În negocierea oricărui contract este important să fii ancorat în realitatea pieței, iar aceasta include realitatea juridică. Așteptările nerealiste ale părților la intrarea într-un contract de închiriere pot duce la frustrări care impactează ulterior negativ relația de lungă durată în care intră proprietarul și chiriașul. Pot exista însă surprize, arată avocații Ioana Waszkiewicz (senior associate) și Bogdan Crețeanu (associate) de la PeliFilip.
La mai bine de 6 ani de la modificarea Codului Civil, cu multiplele sale efecte în materia contractelor de închiriere, proprietarii și chiriașii sunt în general bine informați și își pot negocia contractele în deplină cunoștiință de cauză.
1. În aceste condiții, cine dintre jucătorii pe piața imobiliară din România mai poate fi luat prin surprindere de Noul Cod Civil?
Dacă ați încheiat un contract de închiriere înainte de 1 octombrie 2011, sub guvernarea vechiului Cod Civil, și ați semnat sau sunteți în curs de a semna modificări la contract în perioada recentă, puteți fi în situația de a fi luați prin surprindere de dispozițiile Noului Cod Civil în materie.
Sunt frecvente situațiile în care un contract de închiriere este modificat de părți prin încheierea de acte adiționale. Modificările pot fi diverse, de la simple aspecte operative (actualizări de denumire, adresă, etc.) la modificări ale unor termeni contractuali esențiali cum ar fi durata contractului, chiria, extinderea sau reducerea spațiului închiriat etc. În majoritatea situațiilor pe care le-am întâlnit în practică părțile nu și-au pus deloc problema dacă semnarea unui act adițional după data de 1 octombrie 2011 ar putea avea și alte efecte decât cele menționate expres în textul actului. Sunt însă situații, și nu puține, în care încheierea unui astfel de act adițional poate duce la modificarea regimului juridic al contractului de închiriere în ansamblul său, chiar dacă părțile nu și-au propus aceasta.
Legislația prevede că modificarea unui contract se face cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării, iar în privința elementelor care nu fac obiectul modificării continuă să se aplice legea în vigoare la data încheierii contractului. Nu sunt însă avute în vedere acele situații în care o modificare contractuală este atât de semnificativă încât se poate considera că părțile intră practic într-o relație contractuală nouă.
Astfel, un act adițional încheiat după 1 octombrie 2011 pentru prelungirea termenului unui contract de închiriere guvernat de vechiul Cod Civil poate fi considerat în mod rezonabil ca un nou acord de voință privind un nou raport juridic de închiriere, care se naște așadar sub guvernarea Noului Cod Civil. Într-o astfel de situație ar fi dificil de argumentat că singurul element contractual guvernat de Noul Cod Civil este termenul contractului, iar restul drepturilor și obligațiilor rămân guvernate de vechea reglementare; în lipsa actului adițional de prelungire nu ar exista, practic, niciun drept și/sau obligație după data inițială de expirare a contractului. Prin urmare, considerăm că interpretarea rezonabilă este că un astfel de contract prelungit dupa 1 octombrie 2011 va intra sub guvernarea Noului Cod Civil din momentul în care devine operantă prelungirea termenului. Aceasta este în acest moment și direcția în care pare să se îndreapte și practica judiciară, deși abordarea instanțelor nu este, încă, una unitară.
Alta este situația actelor adiționale prin care se modifică alți termeni esențiali ai raportului contractual (alții în afara termenului), respectiv chiria sau dimensiunea și/sau parametrii spațiul închiriat, sau alți termeni pe care părțile i-au desemnat ca fiind esențiali. Acestea reprezintă situații complexe și sunt netranșate încă de instanțele române.
