Organizațiile neguvernamentale ar putea avea la dispoziție doar 60 de zile pentru formularea cererilor de suspendare a autorizațiilor de construire și maximum un an pentru atacarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) dacă va fi adoptat un proiect de lege inițiat de un grup de senatori liberali condus de Daniel Fenechiu, relevă date analizate de Profit.ro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
De ce este important: Astăzi nu există o limitare în timp a acestor demersuri juridice. În prezent, orice asociație, care are în statut obiective referitoare la mediu sau urbanism, este prezumată ca având calitate procesuală activă și interes în orice litigiu de mediu sau de urbanism.
Această situație crează un dezechilibru major în sectorul imobiliar, generându-se situații în care „proiecte imobiliare cu valoare de piață de sute de milioane de euro sunt atacate în mod neîntemeiat în contencios administrativ de astfel de «organisme sociale interesate», care pentru introducerea acțiunii trebuie numai să achite taxe de timbru modice, de ordinul zecilor de lei“, se arată în expunerea de motive a senatorilor liberali la proiectul legislativ.
Aceștia propun ca ONG-urile să mai poată face plângeri prealabile în litigii ce vizează autorizațiile de construire doar până la maximum 30 de zile de la data în care primăria a publicat informațiile despre autorizația de construire sau după notarea autorizației în Cartea Funciară sau după publicarea informațiilor din autorizație într-un ziar sau de la data afișării panoului de informare pe șantier, indiferent care dintre aceste date survine ultima.
De asemenea, termenul pentru cererile de anulare, de suspendare, de intervenție accesorie sau de intervenție principală este de 60 de zile de la primirea răspunsului la plângerea prealabilă sau de la data expirării termenului legal de soluționare a plângerii.
Dacă plângerea prealabilă nu mai este obligatorie, termenul pentru introducerea cererilor de anulare, de suspendare, de intervenție accesorie sau de intervenție principală este de 60 de zile și începe să curgă de la data ultimei operațiuni de publicitate.
Astăzi nu există nicio lege care să precizeze care este termenul în care un ONG trebuie să introducă o cerere de anulare sau o cerere de suspendare dacă plângerea prealabilă nu mai este necesară. Practica arată că ONG-urile pot ataca oricând și acte administrative individuale care au intrat în circuitul civil și au produs efecte juridice.
În plus, inițiatorii proiectului legislativ vor să limiteze perioada în care un ONG poate ataca în instanță un PUZ la maximum un an de la data aprobării acestuia.
Ca argument se oferă exemplul ipotetic al unui investitor „care poate să ia decizia comercială de a achiziționa în anul 2018 un teren, pentru că știe că acel teren este reglementat de un PUZ aprobat în anul 2010 și neatacat/neanulat care îi permite să construiască o clădire de apartamente S+P+10 etaje, iar edificarea acelei clădiri i-ar permite să obțină un profit, conform unui plan de afaceri întocmit înainte de momentul achiziției. După momentul achiziției, deci după ce a achitat prețul pe teren, pe baza PUZ, investitorul obține un certificat de urbanism și după îndeplinirea tuturor condițiilor și obținerea tuturor avizelor și acordurilor solicitate prin CU, obține autorizație de construire. În baza autorizației începe edificarea clădirii. După finalizarea structurii de rezistență pentru întreaga clădire, deci după achitarea tuturor costurilor privind proiectarea, autorizarea și edificarea clădirii pană la acel nivel, în anul 2020, un ONG atacă PUZ-ul din anul 2010 în contencios administrativ și solicită instanței să constate că, în lipsa PUZ-ului respectiv, regimul de înălțime pe terenul respectiv ar fi fost P+2. Or, investitorul a achiziționat terenul tocmai în considerarea PUZ-ului și nu ar fi achiziționat niciodată terenul dacă regimul de înălțime ar fi fost numai P+2. În acestă situație, simpla existență a litigiului are potențialul să genereze prejudicii colosale pentru investitor, indiferent de deznodământul său (indiferent dacă se dovedește că o fost întemeiat sau nu)“.
