Anul 2022 se apropie de sfârșit și, cu fiecare zi care trece, scade și oportunitatea de a cumpăra o locuință cu TVA redus în condițiile actuale mai favorabile – respectiv fie o singură locuință sub plafonul actual de 700.000 lei cu 5% TVA, fie mai multe locuințe sub plafonul de 450.000 lei cu 5% TVA. De ce? Pentru că de la 1 ianuarie 2023 intră în vigoare modificarea conform căreia cota de 5% TVA se va aplica pentru achiziția unei singure locuințe cu un preț de cel mult 600.000 lei, adică aproximativ 120.000 de euro. Plafonul de la care se calculează TVA de 19% va fi de 600.000 lei în loc de 700.000 lei, valoare valabilă pe parcursul anului 2022.
”Important de remarcat este faptul că, numai în anul 2023, va exista și o măsură tranzitorie la această ultimă modificare legislativă. Astfel, se va aplica o cotă redusă de 5% și pentru locuințe livrate către populație în 2023, pentru care sunt încheiate până la 31 decembrie 2022 antecontracte care prevăd plata unui avans (parțială sau integrală) a acestora, în limita sumei de 700.000 lei”, a declarat Liria Themo, Marketing Manager al Atria Urban Resort.
Comparativ cu regulile actuale care implică două plafoane existente, unul cu număr nelimitat de achiziții și altul aplicabil pentru o singură achiziție, noile reguli par mai simple pe hârtie, dar mai costisitoare pentru buzunar: un singur plafon de preț și o singură achiziție posibilă.
De menționat și faptul că doar locuințele de cel mult 120 metri pătrați pot beneficia de cota redusă de TVA. Prin locuință se înțelege construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care, la data livrării, satisface cerințele de locuit ale unei persoane ori familii. Suprafața utilă a locuințelor trebuie să fie de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței 114/1996, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare.
Planuri anulate, calcule date peste cap
Creșterea TVA la 19% pentru apartamente și case al căror preț depășește 600.000 de lei în loc de 700.000 de lei, cum fusese stabilit la începutul anului 2022, nu face altceva decât să dea peste cap planurile tuturor celor care plănuiesc să își cumpere o locuință nouă, dar și ale celor care construiesc aceste locuințe. Măsura fiscală, declarată ca având ca scop creșterea veniturilor la bugetul de stat, va avea în realitate un efect de bumerang pentru că, în practică, este un anti-stimulent. Când pe o piață afectată din plin de inflație, majorări de prețuri la materii prime, dobânzi crescute, costuri cu forța de muncă este modificată o nouă taxă – TVA-ul, nu se poate spune că este încurajată piața, ci că aceasta este pusă într-o mare dificultate, iar puterea de cumpărare a consumatorilor este profund afectată, ca și toată industria în ansamblul ei.
”Este de la sine înțeles în aceste condiții că, deopotrivă, cumpărători și dezvoltatori sunt nevoiți să refacă toate calculele, bugetele, estimările și planurile, odată cu necesitatea de a respecta schimbarea decisă de Guvern: de la 1 ianuarie 2023, plafonul pentru care se calculează TVA de 5% pentru <<locuințele sociale>> scade de la 700.000 de lei la 600.000 de lei”, a mai spus Liria Themo.
În condițiile noilor reglementări fiscale, persoanele fizice care iau în calcul achiziția unei locuințe în viitorul apropiat trebuie să țină cont de schimbările care se produc de la 1 ianuarie 2023 și să rețină că doar până la 31 decembrie 2022 mai pot semna un antecontract cu plata unui avans (chiar dacă locuința va fi livrată cel târziu în 2023) pentru a beneficia de cota redusă de 5% TVA pentru o singură locuință sub plafonul actual de 700.000 lei sau mai multe locuințe sub plafonul de 450.000 lei.
Este o oportunitate cu termen limitat (31 decembrie 2022), având în vedere că din 2023, numai apartamentele în limita sumei de 600,000 lei vor fi calculate cu 5% TVA, în timp ce apartamentele care depășesc acest plafon vor trece la 19% TVA. Totodată, achiziția în această încadrare cu aplicarea TVA-ului redus se va limita la o singură proprietate.
Pentru a simplifica paradigma pentru apartamente cu 5% TVA: AMR 3 săptămâni pentru persoanele fizice care doresc să achiziționeze o locuință cu o valoare de aproximativ 140,000€, iar Atria Urban Resort a rămas unul dintre puținele proiecte rezidențiale care propune oferte atractive cu 3 camere cu cotă redusă, care se pot încadra în prevederile fiscale actuale.
Atria este un complex rezidențial premiat de cinci ori în ultimii doi ani și pentru raportul excelent calitate-preț, și pentru condițiile de locuire – spații verzi, piscine, parcări, străzi – care îl fac unic în peisajul aglomerării urbane a Capitalei.
Proiectul Atria este adesea considerat un exemplu de bună practică, fiind apreciată maniera în care dezvoltatorul a tratat coeficienții urbanistici, pentru parcurile centrale ample care oferă spații intime, unde comunitatea se adună, organizează petreceri, folosind facilitățile create, precum spațiile de joacă și piscinele. Vegetația este considerată o parte intrinsecă acestui proiect. Distanțele între clădiri ajung până la 100 de metri, iar înălțimea redusă a acestora aduce valoare și ridică standardul de viață, prin respect pentru intimitatea proprietarilor și lipsa unei densități exagerate.
