Ani de zile suspectată de investitorii de portofoliu că ar fi căpușată, împovărată de provizioane, cu un președinte al Consiliului de Administrație exilat la propriu, copleșită de litigii și controale ale instituțiilor de stat, societatea care operează magazinul Unirea din centrul Capitalei a obținut în 2018 un câștig net de 23 milioane lei, față de pierderile din exercițiile financiare precedente.
Investitorii de pe bursă cu plasamente în acțiunile Unirea Shopping Center (SCDM) au fost exasperați în ultimii ani de rezultatele financiare ale emitentului și de acuzațiile reciproce de fraudă din partea celor 2 tabere care-și dispută moștenirea omului de afaceri Dan Adamescu, decedat la începutul anului 2017. La Adunarea Generală Ordinară a Acționarilor au primit, finalmente, o veste bună: societatea a trecut pe profit în 2018, iar bugetarea include perspectiva unui câștig și pentru anul în curs.
Raportul prezentat de Consiliul de Administrație menționează un declin de 9,47% al veniturilor din exploatare, la 61,28 milioane lei, de la 67,69 milioane lei în anul 2017. În același interval de raportare, însă, cheltuielile din exploatare au fost drastic reduse, cu 64,08%, la 36,40 milioane lei, de la 101,22 milioane lei. Bogdan Munteanu, directorul economic, le caracterizează drept „cheltuieli normale” și nu rezultatul unor ajustări abrupte. Ecartul mare este dat de constituirea excepțională a unor provizioane în exercițiul financiar precedent.
Interpretarea a fost mai degrabă favorabilă din partea investitorilor individuali de protofoliu prezenți la AGA. „Începe să mai semene a business”, spunea unul dintre ei bucuros că au plecat „extratereștrii care furau”.
A fi sau a nu fi (moștenitorul lui) Adamescu
Stresul s-a menținut, însă, între cele 2 tabere care-și dispută moștenirea lui Adamescu, respectiv conducerea societății care îl are drept cap doar de la Londra pe fiul Alexander Adamescu și cea care a deținut anterior șefia executivă a companiei, fosta soție a omului de afaceri decedat, Carmen Adamescu. Aceasta s-a arătat contrariată când Munteanu i s-a adresat cu „doamna Palade”, nume sub care o cunoșteau și investitorii de pe bursă în anii în care era la cârma magazinului Unirea.
De altfel, într-un moment tensionat, cea care deține un pachet minoritar din titlurile companiei a solicitat să vadă documentul care îi permite lui Bogdan Antonescu, doar membru în Consiliul de Administrație, să prezideze ședința în locul președintelui Alexander Adamescu, aflat la Londra. Acesta inițial i-a spus doar verbal că este împuternicit și că urmează să-i remită în baza solicitării și documentația aferentă, dar în urma insistențelor a făcut o pauză și s-a adresat secretarei de ședință: „Flori, fă o pauză, te rog, și adu documentul!”
AGA se întrerupe preț de câteva minute. Carmen Adamescu așteaptă documentul inclusiv cu plicul de la Londra, dar i se spune că nu este necesar. Hârtiile vin, totul pare în regulă și AGA se reia.
Obiecție de la SIF Muntenia. O potențială mină juridică pusă la temelia AGA
Se împotmolește, însă, de la primul punct, prezentarea raportului Consiliului de Administrație, cel care arată trecerea pe profit a companiei cu un rezultat pozitiv de 23,22 milioane lei, față de pierderea de 34,88 milioane lei din 2017.
Marcel Gheorghe, avocat venit din partea SIF Muntenia (SIF4), cel mai important investitor din portofoliu, obiectează că acționarul majoritar The Nova Group Investments Romania, cu o deținere de 80,32% din titlurile societății, ar trebui să nu voteze la unele puncte unde este incompatibil având în vedere că președinte al boardului este la ambele entități Alexander Adamescu. Spune că abținerea de la vot se impune pentru a nu contraveni articolelor 126 și 127 din Legea 31/1990 a societăților comerciale.
Este probabil temeiul sub care SIF Muntenia își rezervă dreptul de a ataca legalitatea AGA. Voturile merg, însă, implacabil. Majoritarul votează și raportul CA trece cu 87,36% din voturi „pentru”, 11,77% „împotrivă” și 0,97% abțineri. Este echilibrul de forțe ce se va menține pe parcursul întregii AGA, în funcție de punctele de ordinea de zi, balanța înclinând doar cu puțin către abțineri la voturile investitorilor de portofoliu.
