Mai bine chiriaș sau proprietar? Când e momentul să iei un credit ipotecar și când e potrivit unul imobiliar? Cum te asiguri că plata ratelor nu devine o povară? Pe ce termen e mai bine să te împrumuți și cât de important este avansul? Invitații celui de-al șaselea episod al Show-ului „De Toți Banii”, lansat de Banca Transilvania în cadrul inițiativei sale de educație financiară, își povestesc experiențele din viața de chiriaș sau proprietar și au recomandări pentru cei care iau un calcul un împrumut pentru achiziția unei case.
Programul FIT – „Finanțe pe Înțelesul Tuturor” a fost lansat de BT într-un context în care numeroase studii arată România situată pe ultimul loc din Uniunea Europeană atunci când vine vorba de alfabetizarea financiară, ceea ce duce la un comportament financiar dificil la nivel colectiv.
Inițiativa încearcă să explice termeni și expresii legate de bani, pe înțelesul tuturor. Pentru a face cât mai accesibile noțiunile financiare, emisiunea ,,De toți banii” aduce la aceeași masă personaje din domenii diverse, cu perspective la fel de diverse despre bani – de la experți financiari la personaje din mediul online.
„Creditele imobiliare și ipotecare” este tema centrală aleasă pentru un nou episod din cele 10 care aduc în prim plan subiecte din zona finantelor, după ce primul episod s-a concentrat pe economisire, cel de-al doilea pe credite, al treilea pe siguranța în mediul online, al patrulea pe experiențele antreprenoriale, iar cel de-al cincilea a abordat educația copiilor despre bani.
Anca Dinicu, actriță de teatru și film și creator de conținut, stă cu chirie în București. A preferat așa, deși trebuie să plătească o sumă proprietarilor, pentru că are unele facilități: cu chirie își permite să locuiască în zonă centrală, chiar și cu o mică curte, o achiziție similară ar fi fost foarte scumpă. Spune, încă, că și-ar dori ca acel apartament să devină al său, la un moment dat, dacă își va permite.
Cristian Păun, profesor universitar finanțe și studii economice la ASE București, spune că discuția nu este simplă. A avea o casă este important pentru că îți salvează banii de chirie, dar a face o astfel de investiție presupune un capital pe care îl blochezi. „În plus, te și leagă. Iar într-o lume globală, precum cea în care trăim azi, e posibil să îți schimbi locul de muncă, poate chiar într-o țară vecină, și atunci apare ideea de a nu fi legat de o proprietate foarte mult”, arată Păun.
Ana Țepuș, economist și creator de conținut, spune că chiar și în situația în care jobul presupune mobilitate, achiziția unei locuințe rămâne o alegere valabilă, dacă te orientezi către o proprietate pe care o poți valorifica: fie localizată într-o zonă centrală, unde poți să o închiriezi rapid sau poți să o vinzi, cu permisiunea băncii dacă ai luat credit.
„Dacă sari de pe chirie pe credit, ai însă un cost de oportunitate”, avertizează profesorul Cristian Păun. Chiriile, până la urmă, reprezintă un element care și dimensionează dobânzile pe piață, prețul imobiliarelor.
Dilema prețurilor mari
De ce ar merita, totuși, să îți cumperi un apartament într-un oraș atât de aglomerat precum Bucureștiul, unde prețurile sunt destul de ridicate, apropiate de cele din multe capitale europene?
Cristian Păun spune că apartamentele din zone centrale nu își pierd foarte mult din valoare, atunci când vine o perioadă de recesiune sau de criză, spre deosebire de cele din zonele limitrofe marilor aglomerări urbane.
În opinia sa, prețurile apartamentelor din București sunt foarte mari și pentru că, în România, din păcate, dezvoltarea economică se face foarte concentrat. „60% din PIB-ul României se face în București-Ilfov. Am dori să avem o dezvoltare economică mai echilibrată, în care să fie incluse și celelalte mari metropole din România. Din păcate, Capitala este cea care tractează cea mai mare parte a PIB, iar PIB/locuitor în București este în zona mediei europene, lucru care se vede inclusiv atunci când vine vorba de imobiliare”.
Când și cum iei decizia unui credit
Când ar fi momentul bun să cumperi o proprietate, dacă stai în chirie, veniturile sunt deja la un nivel care ți-ar permite sa ai un avans, ulterior să obții un credit la bancă?
„În primul rând trebuie să ai un venit ca să suporți un credit când cumperi un apartament. Recomand ca o locuință să fie cumpărată mai degrabă în doi. E mai ușor așa, decât să suporți de unul singur. În general e bine să începi cu un avans cât mai consistent și să nu faci creditul pe un termen foarte lung. Un credit pe 30 de ani face ca suma finală plătită să fie mai mare decât la unul pe 20 de ani”, arată Păun.
Profesorul universitar de la ASE mai are o recomandare: „Înainte de a te înhăma la o rată la bancă, fă următorul exercițiu: Pune pe masă un borcan și lună de lună pune în el banii pe care ar urma să îi dai pentru rata la credit. Așa vezi dacă poți face asta cu ușurință din venitul tău!”
