„Când vorbim despre piața industrială, ne referim foarte simplu, rezumat, la hale. Acum, sigur că aceste hale au diverse activități în ele și diverse destinații pentru care sunt construite și în vederea cărora sunt exploatate. Astfel, sunt două mari categorii. Categoria de spații industriale de producție, ne referim aici la fabrici, la orice înseamnă clădire, de obicei pe un singur nivel sau pe maximum două nivele în care se desfășoară o activitate de producție sau asamblare, iar cea de-a doua mare categorie la care ne referim este activitatea de depozitare", a declarat Andrei Koszti, partener Simon, Iuga & Partners la emisiunea Educație cu Profit de la Profit.ro TV.
Spațiile de clasa A sunt cele moderne, care respectă standardele în vigoare, inclusiv cerințele ISU și cele privind eficiența energetică și accesul. Creșterea stocului din ultimul deceniu arată ritmul accelerat de dezvoltare al pieței industriale.
„Boom-ul l-am înregistrat începând cu anul 2016. De luat în considerare faptul că în 2016 am avut undeva la 2,3 milioane de metri pătrați, iar astăzi avem 8,8 milioane de metri pătrați", a spus Andrei Koszti.
Raportat la populație, România are însă în continuare un deficit de spații industriale față de Europa de Vest. În Vest există aproximativ un metru pătrat de spațiu industrial per capita, ceea ce indică un potențial suplimentar de dezvoltare pentru piața locală.
Distribuția geografică a stocului este concentrată în jurul marilor centre logistice. București-Ilfov cumulează aproximativ 4 milioane de metri pătrați, aproape jumătate din totalul național, în timp ce regiunea de vest și nord-vest are aproximativ 2 milioane de metri pătrați. Sudul României are, la rândul său, o importanță strategică pentru distribuția către România și piețele din Balcani.
Dezvoltarea infrastructurii, în special a autostrăzilor și drumurilor expres, poate susține extinderea segmentului logistic, în timp ce producția are alte criterii de amplasare.
„Spațiile logistice au nevoie de autostrăzi, au nevoie de conectivitate cât mai facilă, eventual la noduri de autostrăzi. Spațiile de producție, cealaltă categorie principală din această piață imobiliară industrială, nu sunt atât de dependente. Sigur că au nevoie de acces, sigur că au nevoie de o autostradă cât de cât aproape, dar ele sunt mai degrabă dependente de costul forței de muncă, disponibilitatea forței de muncă, respectiv amplasarea furnizorilor de materie primă și a clienților finali față de punctul pe care ei îl aleg să-și deschidă acea unitate de producție", a explicat el.
Un avantaj al României în competiția regională îl reprezintă costurile cu forța de muncă, însă acesta este compensat de alte categorii de costuri. Investitorii internaționali compară România cu Polonia, Bulgaria, Serbia, Ungaria, Slovacia și Cehia înainte de a decide amplasarea unei fabrici sau a unui hub logistic.
„Pe capitolul forță de muncă punctăm foarte, foarte, foarte bine. Pe capitolul costuri, în schimb, nu suntem atât de competitivi. Costuri la nivel general. Chiria, în mod paradoxal, este cea mai ieftină. Și nu reflectă, din păcate, nici măcar nivelul inflației", a declarat Andrei Koszti.
Dincolo de salarii și chirii, investițiile sunt influențate de impozitarea proprietății, costurile pentru atragerea forței de muncă, întreținere, servicii și energie.
Un alt factor care majorează costurile de dezvoltare este specificul normelor de construcție din România, în special cele legate de risc seismic. Andrei Koszti a comparat costurile materialelor cu cele din alte piețe europene: betonul costă aproximativ 510-600 de lei, respectiv 100-110 euro pe metru cub în România, cu circa 10% mai mult în Polonia, 20% în Ungaria și aproximativ 100% mai mult în Germania. Cu toate acestea, în România este necesar un volum mai mare de beton.
„Noi turnăm cu 50% mai mult beton", a subliniat el.
Potrivit acestuia, diferența de consum face ca avantajul prețului unitar al materialelor să fie pierdut. În cazul unei fabrici, costul de ridicare poate ajunge astfel cu aproximativ 30% mai mare în România decât în Polonia.
