Mihai Răuță, președintele Comisiei de Creditare în cadrul Asociației Române a Băncilor (ARB), recomandă celor care vor să contracteze un credit ipotecar să fie foarte atenți în primul rând la alegerea locuinței, apoi a băncii și a celei mai bune oferte din piață, iar în al treilea rând să-și planifice foarte bine rambursarea ratelor, astfel încât să nu se supraîndatoreze, mai ales că pot exista situații în care să apară necesitatea contractării unui credit de nevoi personale. De asemenea, el atrage atenția și asupra brokerilor, care pot percepe comisioane foarte mari.
„Zona de credite ipotecare e o decizie importantă și o faci pentru o perioadă destul de lungă. De aceea este bine să alegi cu atenție în primul rând locuința, pentru că alegerea locuinței urmată de un credit te leagă cumva de acea locuință pe o perioadă destul de lungă și atunci trebuie să fii mulțumit de ce ai ales”, precizează acesta, la Profit Live.
Apoi, cei care vor să contracteze un credit ipotecar ar trebui să fie atenți și la evoluția prețurilor imobiliare.
„Trebuie să te gândești dacă cumperi într-o perioadă de vârf, într-o perioadă medie sau într-o perioadă de scădere a prețurilor. Au fost situații când prețurile au fost foarte sus, mai multe persoane au luat credite atunci și a urmat o perioadă dificilă din punct de financiar pentru ei și nu din punct de vedere al salariilor, cât din punct de vedere al dobânzilor.
De asemenea, ar trebui să se uite la contractarea creditului în relația cu o bancă și alegerea ar trebui făcută cu atenție. Trebuie să țină cont de mai multe elemente în relația cu banca. În primul rând, ofertele băncilor sunt mult mai bune în situația în care sunteți deja un client al băncii, în special dacă sunt viramente salariale pe care le aveți prin acea bancă.
În plus, tot legat de prețuri, de multe ori oferta conține o dobândă preferențială cu asigurare în cazul că aveți asigurări de viață și la fel pot apărea situații în care clădirea dacă are un eficient energetic A să aveți iar discount-uri suplimentare”, explică Mihai Răuță.
Președintele Comisiei de Creditare din cadrul ARB mai subliniază și importanța alegerii dobânzii în contractarea unui credit ipotecar, care poate fi fixă sau variabilă.
„Depinde foarte mult de apetitul de risc al fiecărui client. În momentul de față, există variante care adresează cumva această temere legată de evoluția dobânzilor, multe bănci oferă variante de dobândă fixă pe 3 ani sau pe 5 ani.
Chiar dacă suntem la primul credit, e important să înțelegem acest lucru și de cele mai multe ori consultanții din cadrul băncilor oferă această explicație legată de evoluția dobânzilor și de opțiunile pe care le aveți într-o dobândă fixă și dobândă variabilă. Și nu în ultimul rând, trebuie să te uiți dacă există dobânzi mai bune în piață, pentru că poți să apelezi la refinanțare și să mergi către o altă bancă”, mai spune acesta.
În cazul în care expiră dobânda fixă, există opțiunea de a se discuta cu banca pentru a vedea dacă există disponibile noi oferte de dobândă fixă
„Este posibil ca banca să ofere în continuare o dobândă variabilă și una fixă la altă valoare decât cea pe care ai avut-o inițial. Poate este mai mare sau mai mică, dar în primul rând ar trebui să discute cu banca acest lucru, să vad dacă există o altă dobândă fixă disponibilă și acest lucru ar fi cel mai convenabil, pentru că în mod normal nu ar fi necesare cheltuieli.
Mutarea la alta bancă este cea de-a doua opțiune pe care o ai în cazul în care dobânda este mult prea mare pentru capacitatea de rambursare. Evident, este important să te uiți atât la casa în care locuiești, să vezi dacă după acei ani ești mulțumit de ea. Și să te uiți în permanență la piață. Eu cred că este important să monitorizezi cu atenție evoluția dobânzilor, pentru că poți vedea oferte care se întâmplă mai devreme de cei 3-5 ani și poți încerca refinanțarea”, precizează Mihai Răuță.
Cei care vor să contracteze un credit ipotecar au nevoie atât de asigurarea obligatorie, cât și de cea facultativă.
„În momentul în care îți contractezi un credit ipotecar, vei plăti PAD-ul și asigurarea facultativă. Acest lucru se întâmplă în primul an, dar aceste polițe trebuie revizuite anual și perioada de asigurare trebuie să fie continuă pe parcursul derulării creditelor astfel încât imobilul să fie asigurat și să poată constitui o garanție pentru creditul pe care l-a luat fiecare. Asigurarea facultativă nu se poate face fără să faci o asigurare obligatorie.