AGA. Faza pe femei de serviciu și gunoaie
Aceștia au venit cu problemele lor. Critică ceea ce li se pare vizibil, în funcționarea companiei. „Angajații sunt foarte relaxați; nu prea se țin de treabă”, spune unul dintre ei. Vine cu exemplul său concret pentru că spune că ajunge cam de 3 ori pe lună în magazin. În galeria comercială de la subsol, era mult gunoi după eliberarea unor spații, „o priveliște destul de neplăcută”. După o săptămână vine și „gunoaiele erau în continuare acolo” într-un răstimp în care o femeie de serviciu stătea de vorbă „relaxată” cu unul dintre chiriași. I-a atras atenția și aceasta i-a răspuns că se va ocupa. Peste 2 săptămâni încă erau și abia după o lună au dispărut. „Curățenia e foarte importantă într-un centru comercial pentru clienți”, rezumă investitorul.
Antonescu din CA spune că va analiza problema după cum la critici privind website-ul mort al companiei anunță că deja societatea are în teste un nou portal.
Cu auditor contestat pentru 2018 și fără auditor desemnat pentru anul în curs
AGA înaintează cu greu. Ca și raportul CA, evaluarea auditorului este contestată de SIF Muntenia. „Vreau să fie consemnat în procesul verbal în mod special votul nostru împotrivă”, spune ferm către secretarul de ședință, avocatul Marcel Gheorghe. Este un episod care se repetă aproape la fiecare vot: „Să se consemneze că SIF Muntenia și eu personal, Marcel Gheorghe, acționar persoană fizică, votăm împotrivă.”
„Vreți să ne spuneți la fiecare punct chestiunea asta?!”, spune la un moment dat, iritat-ironic, președintele de ședință Antonescu. Vehemența reprezentantului celui mai mare investitor de protofoliu la un moment dat stârnește și nemulțumirea investitorilor de portofoliu prezenți. Între râsete spun că ar fi trebuit ca SIF Muntenia să fi arătat aceeași vigilență și la jumătatea deceniului, când au apărut derapaje bilanțiere și conducerea a încălcat obligații de bază pentru emitenți listați la bursă, fapt pentru care societatea se și află pe lista de observație specială a Autorității de Supraveghere Financiară (ASF), așa cum este notificat pe portalul Bursei.
Carmen Adamescu și avocatul acesteia sunt contrariați că opinia auditorului este „fără rezerve”. Antonescu explică faptul că acesta a solicitat corecții, iar după ce acestea au fost operate imediat în bilanț, evaluarea a venit în consecință.
Marcel Gheorghe din partea SIF Muntenia este nemulțumit: „Acest raport de audit transmite ideea că, în realitate, evaluarea pe care a făcut-o auditorul nu este una strict profesională, ci este una generalistă, fără date concrete.” Dă exemplul litigiilor societății despre care are formulări foarte largi. Directorul eocnomic Munteanu afirmă că raportul respectă „100%” standardul de audit financiar. Că detaliile sunt analizate de auditor, dar ele nu trebuie prinse în raport, ci țin doar de bucătăria internă a evaluării. Finalmente, raportul este aprobat cu același vot de aproximativ 88% din opțiuni exprimate favorabil. Punctul de pe ordiinea de zi privind desemnarea auditorului pe 2019 nu a mai fost votat, nefiind găsită momentan nicio firmă care să se angajeze în acest sens.
Încleștați cu ANAF
Acționari au aflat la AGA detalii cu privire la litigiile care țin în loc societatea și care au necesitat în 2017 constituirea unor provizioane ce au dus compania pe pierdere. „Cele mai mari procese sunt cu ANAF-ul”, spune Antonescu, cel care conduce de facto Unirea Shopping Center, într-un răstimp în care președintele Alexander Adamescu este refractar să revină în țară, denunțând prezumtive abuzuri în instanță și imixtiuni ale serviciilor secrete în actul de justiție.
Pe rol, compania are 3 litigii cu Fiscul, respectiv unul mai vechi, din 2009, și altele 2 intentate în în 2018 de actuala conducere, dar care acoperă calcule bilanțiere pentru anii 2009-2014. Sumele agregate contestate de Unirea se ridică la 30 milioane lei. Pentru unul dintre procese, raportul expertului independent solicitat de instanță a dat câștig de cauză companiei, pentru impuneri și taxări de 14,40 milioane lei, din cele 15 milioane lei contestate, dar ANAF a cerut în contrapondere un alt raport. „A fost un prim succes mic, dar războiul e departe de a fi câștigat și e la prima instanță”, spune Antonescu.
Președintele de ședință are câteva „ciocniri” în dialogul cu Carmen Adamescu, în general în limite decente, dar uneori și cu câteva derapaje. „Tu ești din familie?!”, i-a spus la un moment dat aceasta, făcând trimitere la faptul că este disputată o moștenire. La AGA precedentă, Antonescu a dat-o afară din ședință pe fosta soție a lui Dan Adamescu, pe motiv că nu avea procură legal întocmită din partea vehiculului investițional prin care deținea acțiuni Unirea. „Eu sunt adevărata moștenitoare a Imperiului Adamescu!”, a răbufnit atunci la ieșire fosta șefă executivă a societății.
