Noile reguli pentru vânzarea terenurilor, care pot intra în vigoare chiar din acest an, introduc interdicția înstrăinării acestor terenuri pentru 15 ani, după cum a anunțat Profit.ro, dar modifică și ordinea de preempțiune la cumpărare precum și condițiile de achiziționare aterenurilor. Aflat în curs de adoptare, proiectul de lege a suferit noi modificări, în sensul introducerii unor noi obligații pentru arendași, persoane fizice și juridice.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Profit.ro a relatat, din toamna anului trecut, că Ministerul Agriculturii va schimba regulile privind cumpărarea terenurilor agricole, urmând, printre altele, să condițoneze vânzarea doar către cei care se ocupă de agricultură, în special către tineril fermieri, interzicând însă revânzarea pentru o anumită perioadă.
Un proiect de lege inițiat, la finele anului trecut, în acest scop de PSD tocmai a fost avizat de senatorii din comsiiile de specialitate, dar cu noi condiții față de forma inițială a proiectului.
Prin Legea 17/2014, în vigoare, a fost stabilit că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Inițial, proiectul de lege elaborat de putere modifica ordinea de preempțiune astfel: coproprietari și rude până la gradul I; arendași; statul român, prin Agenția Domeniilor Statului; proprietari de terenuri agricole vecini.
Acum senatorii au stabilit următorul drept de preempțiune: coproprietari și rude până la gradul I; arendași; tineri fermieri; proprietari de terenuri agricole vecini; statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Practic, senatorii au revenit la ordinea inițială de prempțiune la cumpărarea terenurilor, adăugând însă tinerii fermieri înaintea vecinilor și statului, care rămâne ultimul în ordine. Tânărul fermier este definit în proiect drept tânărul cu vârsta de până la 40 de ani care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole.
În cazul exercitării dreptului de preempțiune de tineri fermieri, prioritate la cumpărarea terenurilor va fi acordată celui care desfășoară activități în zootehnie.
În ceea ce privește dreptul de preempțiune al arendașilor, care doresc să cumpere terenul agricol, proiectul stabilea că ei vor trebui să dețină calitatea de preemptori în baza unui contract de arendare, încheiat și înregistrat cu cel puțin 1 an înainte de data de publicare a ofertei de vânzare a terenului.
Senatorii au menținut această condiție, dar au introdus în cazul arendașilor persoane fizice condiția suplimentară de a avea domiciliul în localitatea de vânzare a terenului cu 3 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare, iar în cazul arendașilor persoane juridice sau asociațiilor acestora, persoane juridice, condiția domiciliului în România tot cu 3 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor.
Și în în cazul proprietarilor de terenuri agricole vecini, ordinea de preempțiune a fost modificată în comisii astfel:
- cel care deține terenul vecin cu cea mai mare latură a terenului oferit spre vânzare;
- dacă sunt mai mulți care îndeplinesc prima condiție, se alege cel mai tânăr dintre aceștia;
- proprietarii de teren agricol vecini care au hotarul comun cu terenul care face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun;
- cel care are reședinta sau domiciliul situat în localitatea unde este oferit terenul spre vânzare, în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale acestui teren are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități.
Poiectul a fost modificat în comisii și cu privire la condițiile cumulative pentru cumpărarea terenurilor agricole de către persoane fizice sau firme din localitatea cu terenul scos la vânzare, în cazul în care nu este exercitat dreptul de preempțiune.
Persoanele fizice din localitatea unde se află terenurile nu vor mai avea condiția de a fi desfășurat activității agricole în localitatecu cel puțin 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare, în schimb perioada obligatorie a reședinței sau domiciliului în localitate a fost majorată la de la 1 an la 3 ani înainte de înregistrarea ofertei.
De aceste condiții vor fi scutiți în continuare tinerii fermieri.
Pentru persoane juridice din localitatea unde se află terenurile au fost menținute condițiile prevăzute inițial în proiect:
- sediul social sau sediul secundar să fie înregistrat pe raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul oferit spre vânzare, stabilit pe o perioadă cu cel puțin 1 an înainte de înregistrarea ofertei de vânzare;
- desfășurarea de activitate agricolă pe raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul oferit spre vânzare, cu minimum 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare a terenului;
- veniturile obținute din activități agricole să reprezinte minimum 75% din totalul veniturilor pe ultimii 3 ani.
Au fost introduse însă condiții suplimentare pentru eventuali asociați ai acestor persoane juridice, astfel încât să dovedească domiciliul pe teritoriul României cu 3 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor.
Persoanele fizice și juridice din localitatea unde se află terenurile vor trebui să solicite cumpărarea, cu depunerea documentației menționate, în termen de 30 de zile de la expirarea perioadei de 45 zile în care putea fi exercitat dreptul de preempțiune. (Perioada de afișare a ofertei de vânzare de către primării este extinsă astfel de la 30 la 45 de zile).
Senatorii au introdus însă în proiectul de lege o nouă prevedere importantă, astfel încât: ”În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul din potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia, prin vânzare, se poate face către orice persoană fizică sau juridică”.
Practic, dacă nimeni cu drept de preempțiune, inclusiv statul, sau o persoană sau firmă din localitate nu va dori cumpărarea terenurilor, acestor vor putea fi vândute oricărui fără nicio condiție de calificare.
Proiectul stabilește, însă, că ”proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze direct sau indirect pentru desfășurarea de activități agricole de la data cumpărării”.
Senatorii au menținut totodată în proiect termenul de 15 ani în care terenurile cumpărate nu vor putea fi revândute, iar în acest caz vor fi achiziționate numai de către statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Având în vedere posibilitatea transferării dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole prin alte modalități, respectiv actele de dare în plată, proiectul de lege, avizat de senatori, prevede faptul că aceste terenuri nu pot face obiectul contractelor de împrumut încheiate între persoanele fizice și/ sau juridice, cu excepția contractelor de credit încheiate cu instituțiile de credit și/ sau instituțiile financiare nebancare.
Profit,ro a relatat că deși majoritatea de guvernământ propune ca niciun teren scos la vânzare să nu mai fie revândut decât statului, statul român nu a cumpărat niciun teren agricol din 2014, de când a fost liberalizată piața terenurilor agricole pentru cetățenii străini, deși avea drept de preempțiune și au fost scoase la vânzare de atunci peste 110.000 de hectare.
Date oficiale actualizate indică faptul că, de la data liberalizării vânzării terenurilor agricole către străini, în 2014, ofertele de vânzare anuale, calculate la suprafață, s-au triplat în ultimii doi ani. Astfel, în 2014 au fost înregistrate 45.646 de oferte de vânzare, reprezentând peste 58.000 de hectare de teren agricol, iar autoritățile au emis peste 8.000 de avize finale de încheiere a tranzacțiilor.
În 2016, în schimb, numărul ofertelor de vânzare a fost de peste 140.000, însumând terenuri de peste 144.000 hectare, iar avizele emise pentru încheierea contractelor au depășit 48.000.
Totodată, până la finele lunii septembrie 2017 au fost emise peste 34.000 de avize de vânzare, pentru peste 100.000 de oferte de vânzare a circa 110.000 hectare de terenuri agricole.
Un document oficial al Ministerului Agriculturii, datând din această lună, indică însă faptul că statul român nu și-a utilizat dreptul de preempțiune nici măcar pentru un hectar sau o exploatație de câteva hectare, în ciuda faptului că, de-a lungul timpului, lideri politici, atât de la putere, cât și din opoziție, dar și deținătorii portofoliului de ministru al Agriculturii s-au plâns că cetățenii străini ajung să controleze suprafețele agricole din România.