Dezvoltatorii se simt șantajați
Limitarea la un an pentru atacarea PUZ-urilor este oportună în opinia Antoanelei Comșa, președinta Asociației Investitorilor Imobiliari din România (AREI), care sesizează că blocarea șantierelor prin acționări în justiție este o practică des întâlnită și că, de obicei, dezvoltatorii sunt șantajați.
Ea propune ca legea să se aplice tuturor părților interesate, nu doar ONG-urilor, și oferă exemplul Spaniei, care obligă la depunerea unei cauțiuni în momentul atacării unei autorizații de construire.
„Astăzi, dacă un ONG dă un dezvoltator în judecată, iar instanța, prin Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), obligă dezvoltatorul să oprească lucrările până la soluționarea dosarului, pentru ca ulterior să se dea câștig de cauză dezvoltatorului, acesta din urmă este prejudiciat. Dezvoltatorii au penalități cu clienții, dacă lucrările nu sunt terminate la timp. Trebuie plătiți bani la bancă. În plus, dacă apare un litigiu pe un proiect, băncile nu mai finanțează proiectul până la soluționare. Ar trebui o procedură specială de judecare, într-un sistem de urgență, a acestor cazuri de atacare a autorizațiilor de construire. Și să nu se supende lucrările până nu se dovedește vinovăția. Astăzi depinzi de judecător și nu este o practică unitară“, explică Antoanela Comșa.
O altă noutate cu care vine proiectul legislativ liberal este cea a notării autorizației în Cartea Funciară, o practică ce se rezumă acum doar la dezvoltatorii cu credite bancare. Comșa propune ca obligativitatea notării autorizației în Cartea Funciară să apară doar la debutul lucrărilor, deoarece sunt multe situații în care nu se încep lucrările nici după doi ani de la emiterea autorizației. Dezvoltatorii sunt obligați acum să anunțe Inspctoratul de Stat în Construcții și primăria cu 10 zile înainte de începerea lucrărilor de construire.
Totodată, președinta AREI susține că termenul de 60 de zile pentru formularea cererilor de suspendare a autorizațiilor de construire ar trebui extins pînă la cel puțin 90 de zile, deoarece primăriile nu respectă, de regulă, termenul de 30 de zile pentru a răspunde solicitărilor venite din partea celor care vor să consulte actele pe care se bazează autorizația de construire și de care este nevoie pentru a formula o cerere de suspendare. Ea mai sugerează că termenul de 90 de zile ar trebui să curgă de la momentul începerii efective a lucrărilor nu de la momentul eliberării autorizației.
Nou cod urbanistic
Proiectul de lege, înregistrat la Senat pentru dezbatere, este considerat de inițiatori ca o măsură temporară, până la aprobarea noului Cod al Urbanismului.
Proiectul de cod legislativ pentru construcții, urbanism și amenajarea teritoriului, care va înlocui cele 10 legi în vigoare, vechi de 30 de ani, a intrat, recent, în consultare publică. Parlamentul trebuie să ia o decizie privind noul cod urbanistic în prima parte a anului 2023, fiind o reformă asumată prin Planul Național de Redresare și Reziliență.
Ministrul Dezvoltării, Cseke Attila, a anunțat că va fi realizată și o Platformă Digitală Națională, pe care se vor încărca toate documentațiile planurilor urbanistice generale pe suportul Observatorului Teritorial, interconectată cu Registrul național al construcțiilor, și care va constitui o importantă bază de date și un suport pentru autorități pentru emiterea certificatelor de urbanism, a acordurilor unice și autorizațiilor de construire.
„Dacă, în prezent, un certificat de urbanism se eliberează în 1-2 luni, prin intermediul Platformei Digitale Naționale, acesta va putea fi eliberat în 5 zile; la fel și în cazul autorizațiilor de construire, perioada se va reduce la 15 zile, față de 1-2 luni cât este în prezent”, a subliniat ministrul.
