Prețurile proprietăților imobiliare din România cresc peste media europeană și peste tendința pe termen lung, ceea ce ridică problema sustenabilității acestora, potrivit unui raport al Băncii Naționale a României.
Piața imobiliară s-a umflat precum o gleznă scrântită în 2006-2008 și apoi s-a trezit în ghips când a venit corecția din criză.
Sistemul bancar, principalul finanțator al contuziei, s-a trezit că aproape jumătate din creditul acordat firmelor din imobiliare și construcții nu s-a mai întors sau că 15% din creditele ipotecare acordate populației în 2007 și un sfert din cele acordate în 2008 sunt neperformante, potrivit calculelor Profit.ro pe baza datelor BNR, care includ împrumuturile scoase în afara bilanțului și portofoliile vândute în ultimii ani (1,1 miliarde de lei credite ipotecare neperformante acordate în 2007 și 2 miliarde de lei în 2008).
CITEȘTE ȘI Băncile au primit notificări de dare în plată pentru credite de 1,5 miliarde de lei. Profilul debitorului care renunță la casă Creditarea ipotecară n-ar murit, însă, după criză, ci a continuat în forță cu garanțiile de stat din Prima Casă. De altfel, casele românilor și datoria publică sunt lucrurile finanțate preponderent de către bănci după 2009.
Crește creditul, se scumpesc apartamentele
După o scădere adâncă a prețurilor, atenuată însă de creditul Prima Casă, după cum admit chiar bancherii, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în ultimii doi ani, cel mai mare avans fiind cel din înregistrat 2016, de 7,1%, peste media UE de 4% sau cea a zonei euro de aproape 3%.
Încă de la finele lui 2012 deviația de la trend a prețurilor apartamentelor a devenit pozitivă și în 2016 s-a accentuat la 10,2 puncte procentuale în trimestrul doi, potrivit BNR.
“Evoluțiile recente ale prețurilor bunurilor imobiliare în România ridică problema sustenabilității acestora. Pentru perioada următoare există semnale privind continuarea acestei tendințe a prețurilor bunurilor imobiliare rezidențiale, în special datorită presiunilor dinspre cererea de achiziție de locuințe. În condițiile în care tendința observată pe componenta de cerere se va menține, este posibil să asistăm la o necorelare a dinamicii prețurilor bunurilor imobiliare cu evoluțiile factorilor fundamentali”, se arată în Raportul BNR privind stabilitatea financiară, ediția decembrie 2016.
CITEȘTE ȘI Liviu Voinea, BNR: Principalele riscuri la adresa stabilității financiare s-au diminuat Creditarea ipotecară a continuat în 2016 într-un ritm susținut, chiar dacă băncile au înăsprit condițiile de creditare ca urmare a adoptării Legii privind darea în plată și au fost epuizate plafoanele din programul Prima Casă, constată BNR.
Instituția remarcă o relaxare a condițiilor de creditare în trimestrul trei, lucru la care a contribuit și “numărul relativ redus de cereri de dare în plată comparativ cu estimările inițiale”.
Fluxul creditelor ipotecare nou acordate în perioada ianuarie – septembrie 2016 a crescut cu circa 26% față de aceeași perioadă din 2015, în timp ce ponderea portofoliului de credite Prima Casă în portofoliul de credite ipotecare s-a diminuat între cele două perioade (de la 68,4% la 62,8%), se arată în raportul BNR. Creditele nou acordate, potrivit viceguvernatorului Liviu Voinea, includ și refinanțările/conversiile unor credite existente.
CITEȘTE ȘI Programul Prima Casă a fost modificat, locuințele noi vor fi favorizate Creditele pentru locuințe aproape că și-au triplat volumul de la 20 de miliarde de lei la finele lui 2008, la peste 57 de miliarde de lei în octombrie 2016, în condițiile în care statul a acordat garanții de peste 17 miliarde de lei pentru credite de circa 34 de miliarde de lei începând cu 2009. Strategia guvernului este de a extinde programul pe încă cinci ani, cu noi garanții de 10 miliarde de lei.
Riscul de credit aferent portofoliului bancar de împrumuturi garantate cu ipoteci rămâne la un nivel relativ ridicat, potrivit BNR. Rata creditelor neperformante pe aceste împrumuturi era de 9,2% în luna septembrie. Numărul debitorilor care pentru prima dată nu au mai rambursat creditele ipotecare a crescut cu 4% în perioada ianuarie-septembrie 2016 față de anul anterior.
Băncile sunt legate de piața imobiliară
Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială a crescut la 76 miliarde lei în septembrie 2016 ca urmare avansului creditelor ipotecare cu aproape 9%, contrabalansat de scăderea stocului de credite de consum garantate cu ipoteci cu 11%.
BNR nu dezvoltă riscurile privind influența Prima Casă, deși în raportul din 2015 atrăgea atenția că prin program au luat credite debitorilor cu un grad mai ridicat de îndatorare decât cei cu împrumuturi standard, și sunt mai sensibili la creșterea dobânzilor, foarte probabilă în perioada următoare. Cei de la BNR au realizat un nou studiu pe această temă, care nu a fost inclus în raport și va fi, cel mai probabil, publicat separat.
Expunerile corelate cu piața imobiliară acordate companiilor nefinanciare continuă să reprezinte o parte importantă a portofoliului de credite acordat firmelor de către bănci, potrivit BNR, cu o pondere de circa 70% din stocul total de credite aferent firmelor în septembrie 2016.
Firmele din construcții și imobiliare aduc neperformantele
Rata neperformantelor pe acest segment a scăzut cu 7 puncte în primele nouă luni ale lui 2016 față de aceeași perioadă din 2015 la circa 25%, ca urmare a trecerii în afara bilanțurilor a unor împrumuturi sau prin vânzarea de pachete către firmele de recuperare. Nivelul este apreciat ca fiind încă ridicat de către BNR.
Băncile sunt expuse direct la firmele de construcții și cele din imobiliare cu aproape 22% din stocul de credite, în scădere ușoară față de finele lui 2015.
CITEȘTE ȘI Iohannis anunță că semnează majorarea salariilor în educație și sănătate Aceste firme generează printre cele mai ridicate rate de neperformanță dintre toate domeniile finanțate de bănci, cu circa 36% în construcții și aproape 27% în imobiliare.
Pe de altă parte, creșterea pieței a adus și o rentabilitate mai mare acestor firme – care erau printre cele mai profitabile înainte de criză. Randamentul firmelor de construcții a crescut la 23% în 2015 de la 8% în 2014, însă aceste firme sunt mult mai îndatorate decât cele din restul economiei, cu un raport între datorii și capitaluri proprii de 2,9, față de 2,1.
În cazul firmelor imobiliare, rata de îndatorare este și mai mare, la 6,4 și lichiditatea este mult mai mică decât în cazul restul firmelor din economie la 48% vs. 90%.
