înscrierile privitoare la imobile cuprinse în cărțile funciare deschise anterior vor continua să fie făcute în cărțile respective, cu respectarea dispozițiilor Codului Civil (Legea nr. 287/2009, republicata, modificarile ulterioare). Pentru aceste imobile, înregistrarea în planul cadastral se va realiza printr-o documentație cadastrală în baza căreia se va atribui număr cadastral.

Pentru toate aceste imobile se vor deschide cărți funciare noi în baza unei documentații cadastrale, cu respectarea prevederilor legale aplicabile actelor, faptelor sau situațiilor juridice ce stau la baza deschiderii acestora, în următoarele cazuri:

• înscrierea unei construcții sau extinderea acesteia dacă a fost edificată pe două sau mai multe imobile, identificate cu număr topografic;

• alipirea sau dezlipirea, efectuată în baza consimțământului proprietarului tabular exprimat în formă autentică. În acest caz, deschiderea noii cărți funciare pentru imobilul rezultat se va realiza fără a fi necesară deschiderea prealabilă a unei cărți funciare pentru imobilul sau imobilele care fac obiectul alipirii sau dezlipirii;

• înscrierea dreptului de proprietate dobândit în temeiul legilor de restituire a proprietăților funciare sau al Hotărârii Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat, cu modificările și completările ulterioare, asupra întregului imobil sau asupra unei părți care se vă desprinde din acesta;

• notarea posesiei în situația în care nu s-au efectuat înscrieri în cartea funciară în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Codului Civil (Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare);

• imobilul ce face obiectul actului sau faptului juridic supus înscrierii este format din mai multe imobile sau părți din acestea, identificate cu număr topografic;

• imobilul este situat pe raza unei alte unități administrativ-teritoriale față de cea pe care a fost deschisă cartea funciară.

• Regimul imobilelor pentru care este necesara exproprierea pentru cauză de utilitate publică

În cazul imobilelor pentru care este necesară exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în vederea realizării unor obiective de interes național, județean și local, la solicitarea expropriatorului, persoana autorizată va întocmi documentațiile cadastrale individuale.

Pe de altă parte, în situația în care persoana autorizată nu poate identifica proprietarii, posesorii sau alți deținători legali, ori în lipsa actelor de proprietate sau a documentelor care atestă calitatea de posesor, dreptul de proprietate se înscrie provizoriu în favoarea unității administrativ-teritoriale, urmând ca intabularea dreptului de proprietate să se facă ulterior, în baza unei documentații care va cuprinde:

• identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan;

• actul care atestă dreptul de proprietate;

• certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidențele fiscale sau, după caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale unde este amplasat acest imobil.

Cât privește modificarea Legii nr. 18/1991, aceasta se referă la faptul că finanțarea activității de cadastru funciar, precum și a băncilor de date aferente acestora, la nivel județean și național, se va realiza de la buget, în cazul planurilor parcelare realizate și recepționate potrivit legislației specifice a cadastrului fiind aplicabile dispozițiile referitoare la cofinanțare prevăzute de Legea nr. 7/1996.

În concluzie, Legea nr. 264/2021 aduce o serie de modificări semnificative care influențează aspectele referitoare la intabularea drepturilor reale imobiliare ce se transferă prin efectul fuziunii sau al divizării societăților, desfășurarea Programului național de cadastru și carte funciară, precum și procedura de înscriere, recepție sau avizare în cartea funciară. De asemenea, noutățile legislative privesc regimul imobilelor cuprinse în cărțile funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, dar și al imobilelor pentru care este necesară declanșarea procedurii de exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Un material Legal Marketing