Atria este apreciat pentru sustenabilitate și alegerile implementate, folosind materiale de calitate și o arhitectură curată, modernistă și unitară pe întregul proiect, care se defășoară pe nouă hectare. Accesul către complexul rezidențial din Sectorul 1 este facil și nu în detrimentul zonei. Dimpotrivă, proiectul a câștigat două premii pentru rolul de regenerare urbană pe care l-a jucat în dezvoltarea armonioasă a zonei.
Livrările de apartamente cu 5% TVA în 2022
Creșterea plafonului pentru TVA de 5% la 700.000 lei a făcut posibil ca, în 2022, toate apartamentele din complexul rezidențial Atria Urban Resort, inclusiv cele de 4 camere (acum epuizate), să fie calculate cu cota redusă de TVA.
În momentul de față, în oferta Atria se mai găsesc doar câteva apartamente cu două dormitoare încă disponibile în cea de a doua fază de construire, finalizată și locuită, toate cu TVA de 5%.
De la 1 ianuarie 2023, însă, apartamentele de 3 camere ale căror prețuri depășesc 600.000 lei vor deveni purtătoare de TVA de 19%, în loc de 5%. Pentru ele, se va calcula 14% în plus, la prețul final, din cauza schimbării adoptate de stat. Astfel, dacă în 2022, apartamentele cu 3 camere până la 140.000 de euro + 5% TVA = 147,000 de euro, în 2023, aceleași apartamente cu 3 camere la prețul de 140.000 de euro + 19% TVA = 166.600 de euro.
Apartamentele-model de la Atria sunt amenajate din această economie – mai exact, toate apartamentele-model au fost amenajate din această diferență de 14%. Din această sumă (adică diferența între 5% și 19% din valoarea apartamentului), se pot achiziționa toate elementele necesare pentru a mobila complet un apartament: de la electrocasnice (branduri de top precum Whirlpool, Gorenje, Bosch), paturi și pături, perdele, biblioteci, mese și scaune, covoare sau mobila din bucătărie – absolut totul.
Epopeea încadrării locuințelor sociale și a impozitării acestora cu TVA de 5%
Cu aproximativ 14 ani în urmă, Guvernul a adoptat OUG 200/2008 privind modificarea Codului Fiscal, cu intenția de a sprijini cumpărătorii persoane fizice să-și cumpere locuințe. La acel moment, OUG 200/2008 a fost considerată atât o măsură de politică socială, dar și o soluție pentru a încuraja sectorul imobiliar, grav afectat de criza din 2007-2008. Industria este recunoscută ca fiind un catalizator pentru economia unei țări prin aporturile de venituri la buget, dar și pentru că susține acoperirea nevoii de locuințe noi, care sporesc condițiile de trai. Cu atât mai importantă cu cât, în România, raportul ca număr de locuitori/număr de încăperi este printre cele mai mari din Europa.
De-a lungul ultimilor 14 ani, Codul Fiscal a suferit multiple modificări în ceea ce privește cota redusă de TVA la livrările de locuințe, ca parte a politicii sociale a statului. Numai în 2022, au fost aplicate două noi modificări: prima – o intervenție mult așteptată, în urma căreia încă din prima zi a anului 2022 s-a introdus creșterea la 700.000 de lei a plafonului de la care se aplică TVA 19%; a doua – la nici 7 luni distanță, în urma căreia plafonul pentru TVA de 19% a fost micșorat la 600.000 de lei.
Decizia este surprinzătoare pentru mulți și nu este necesar să fii analist economic pentru a evidenția faptul că stabilirea plafonului fără o raportare la cursul valutar are repercusiuni asupra valorilor la care se aplică. Dacă în anul 2014, se putea achiziționa un apartament de peste 100.000 de euro, în 2020, cu puterea leului în scădere, aceeași valoare se apropia de 90.000 de euro, iar ajustarea plafonului în 2022 a fost o măsură binevenită.
Pe ultima sută de metri
Din păcate, de la 1 ianuarie 2023, odată cu reducerea plafonului, va crește presiunea asupra celor care caută locuințe. Mulți încearcă să achiziționeze o suprafață cât mai mare la un preț cât mai mic, ceea ce poate fi de înțeles ca principiu, dar e regretabil ca efect. Mai ales cei care doresc apartamente cu trei camere, cei care speră să ofere copilului sau copiilor spații dedicate vor alege apartamentul cu o cameră în plus, în pofida locației sau, din păcate, în detrimentul calității. Când bugetul este limitat, opțiunile se reduc, dar o casă este și o investiție. Apartamente de calitate cu 3 camere și care să se încadreze în noul plafon de 600.000 de lei pentru a beneficia de TVA de 5%, care satisfac suprafața minimă conform reglementărilor, vor fi greu de găsit pe viitor. Din cauza blocajelor de autorizare, Bucureștiul se va confrunta cu un deficit de locuințe în perioada 2023-2024. Prețul mediu pe metru pătrat util, în București, la momentul actual este la aproximativ 1.650-1.700 de euro și rămâne printre cele mai accesibile capitale din Europa, cu prețurile cele mai mici, după Bulgaria.
”Cumpărătorii care caută activ în această perioadă mai au doar câteva săptămâni să beneficieze de plafonul de 140.000 de euro calculat cu 5% TVA, dacă se achită avansul (la Atria este de 10%) și se semnează antecontractul în 2022. De la 1 ianuarie, cum am mai spus, vor plăti pentru același apartament 19% TVA. Este așadar un moment unic pentru a face o economie semnificativă”, a precizat Liria Themo.
Un material Investing in Property