Statutul de chiriaș te poate pregăti pentru momentul unui credit, cu plata chiriei ai antrenamentul făcut pentru rambursarea ratelor la un credit. Mulți chiriași, în perioade în care chiriile cresc, încep să se gândească mai serios că poate ar fi mai bine sa ia un împrumut și să facă plăți lunare în contul unei locuințe pe care devin proprietari.
Saltul de la chirie la proprietate se întâmplă de obicei în momentul în care începi să-ți stabilizezi viața, spune Cristian Păun.
Ana Țepuș crede că achiziția unei locuințe este de preferat, dacă ajungi să îți permiți din venit rata la un credit, fără efort mult mai mare decât chiria lunară, deoarece, la final, rămâi cu o proprietate, nu doar cu bani cheltuiți.
Atenție la costuri!
Când luăm un credit, însă, trebuie să fim foarte atenți la costuri, arată Țepuș, „Nu doar la nivelul dobânzii, ci și la dobânda anuală efectivă și la costurile totale ale creditului trebuie să ne uităm”. Suma totală de rambursat depinde de perioada pe care iei împrumutul, iar dacă vrei să fii ambițios, poți încerca să faci rambursări anticipate și să reduci astfel din costul total.
O altă recomandare, spune Ana Țepuș, este să nu ne fie frică de refinanțări: „Dacă ni se întâmplă ceva rău, putem oricând refinanța.”
Actrița Anca Dinicu spune că susține avantajele de a sta în chirie mai mult de nevoie, deoarece deocamdată nu se află în situația de a putea lua un credit, neputând prezenta la bancă un contract pentru venituri stabile pe o perioadă lungă de timp. Motiv pentru care preferă să economisească lună de lună, până când va strânge suficient de mult ca să cumpere un apartament cu banii jos.
Ana Țepuș spune că există și varianta creditului imobiliar pentru cei care nu au contracte de muncă pe perioadă nedeterminată, ci pe perioadă determinată. Există și brokeri care te pot ajuta să identifici instrumentul financiar care ți se potrivește, în funcție de situația particulară.
Care e diferența între credit imobiliar și ipotecar?
Ambele se referă la achiziția sau construirea unei case, a unui apartament, explică Țepuș, doar că la creditul ipotecar garantezi cu proprietatea respectivă, iar condițiile de acordare sunt mai stricte de obicei. La cel imobiliar, cerințele de venit sunt mai puțin stricte și poți aduce alte garanții – alte proprietăți sau alți garanți. Costul este mai mare însă decât la creditul ipotecar.
Și în cazul ipotecii pot apărea restricții vizavi de utilizarea bunului până la rambursarea creditului. Ești proprietar pe bunul respectiv, dar îl poți folosi fără restricții, nu îl poți vinde, până când banca nu își recuperează creditul, arată Cristian Păun.
Avansul este întotdeauna obligatoriu pentru creditul ipotecar, la cel imobiliar poate să nu fie nevoie. „Din punctul meu de vedere, avansul este foarte util. E un exercițiu foarte bun de economisire pentru cel care îl constituie și, cu cât este mai mare, cu atît îți poate reduce rata pe care o ai de plătit lunar băncii. Avansul încadrează un venit mult mai bine în venitul tău, mai ales că acum există restricții în sistemul bancar pentru proporția pe care o poate avea rata în venit, nu piate depăși 40%”, spune Păun.
El amintește că există și programe pentru tineri, destul de atractive, mai ales pentru cei cu venituri scăzute.
Dacă ar decide să cumpere o casă și să ia un credit, actrița Anca Dinicu ar apela pentru consiliere la un prieten care se pricepe, care și-a luat o casă și un credit, dar s-ar duce și la bancă.
Rambursarea unui credit se poate face doar în două moduri - în rate egale sau descrescătoare, spune Cristian Păun. ”Banca este cea care îți prezintă o simulare a rambursării pe toată perioada creditului, ea te informează ce urmează să plătești. Poți cere simulări cu avans mai mic, cu avans mai mare, cu scadență mai mică sau mai mare, etc. Simulările se pot face și pe credit ipotecat vs credit imobiliar. Este în interesul tău să îți potrivești cât mai bine creditul în planurile de viitor”, arată Păun. În opinia sa, credibilitatea în fața băncii poate fi câștigată și punând întrebări
CONCLUZII DE TOȚI BANII
! Un credit pentru locuință este bine să fie luat în calcul atunci când ai o situație stabilă
! Avansul este foarte important. Poate reduce costul creditului, ratele de rambursat și educă comportamentul de economisire
! Rambursarea pe o perioadă cât mai scurtă de timp reduce costul unui credit imobiliar sau ipotecar
! Refinanțările pot fi de folos în perioade complicate
! Creditul ipotecar este garantat cu proprietatea achiziționată din acesta, iar cel imobiliar poate fi garantat cu alte proprietăți sau de alți garanți
! Atenție la costurile totale ale creditului
Al șaselea episod al Show-ului „De Toți Banii”, în care învățăm despre creditele imobiliare și ipotecare, poate fi urmărit integral aici:
