București – este legală suspendarea planurilor urbanistice zonale de sector?
Consiliul General al Municipiului București a adoptat 5 hotărâri de suspendare a planurilor urbanistice zonale coordonatoare („PUZ-urile de Sector”) pentru 5 din cele 6 sectoare ale Bucureștiului, pentru o perioadă de un an, respectiv până la 26 februarie 2022.
Hotărârile sunt nr. 65-69/26 februarie 2021(„Hotărârile de Suspendare”).
Scopul declarat urmărit prin Hotărârile de Suspendare
Scopul declarat al inițiatorului, Dl. Nicușor Dan, primar general al Bucureștiului, cu privire la suspendarea PUZ-urilor de Sector (pentru sectoarele 2-6), a fost de a câștiga timp pentru corectarea unor presupuse ilegalități conținute de PUZ-urile de Sector. Inventarierea acestor presupuse ilegalități ar trebui făcută în 90 de zile de la adoptarea Hotărârilor de Suspendare (mai exact, până la sfârșitul lunii mai 2021). Lista neconformităților ar trebui pusă apoi în dezbatere publică „în vederea identificării soluțiilor optime de reglementare urbanistică” (citatul este din articolul 1 alineatul (4) din fiecare Hotărâre de Suspendare, și nu dintr-un comunicat media, cum ar putea părea).
Ce se întâmplă cu investițiile în curs
Potrivit Hotărârilor de Suspendare, toate investițiile existente, pentru care a fost inițiată procedura de autorizare (adică a fost emis deja un certificat de urbanism), vor fi autorizate conform PUZ-urilor de Sector aflate în vigoare anterior Hotărârilor de Suspendare. Nu este clar ce se întâmplă cu investițiile pentru care cererea de certificat de urbanism fusese înregistrată la sectorul aferent înainte de Hotărârile de Suspendare. Acestea prevăd că astfel de cereri vor fi soluționate „conform legislației specifice în vigoare”. Se poate interpreta că cererile menționate ar trebui să fie soluționate luând în considerare PUZ-urile de Sector – astfel încât proiectele care se încadrează în această categorie ar rămâne, de asemenea, guvernate de PUZ-urile de Sector suspendate. Cu toate acestea, până la clarificări ulterioare din partea Primăriei Municipiului București, aceste Hotărâri vor bloca emiterea certificatelor de urbanism relevante.
Hotărârile de Suspendare prevăd, de asemenea, că în perioada suspendării PUZ-urilor de Sector, se vor aplica „documentațiile anterioare de urbanism”. Pentru ca aceste prevederi să aibă sens, putem presupune că emitentul preconizează că documentațiile de urbanism (PUZ sau PUD) care erau în vigoare la momentul aprobării PUZ-urilor de Sector, vor fi acum „resuscitate” și vor deveni aplicabile. Cu toate acestea, o astfel de interpretare nu este suficient de solidă în opinia noastră, întrucât PUZ-urile sau PUD-urile anterioare au încetat să mai fie în vigoare odată cu intrarea în vigoare a PUZ-urilor de Sector. Prin urmare, se pare că noile proiecte ar putea beneficia fie de PUG-ul existent pentru București (acesta fiind și el reînnoit de mai multe ori în condiții juridice incerte), fie de noi PUZ-uri.
Oportun sau nu, dar e legal demersul?
Atât PUZ-urile existente, cât și Hotărârile de Suspendare sunt acte administrative. Mai mult, în interpretarea majoritară, PUZ-urile sunt acte normative (nu individuale), ceea ce înseamnă că pot fi revocate de autoritatea emitentă numai dacă nu au produs încă efecte juridice. Cu toate acestea, legea contenciosului administrativ nu prevede suspendarea acestor acte prin decizia autorității emitente – dimpotrivă, actele administrative normative pot fi atacate în instanță și instanța poate decide suspendarea acestora, până la o hotărâre definitivă pe fondul cauzei. Așadar, rămâne neclar pentru noi cum o astfel de suspendare ar putea fi susținută din punct de vedere juridic.
În plus, emitentul Hotărârilor de Suspendare nu a luat în considerare alte situații ce pot apărea în practică. De exemplu, ce se întâmplă cu un PUZ individual aprobat în baza PUZ-ului de Sector – este oare încă în vigoare sau este suspendat la rândul său? Am putea găsi în cele din urmă argumente legale pentru a apăra un astfel de PUZ, dar ne întrebăm dacă investitorii vor fi dispuși să continue procesul de autorizare în baza lor și să își asume riscul unei interpretări contrare.
O ultima întrebare, pentru a ne limita totuși, doar la probleme majore ridicate de Hotărâri, poate Consiliul General să prelungească suspendarea pe termen nelimitat?
Toate cele de mai sus par a fi vulnerabilități juridice importante ale Hotărârilor de Suspendare.
Articol scris de:
- Roxana Frățilă – Avocat Partner, Coordonatoarea Departamentului de Drept Imobiliar și Construcții CMS România
- Alexandru Dumitrescu – Avocat Senior Departamentul de Drept Imobiliar și Construcții CMS România
Un material Legal Marketing
