Viitorul orașelor este tot mai mult modelat prin proiecte de regenerare și reconversie urbană, care au capacitatea de a valorifica zone gri, pe care tranziția la capitalism și modernitate le-a dezavantajat sau le-a pus într-un con de umbră.
Redescoperirea unor areale extinse neutilizate și readucerea lor în circuitul urban este o tendință ce a acaparat agenda urbaniștilor și arhitecților peste tot în lume, scopul comun fiind acela de a extinde și construi orașele într-o manieră sustenabilă și cu maximizarea impactului în folosul comunității. De aici s-au desprins proiecte majore, publice și private, care au redesenat hărțile marilor orașe din România la nivel de atractivitate și putere de creștere. Despre cum se aleg epicentrele regenerării urbane și cum arată viitoarele proiecte de acest tip ne-a vorbit Raluca Munteanu, director de dezvoltare IULIUS, compania care a inițiat primul astfel de demers în urmă cu 15 ani, la Iași.
Grupul Iulius are în portofoliu proiecte de regenerare urbană emblematice, care vă poziționează drept lider regional în Iași, Cluj-Napoca, Timișoara. Acum puneți și Constanța pe harta marilor investiții, iar la Cluj vă consolidați prezența. La ce vă uitați când decideți să începeți un proiect nou?
Suntem atenți în general la analizele de piață și la tot spectrul informațiilor disponibile oficial, care să ne ajute să avem o imagine de ansamblu a evoluției diverselor regiuni ale țării.
Când am pornit primul proiect de regenerare urbană, acum 15 ani, alegerea Iașului a fost firească, pentru că este locul în care își are rădăcinile grupul Iulius, însă decizia unei investiții de asemenea amploare a fost luată în primul rând pe baza informațiilor care ne-au indicat o nevoie a comunității pentru un proiect cu funcțiuni diverse, care să traseze o direcție de dezvoltare pentru oraș.
La Timișoara, unde am inaugurat Iulius Town în vara anului 2019, am dezvoltat proiectul în jurul unui mall Iulius extins, pentru că ne-am dat seama că nu este suficient să adaugi suprafață de retail, ci este necesar să alături și alte elemente – office, entertainment, parc – unui puzzle din care vrei să faci parte zi de zi.
Sunt esențiale pentru noi nevoia concretă și cererea fermă din partea pieței pentru a dezvolta un proiect, astfel încât să propunem un concept relevant pentru publicul nostru. Și, în mod evident, analizăm potențialul orașului și al sitului, care să permită și să susțină dezvoltarea unui proiect de amploare.
De aceea, fiecare proiect este diferit și foarte bine ancorat în identitatea orașului. Chiar dacă în esență sunt proiecte mixed-use, cu același scop de regenerare urbană, fiecare proiect ține cont de specificul orașului respectiv și de nevoile pe care le identificăm.
Ați anunțat un parteneriat cu Oil Terminal, pentru dezvoltarea unui proiect ce se va întinde pe 38 de hectare. Ce v-a atras atenția la Constanța?
Constanța este un oraș al contrastelor. Deși are resurse incredibile, acestea nu au fost încă valorificate la potențialul maxim.
Constanța este cel mai mare port la Marea Neagră, cu o infrastructură superioară altor orașe mari, care îl fac ușor accesibil pe mare, pe uscat și prin aer.
Aș putea să spun că rapoartele realizate de Banca Mondială au fost esențiale în alegerea Constanței drept următorul oraș de dezvoltare pentru noi. Am aflat despre strategia de dezvoltare a orașului, despre zonele cu potențial de regenerare urbană, profilul universitar, procentele pe care le au industriile ca valoare adăugată și unde mai este loc de creștere, dar și aspecte relevante privind turismul, poate în contradictoriu cu imaginea pe care credeam că o cunoaștem atât de bine. Sunt doar câteva aspecte evidențiate prin rapoartele Băncii Mondiale și care ne indică „setea” de proiecte de regenerare urbană la nivel local. De altfel, oportunitatea de investiție în sine ca parteneriat cu Oil Terminal este o concluzie la care am ajuns în urma unei discuții cu experții Băncii Mondiale, care duc nivelul studiilor la cel de implicare activă.
Așadar, Constanța, cel mai urbanizat județ din România, cu peste 540.000 de locuitori în zona urbană, are nevoie de infrastructură de business pe măsură, esențială pentru dezvoltare. Investițiile sunt vitale pentru a menține forța de muncă înalt calificată, pentru a crea contextul de care tinerii au nevoie pentru a rămâne în țară. Am văzut ce impact a avut ansamblul Palas asupra Iașului, marile companii care au venit în oraș tocmai datorită infrastructurii de business create prin Palas și, mai nou, prin Palas Campus. Iași a devenit un centru regional de business, unul de impact internațional, dacă ne uităm la mixul companiilor prezente aici – Amazon, Microsoft, AMD, Ness, Conduent, Centric, Endava, Cognizant și multe altele.
