De la intervenții punctuale implementate în special de dezvoltatori privați, a devenit obiectiv major în planificarea strategică pe termen lung a orașelor. O dinamică accentuată la nivel internațional, impulsionată de trei mari motive: impact economic multi-direcțional, evoluție urbanistică coerentă și sustenabilă, susținerea dinamicii sociale. În România, ceea ce acum 15 ani părea un „experiment” urban, odată cu proiectul mixed-use Palas Iași, primul de acest tip, care a pus pe tapet idee de regenerare urbană, acum a devenit un domeniu matur, cu bugete publice și private de miliarde de euro. Despre evoluția acestui sector din real-estate și despre perspectivele de viitor care se dezvăluie, am discutat cu Raluca Munteanu, director de dezvoltare al IULIUS, compania care a dat startul regenerării urbane în România, prin proiectul Palas de la Iași.
În urmă cu 25 de ani, IULIUS intra în real-estate cu primul mall din afara Capitalei, Iulius Mall Iași, primul punct al unei rețele care s-a dezvoltat de-a lungul unui deceniu și în Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava. În 2012, a schimbat macazul și a trecut la proiecte mixed-use de regenerare urbană. „Când am inaugurat Palas Iași, piața imobiliară din România se afla într-un moment în care noțiuni precum lifestyle center sau dezvoltare integrată abia începeau să fie discutate. Noi am ales să transformăm terenuri centrale, dar puțin valorificate, în locuri care să prindă viață. Practic, am conectat zone urbane izolate la orașul din jurul lor și le-am oferit o nouă identitate”, ne spune Raluca Munteanu, directorul de dezvoltare al IULIUS. Aceasta mărturisește că „nu a fost niciodată ușor, dar a generat schimbare. Și nu doar în modul în care se realizează aceste proiecte, ci și la nivelul dinamicii și atractivității orașelor universitare în care suntem prezenți”.
Cum era de așteptat, proiectele au evoluat în timp, la fel și demersul de dezvoltare al lor, prin modul de abordare, tehnologii implementate, strategii de sustenabilitate, gestionare paralelă a unor echipe multidisciplinare, dar și în importanța acordată arhitecturii, cât și privind obținerea finanțării. „Cu fiecare proiect, există un pas pe care îl facem în plus. La Cluj-Napoca am relocat și retehnologizat o fabrică înainte de a concepe proiectul RIVUS, respectând două elemente de maximă importanță a zonei: istoria industrială, prin consevarea unor clădiri reper, și punerea în valoare a râului Someș, prin a-l face accesibil pentru public. La Constanța, ne-am asumat cel mai amplu proces privat de remediere din Europa, pentru ca mai apoi să dezvoltăm un proiect capabil să genereze schimbarea dinamicii de evoluție a Constanței. Pentru Palas Campus, am comasat zeci de proprietăți în diferite stadii de degradare pentru a da un suflu nou unei zone centrale, însă fragmentată și în declin, printr-un pol de business. Acum, reamenajăm Palas Iași, un proiect ce reprezintă în continuare un etalon al industriei, printr-un proces a cărui principală miză este experiența oferită vizitatorilor”, trece în revistă Raluca Munteanu provocările apărute în demersurile de regenerare urbană.
Efectul de regenerare urbană se măsoară prin oameni
Cum se poate măsura regenerarea urbană? În cifre, dar și în impactul indirect pe care îl percep locuitorii, care poate fi de la o stradă nouă ce le reduce timpul în trafic, un concert la care poți participa cu familia sau un nou parc în care poți alerga. „Cei 25 de ani de activitate ai IULIUS ne arată că regenerarea urbană nu este doar despre clădiri sau investiții, ci despre a transforma orașele în locuri vii, în care oamenii se simt acasă și găsesc oportunități. În Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava, 125 de hectare urbane au fost redobândite de comunitate și transformate în destinații care aduc energie și dezvoltare. Însă, măsura de evaluare cea mai relevantă sunt oamenii, prin modul în care integrează proiectele în viața lor. Investițiile noastre înseamnă: 145 de sedii ale corporațiilor internaționale, 40.000 de angajați, peste 1.000 de parteneriate pentru componenta retail, mai mult de 73 de milioane de vizite anual, 18 hectare de grădini urbane, cu peste 80.000 de arbori maturi și arbuști, peste 1.000 de evenimente organizate și găzduite anual, 190 de milioane de euro investiții în facilități pentru comunitate, parcuri și soluții de infrastructură, peste 850.000 de locuitori care se află pe o rază de 15 minute față de locațiile IULIUS și beneficiază zilnic de serviciile și facilitățile oferite, acțiuni de implicare și responsabilitate socială”, rezumă directorul de dezvoltare IULIUS efectul proiectelor de regenerare urbană. Sunt proiecte evaluate la peste 2 miliarde de euro care, dincolo de investiția în sine și creșterea economică generată direct și indirect, au generat peste 330 de milioane de euro contribuții publice.
Iași, Cluj și Constanța, pe agenda strategilor internaționali în urbanism
Reprezentanții companiei cu o misiune clară spre regenerarea urbană cred că o etapă importantă în evoluția marilor centre urbane nu va fi despre extindere, ci despre reimaginarea a ceea ce deja există: spații uitate, zone centrale ignorate, terenuri cu istoric industrial, clădiri fără un rol clar. Raluca Munteanu crede că „pe măsură ce viața urbană parcurge etape de dezvoltare, apar noi priorități, legate de cum vor arăta orașele de mâine și, mai important, de calitatea vieții și mediul sustenabil. De aici derivă provocările, care țin de o dezvoltare participativă, de viziuni de astăzi care trebuie să devină realitățile din orașele viitorului, mai eficiente, durabile și care să asigure un trai mai bun, dar și de a rămâne relevant, eficient și atractiv nu astăzi, ci ani de acum încolo”.
Este și motivul pentru care echipa IULIUS a cooptat specialiști din toate domeniile pentru noile dezvoltări, care se ridică la investiții de peste 1,4 miliarde de euro. „Dialogul pe care îl avem cu autoritățile, locuitorii, finanțatorii, partenerii și specialiștii pe care îi implicăm în domeniile în care excelează este modul prin care înțelegem să facem dezvoltare urbană, coerentă și reală, conștienți fiind că este un parteneriat comun, nicidecum un efort singular”, spune directorul de dezvoltare.
Proiectul de la Cluj, Rivus, investiție de peste jumătate de miliarde de euro, este în etapa obținerii autorizației de construcție, dar cu pași majori în dezvoltare. Uzina Carbochim a fost mutată și retehnologizată, iar interesul pentru acest proiect se traduce prin 70% gradul de închiriere pe zona de retail. Transformarea celor aproximativ 14 hectare ale fostei platforme, dintre care doar 30% erau utilizate efectiv, va deschide o zonă până acum inaccesibilă publicului și o va integra într-un mod coerent în traseele orașului, inclusiv prin intermediul unei grădini urbane de peste 52.000 mp. „Toată această viziune a fost construită printr-un proces de consultare amplu, început chiar din faza inițială a conceptului realizat de UNStudio, unul dintre cele mai mari birouri de arhitectură din Țările de Jos. Am lucrat alături de reprezentanți ai societății civile, de specialiști și experți din domenii variate, de la arboricultură la sustenabilitate, și am integrat constant feedbackul comunității în direcțiile ulterioare ale proiectului. Considerăm că rezultatul final va fi un model de regenerare urbană relevant la nivel național, un ansamblu cu identitate proprie, construit alături de comunitate pentru a fi parte din Cluj și orientat către viitor. Investiția estimată este de 550 de milioane de euro, iar pentru acest proiect ne mândrim cu faptul că am atins o premieră în România și anume obținerea celei mai mari finanțări verzi pentru o nouă dezvoltare, de peste 400 de milioane de euro”, explică Raluca Munteanu.
La Constanța, investiția propusă de IULIUS este de peste 800 de milioane de euro, bazată pe viziunea arhitecților Foster + Partners, și își propune să aducă la viață un nou cartier al orașului, cu funcțiuni care se completează reciproc. Concret, vor fi birouri moderne, zone de retail, spații culturale și educaționale, facilități de divertisment și sport, dar și un parc generos, o grădină botanică și servicii importante pentru comunitate. „Pentru ca proiectul să pornească pe baze sănătoase, am început procesul de remediere a terenului, care are un istoric industrial complicat, axat pe depozitarea produselor petroliere. Este un demers impresionant ca amploare, fiind cel mai amplu realizat vreodată în Europa de un investitor privat, și cu o investiție pe măsură, în valoare de 29 de milioane de euro. Lucrăm cu cercetători și specialiști care au creat soluții dedicate acestui teren, astfel încât, la final, zona să fie curată, sigură și pregătită pentru noul rol pe care îl va avea în oraș, acela de a susține Constanța să fie o destinație activă și atractivă timp de 365 de zile pe an”, detaliază Raluca Munteanu. Așa cum se conturează, proiectul va contribui la consolidarea statutului Constanței ca oraș cu rol strategic la nivel național, economic, turistic și cultural.
În planurile de dezvoltare ale IULIUS mai este reamenajarea ansamblului Palas Iași, proiectul reper în industrie, cu retail, entertainment, centru de evenimente, parc și 7 clădiri de birouri premium, cu o suprafață de 75.600 mp. Tot după un concept al Foster + Partners, demersul presupune o investiție de 80 de milioane de euro, iar rezultatul va fi o suprafață de retail extinsă, de 80.000 mp, unde vor veni branduri în premieră regională, vor fi mai multe spații de joacă și petrecerea timpului liber, iar centrul de evenimente va fi relocat și modernizat. Compania a anunțat și extinderea conceptului Family Market, cu un nou proiect în zona metropolitană a Iașului, investiție de 28 milioane de euro într-un format de retail de proximitate.