Deci în primul rând trebuie să-ți plătești asigurarea obligatorie, PAD-ul, care să ne acopere riscurile de situații extreme, de inundații, cutremure și, după aceea, asigurarea facultativă
În plus, dacă se poate, mergeți și pe asigurări suplimentare. E o perioadă destul de incertă, vedeți că sunt riscuri de incendii pe care le vedem poate în țări din sudul Europei, mai frecvente, dar ne uităm că perioadele de secetă se apropie și de noi și este important să luăm și inclusiv acest factor în considerare atunci când ne gândim la partea de asigurare”, afirmă acesta.
Mihai Răuță atrage atenția și în ceea ce privește alegerea brokerilor, ca aceștia să nu perceapă comisioane de la clienți, ci de la bancă.
„Ei există și sunt reglementați destul de atent. În general, vorbim de brokeri care ca colaborări cu băncile, în sensul în care există o legătură între aceștia. Sunt acceptați de către bănci să prezinte și să furnizeze aceste documente ale clienților. Este foarte important să ne asigurăm de faptul că brokerii și intermediari financiari nu apelează la comisioane percepute la clienți”, explică el, adăugând că există și situații extreme în care brokerii percep comisioane care ajung la niște valori foarte mari, chiar de 30% din valoarea creditului, blocându-i astfel pe clienți să ia un alt credit în altă parte fără să plătească acest comision pentru o perioadă cuprinsă între 6 și 12 luni.
„Deci trebuie să fim atenți în cazul în care există asemenea contracte care sunt impuse de către intermediar, să fim foarte atenți la ce se întâmplă și la comisioanele pe care le percep și la obligațiile pe care le aveți, pentru că de cele mai multe ori aceste intermedieri nu sunt reglementate în relația cu banca.
În momentul în care lucrăm cu un broker e important să știm exact cine este, care este relația contractuală. Trebuie să fim foarte atenți la documentația pe care o predăm broker-ului și să limităm în mare măsură accesul brokerilor la informații care nu sunt utile.
Există situații în care anumiți intermediari au devenit destul de apropiați cu clienții și au cerut chiar acces la telefonul mobil, fie înainte creditului, fie ulterior, preluând practic prin intermediul unor aplicații de screen sharing datele clienților de pe telefon, în ideea de a contribui la intermedierea unor investiții, ceea ce a dus la fraude, migrarea banilor din contul clientului în alte conturi”, subliniază Mihai Răuță.
Așadar, continuă el, este important ca acești brokeri să aibă acces doar la documentele necesare creditului și să fie verificați dacă chiar au o relația cu banca.
„De multe ori intermediarii spun că se ocupă, dar de fapt ei nu au nicio relație. Pur și simplu te conduc la o bancă sau pur și simplu spun ce documente să strângi, spunând că indiferent unde te duci pot să-ți ia comision.
Cred că mai degrabă sunt niște agenți de vânzări, niște intermedieri, pentru că în general acest proces este reglementat. Este vorba de companii cu care lucrezi și care operează în cadrul unor companii.
Aceste companii pot fi identificate ușor. În general, firmele de intermediere care apelează la astfel de practici fac diferite oferte, inclusiv se uită și încearcă să te convingă să vezi dacă ai nevoie de ștergere de istoric, de credit, propun fel de fel de alte acțiuni care nu sunt tocmai corecte”, afirmă președintele Comisiei de Creditare din cadrul ARB.
Mihai Răuță afirmă că și în cazul companiilor care vor să contracteze credit este important să identifice cu atenție banca.
„Trebuie să înțeleagă că relația cu banca este importantă, care se construiește în timp și care ajută în momentul în care îți iei credit, îți deschizi un cont curent la o bancă, ai un rulaj, demonstrezi viabilitatea afacerii și prin relația pe care o ai cu banca, ulterior poți lua un credit și pe parcursul relației.
Este util să ai o relație de un rulaj prin bancă, care să ateste cumva modul de funcționare continuu al companiei și care să-ți permită ulterior fie să mai un alt credit. Deci toate aceste lucruri trebuie să fie cu o participare echilibrată a companiei. Evident, multe companii încearcă să aibă o relație cu mai multe bănci și este ok, dar atunci când vrei să te creditezi începe să conteze foarte mult modul în care și-a rulat banii prin acea bancă.
De preferat este să mergi acolo unde deja ai un rulaj și ai această relație pentru că ar trebui să fie un avantaj în plus”, mai spune acesta
De luat în considerare este și modul în care încerci să te îndatorezi în calitate de companie, mai adaugă acesta.
„Este important să încerci să-ți menții un nivel de până la 20-30% în datorare din cifra de afaceri și să încerci să nu iei mai mult de atâta. Trebuie să fii foarte atent să ai un cash flow calculat cu atenție în fiecare lună. În mod normal trebuie să ai lichidități care să-ți acopere datoriile pe termen scurt”, precizează Mihai Răuță.