Urmărind linia de gândire de mai sus, o modificare de chirie poate avea loc în circumstanțe diverse. Reducerea definitivă a chiriei modifică un element esențial al contractului, fiind vorba despre un nou acord de voințe între părți. Spre deosebire de un discount pe o perioadă specifică, care poate fi considerat o modificare punctuală care nu influențează viața viitoare a contractului, o reducere de chirie aplicabilă până la sfârșitul perioadei contractuale sau pentru o perioadă suficient de mare, raportat la termenul inițial al contractului, ar putea fi considerată ca fiind o nouă relație contractuală. În cazul majorării chiriei situația pare mai clară; în practică majorarea intervine aproape exclusiv în situațiile în care chiria nu era fixată pentru toată durata contractuală, ci părțile conveniseră o renegociere periodică a chiriei, respectiv încetarea contractului dacă nu se ajunge la un acord cu privire la noul nivel al chiriei. În această situație practic orice continuare a contractului, chiar și la nivelul chiriei stabilit inițial, poate fi văzută ca un nou raport juridic care nu mai poate fi guvernat de legea veche.
O altă situație greu de tranșat în practică, ce necesită o analiză complexă de la caz la caz, apare în cazul extinderii prin act adițional a spațiului închiriat, cu păstrarea în rest a condițiilor contractuale din contractul încheiat înainte de 1 octombrie 2011. În această situație se ridică problema dacă, în privința spațiului suplimentar, se naște un nou raport juridic de închiriere, care va fi guvernat de Noul Cod Civil, în paralel cu raportul juridic inițial care ar continua să se deruleze sub guvernarea legii vechi. Ar fi dificil de argumentat că întregul contract va intra sub incidența Noului Cod Civil, în același timp însă existența a doua raporturi juridice paralele nu pare sa fie exact ceea ce și-au dorit părțile.
2. Ce trebuie să știți în cazul în care contractul dvs. de închiriere trece sub guvernarea Noului Cod Civil ca urmare a modificării unor termeni esențiali?
În primul rând prevederile de ordine publică ale Noului Cod Civil, de la care nu se permite derogarea prin acordul părților, vor deveni aplicabile chiar dacă în contractul inițial erau prevăzute drepturi și obligații contrare. Efectul cel mai des contestat în instanță de către chiriași privește caracterul de titlu executoriu al contractului modificat, caracter dobândit destul de simplu și facil din punct de vedere al procedurii, al timpului alocat și al costurilor generate prin înregistrarea contractului inițial și a actului adițional la organele fiscale. Alte exemple de prevederi de ordine publică includ dreptul oricărei părți de a rezilia contractul de închiriere pentru încălcări succesive repetate ale contractului de către cealaltă parte, precum și interdicția de a invoca excepția de neexecutare dacă, potrivit împrejurărilor și ținând seama de mica însemnatate a prestației neexecutate, acest refuz de executare ar fi contrar bunei-credințe.
În al doilea rând prevederile din Noul Cod Civil care nu sunt de ordine publică vor deveni aplicabile dacă părțile nu au stabilit obligații și drepturi contrare fie prin actul adițional, fie prin contractul inițial.
Noutățile aduse de Noul Cod Civil față de reglementarea anterioară vizează atât drepturi suplimentare ale proprietarilor, cât și numeroase drepturi suplimentare ale chiriașilor, aceștia beneficiind de drepturi și garanții suplimentare. Printre aceste noutăți se numără dreptul de preferință al chiriașului pentru o nouă închiriere în condiții egale cu cele oferite de un terț, dreptul chiriașului de a efectua direct reparațiile pe care proprietarul nu le efectuează (cu riscul pentru proprietar de a pierde anumite garanții de la contractori), scurtarea termenului pentru efectuarea de către proprietar a reparațiilor urgente de la 40 zile la 10 zile, precum și dreptul proprietarului de a acționa în instanță subchiriașul în mod direct pentru chirii neplătite.
Este recomandabil să vă informați din timp cu privire la toate consecințele atunci când doriți să vă modificați contractul de închiriere. Un minim de prudență la negocierea și semnarea actelor adiționale vă poate asigura liniștea în derularea contractului dvs.