„Dacă discuți în schimb despre hale, despre piața industrială din România, atunci intrăm în zona unei clădiri care, de cele mai multe ori, are doar parter sau parter și mezanin și în momentul în care te compari cu Polonia, vei ajunge să constați că efectiv costul de ridicare al fabricii respective este cu 30% mai mare în România. Și nu din cauza forței de muncă, nu din cauza taxării, nu din cauza TVA, pur și simplu din cauza acestui obstacol natural pe care îl avem și care este numit seism", a explicat el.
România aplică Eurocodurile, însă acestea sunt completate de normative naționale, precum P100 pentru seism, P118 pentru incendiu și NP112 pentru fundații. Andrei Koszti consideră că o eventuală revizuire a regulilor pentru segmentul industrial ar putea reduce costurile, fără a discuta despre clădiri cu funcții sensibile, precum spitalele sau școlile.
„Suntem și astăzi competitivi. Dar am putea fi mai competitivi creând niște derogări pe zona asta de normativ. Pentru că, sincer, toate codurile de proiectare sunt gândite să nu moară oameni în ele și degradările care apar să nu fie de natură să provoace prăbușirea respectivului imobil. Asta este esența tuturor formulelor complicate din spate", a afirmat Koszti.
El a precizat că stabilirea unor eventuale modificări ține de legislație și de o dezbatere publică. Din perspectiva sa, însă, clădirile mai ieftine ar putea crește competitivitatea României în raport cu piețele din regiune.
„O clădire mai ieftină va atrage investiții mai multe, fiind mai competitivă cu regiunea. Asta e tot ce vreau să scot în evidență. De aici exact calea care ar trebui urmată este subiect de legislație, este subiect de dezbatere publică, este subiect de grupuri de lucru", a spus el.
Cererea pentru spații industriale s-a schimbat și ca dimensiune. Începând din 2016, piața a trecut de la centre locale de distribuție la centre naționale, iar ulterior la huburi regionale. Dacă primele proiecte aveau frecvent 20.000-30.000 de metri pătrați, ulterior dimensiunea a crescut la 50.000, 100.000 sau chiar 200.000 de metri pătrați.
Pandemia, dezvoltarea comerțului și a sectorului IT, precum și fenomenul de nearshoring au susținut această evoluție. În prezent, cererea vine atât de la companii noi care intră pe piața românească, cât și de la operatorii existenți care își extind suprafețele.
În ultimii doi ani, însă, companiile au devenit mult mai atente la suprafața închiriată și la eficiența utilizării acesteia. Dacă anterior o companie care avea nevoie de 10.000 de metri pătrați putea accepta o suprafață cu aproximativ 10% mai mare, în prezent toleranța este de numai 3-5%.
Această presiune asupra eficienței determină o utilizare mai intensă a spațiilor, automatizarea operațiunilor și reducerea lățimii culoarelor dintre rafturi, ceea ce poate permite creșterea capacității de depozitare, dar presupune și personal mai bine pregătit.
În același timp, companiile iau tot mai mult în calcul costul total al ocupării, nu doar chiria și taxele aferente. Energia, modul în care aceasta este produsă și posibilitatea utilizării unor tehnologii mai sustenabile au devenit criterii în decizia de închiriere.
„Nu este de ajuns să ai o hală construită la standarde înalte de calitate, este necesar să fie și economică energetic, să folosească tehnologii cât se poate regenerabile. Încă, din păcate, bateriile nu sunt atât de utilizate sau nu și-au dovedit eficacitatea, dar spre asta se tinde", a precizat Andrei Koszti.
Panourile fotovoltaice sunt deja luate în calcul de numeroși operatori, însă acesta a indicat și pompele de căldură drept o soluție eficientă pentru reducerea consumului energetic.
În ceea ce privește fostele fabrici și platformele industriale, reconversia acestora nu este întotdeauna mai ieftină decât o dezvoltare nouă. Clădirile existente trebuie raportate la normele actuale, iar consolidarea poate ajunge mai costisitoare decât demolarea și reconstruirea.
„Pentru o clădire veche pe care vrei să o consolidezi, să o recondiționezi, ne întoarcem la codurile de proiectare. Pentru că tot ceea ce construiești nou, vei respecta codurile actuale, nu codurile pe care ele au fost construite. De cele mai multe ori, s-ar putea să fie mai rentabil să o dărâmi decât să o consolidezi. Dar sunt și multe cazuri în care o poți consolida", a mai spus el.