Știm sau nu să citim un bilanț?
Principalele momente de tensiune au fost acum mai degrabă cu avocatul acesteia. Ironii și autoironii despre cum AGA pare transformată într-un concurs de cine citește mai bine un bilanț au mai luat capacul ca oala să nu dea în fierbere.
Suspiciuni ale taberei lui Carmen Adamescu, potrivit cărora veniturile au fost supradimensionate sau ajustările de cheltuieli au fost prea abrupte, au fost contrazise vehement de directorul economic Munteanu. După AGA, unul dintre investitorii de portofoliu era mulțumit de prestația acestuia. „Chiar mi-a plăcut băiatul. Mi s-a părut foarte ca lumea”, zicea acesta. „Chiar a răspuns bine. De aia n-am mai făcut nici eu scandal”, a declarat acționarul contrariat timp de mai mulți ani de zile că această societate nu vine cu profituri substanțiale într-o piață de retail înfloritoare în România.
Un acționar care controlează aproximativ 10% din free-float a întrebat despre natura cheltuielilor cu prestațiile externe. Acestea s-au redus, conform bilanțului, cu 29,54%, la 10,63 milioane lei, de la 15,09 milioane lei în 2017. Nu sunt defalcări precise, dar conducerea menționează cheltuielile cu asigurări, bănci, onorarii de avocați, dar și prestări servicii. „Au scăzut cheltuielile pe tehnic foarte mult”, completează Antonescu, menționând aici reparații la lifturi, scări rulante și alte lucrări de mentenanță.
Care sunt perspectivele de câștig
Conducerea companiei spune că cei 125 de clienți sunt stabili, că pentru etajul 3 vor semna cu un jucător pe segmentul de entertainment cu care deja se află în tratative, iar pentru zona de restaurante de la ultimul nivel există un plan de reconfigurare ce să optimizeze utilizarea spațiului existent astfel încât să atragă mai mulți clienți.
La fel, pentru magazinul de la Brașov, care a ajuns la pragul de rentabilitate după ce au semnat contract de închiriere cu Pepco, etajul 2 a fost „rezolvat”, iar pentru etajul 3 într-o lună și jumătate ar urma să fie contractat un client de pe segmentul entertainment.
În condițiile în care cheltuielile au fost caracterizate ca normalizate, investitorii de portofoliu prezenți la AGA au fost mai degrabă dezamăgiți de bugetarea pe anul în curs pentru un câștig net de 4,51 milioane lei. Au fost asigurați că este vorba doar despre o bugetare conservatoare, prudentă, și că nu prefigurează nicio provizionare pentru anul în curs. „Este un buget moderat”, a afirmat Munteanu. „Am înțeles mesajul”, a continuat acesta în condițiile în care acționarii au lăsat să se întrevadă că au așteptări mai ridicate.
Dezbatere privind pișcoturile de protocol și cât de umflat e proiectul de autorizare ISU
O împotrivire cvasiunanimă cu excepția majoritarului a fost pentru punctul cu privire la cheltuielile de protocol la dispoziția celor 3 membri ai CA. Acestea nu au fost defalcate și nici răspunsuri concrete nu s-au primit în AGA. Suspiciunile sunt că Alexander Adamescu și-ar susține viața de la Londra inclusiv în baza acestor trageri de cash de pe seama magazinului Unirea. Antonescu a afirmat că aceste fonduri la dispoziția conducerii sunt chiar mai mici decât în cazul altor retaileri. Chetuielile aprobate finalmente în AGA sunt echivalentul a 40.000 de euro pe lună. „La nivelul Unirea, suma aceasta nu cred că este suficient de mare”, a afirmat președintele de ședință.
În ansamblu, a asigurat acționarii că au în vedere strângerea costurilor. Unul dintre puncte a fost menționat chiar la o întrebare a lui Carmen Adamescu referitoare la obținerea autorizației de funcționare de la Inspectoratul pentru Situații de Urgență. Antonescu a ținut chiar ca răspunsul său să fie consemnat în procesul verbal de ședință: „Pentru că proiectul pentru autorizația ISU e mult umflat ca valoare.” La solicitarea acționarilor, el a spus că vechiul proiect convenit de fosta conducere executivă se ridica la 6 milioane de euro, pe când o documentație ar urma să se realizeze cu 2,5-3 milioane euro, așa cum au fost discuții deja cu o societate în domeniu.
După AGA de vineri și prezentarea rezultatelor financiare, Unirea Shopping Center are șansele de a reveni în normalitate, fiind la zi cu cerințele de raportări și de realizare a evenimentelor corporative astfel încât să iasă de pe lista de observație specială a ASF.