Ce propunem la Constanța ca răspuns la ceea ce am constatat pe baza informațiilor menționate? Un proiect mixed-use care să abordeze nevoia de optimizare a tuturor acestor aspecte, care să facă orașul mai atractiv pentru comunitatea locală, pentru turiști și comunitatea de business deopotrivă. O investiție totală de 800 de milioane de euro pe un teren de 38 de hectare al Oil Terminal, inactiv de mulți ani, în care elementul predominant va fi natura. Un proiect major, care propune un mix variat de soluții pentru petrecerea timpului liber - cultură, divertisment, locuri de joacă -, zonă dinamică de retail și un pol de business regional, a cărui ancoră va fi o grădină urbană amplă, un concept care se regăsește în toate proiectele noastre de regenerare urbană.
Ne dorim să creăm un proiect-ancoră pentru Constanța, care să îi sporească atractivitatea și competitivitatea. Iar în acest sens consultăm toți stakeholderii – ONG-uri, administrație, mediul academic și de business - pentru a înțelege orașul și așteptările comunității, încă din etapa de construire a temei de proiectare. Este, așadar, un proiect dinamic, în construcție, un concept pentru definitivarea căruia angrenăm toate vocile orașului.
În ce stadiu vă aflați cu proiectul de la Cluj-Napoca? Cu ce se diferențiază acest proiect?
La Cluj-Napoca suntem în faza finală a procesului de autorizare și lucrăm la finalizarea conceptului arhitectural. Continuăm dialogul cu autoritățile și comunitatea, pentru că ne dorim să fie un proiect care să susțină și să completeze planurile de dezvoltare demarate sau stabilite pentru strategia orașului și care să se bucure, în același timp, de acceptarea comunității, beneficiarul direct al proiectului.
Și în cazul proiectului propus pentru reconversia fostei platforme industriale Carbochim punem natura pe primul plan, zonele verzi amenajate, de peste 5 hectare, vor complimenta și integra râul Someș în circuitul urban și îl vor transforma într-un hot spot al evenimentelor în aer liber.
Dacă ne referim la elementele distinctive ale proiectului, pot enumera: amploarea investiției, de peste jumătate de miliard de euro, probabil cea mai mare din real estate de până acum; un demers de reconversie urbană a unei platforme industriale parțial utilizate, pentru care am reușit continuarea activității de producție fără întreruperi pe timpul relocării și modernizării; o zonă industrială pe care vrem să o deschidem publicului larg, să o facem parte din viața orașului și a clujenilor, și, în același timp, să respectăm memoria locului prin păstrarea și conservarea a două clădiri de patrimoniu industrial, care vor primi destinație culturală și de susținere antreprenorială; este un proiect ce include concepte premieră, cum este un centru de arte performative administrat în parteneriat cu mediul cultural local, fresh market, ancore entertainment și concepte family friendly; un proiect care are un focus accentuat pe utilitate publică, spații verzi, grădină și care contribuie la valorificarea râului Someș, fiind elementul în jurul căruia se dezvoltă proiectul.
În ceea ce privește funcțiunile viitorului proiect, acesta va include cea mai mare zonă de retail din țară – peste 115.000 mp –, primul hub de arte performative intregrat într-un proiect real-estate, zonă de rezidențial, office, parc, ancore în premieră regională, dorite și așteptate de public, centre de entertainment dedicate întregii familii.
Ați început cu proiecte tip mall. De ce ați simțit nevoia să schimbați strategia de dezvoltare?
Trecerea de la proiecte unidimensionale, de tip mall, la cele mixte a fost dictată de evoluția pieței, de schimbarea comportamentului de consum, dar și de o viziune constructivă pe care o aveam pentru viitor. Primul mall Iulius a fost inaugurat în 2000, iar acum, 23 de ani mai târziu, construim pentru alte generații, pentru orașe mult mai conștiente de potențialul lor și de cum își doresc să se dezvolte pentru viitor.
Nevoia de regenerare urbană nu este specifică doar României, conceptul fiind de actualitate în întreaga Europă și chiar mai departe. Regenerarea urbană creează o oportunitate pentru oameni să-și recâștige orașul. Să îl experimenteze și să se bucure de resursele sale. În egală măsură, este maniera prin care orașele se dezvoltă, cresc și produc plus-valoare pentru locuitori. Proiectele Iulius le oferă oamenilor motive să stea în centrul orașelor, împreună, indiferent de activitate: pentru muncă, shopping, sport, socializare, joacă. Pe de altă parte, oferă orașelor susținere în creșeterea atractivității turistice, sociale și de business, nu doar pentru prezent, ci, mai ales, pentru viitor.
Felul în care construim fiecare concept diferă de la un oraș la altul, pentru că vrem să aducem mixul ideal de funcțiuni care să corespundă cât mai fidel așteptărilor și stilului de viață al comunității respective, de aici și dialogul pe care îl avem la nivel local cu publicul nostru și care până acum a generat idei frumoase, pe care le-am integrat în proiecte. Până la urmă, orașele reflectă comunitatea, iar responsabilitatea privind dezvoltarea lor este un efort comun.
Mai aveți planuri de dezvoltare și în alte orașe?
Avem în dezvoltare, în diferite stadii, două proiecte majore, ce presupun investiții totale de peste 1,3 miliarde de euro. Activitatea de dezvoltare a IULIUS este una constantă și întotdeauna suntem atenți la piață și oportunitățile sale.
Deocamdată, ne focusăm pe dezvoltarea celor două proiecte, întrucît necesită un efort considerabil din toate punctele de vedere, mai ales pentru că dorim să păstrăm un nivel de calitate foarte ridicat al proiectelor noastre.
