Diversificarea zonelor în care dezvoltatorii sunt dispuși să construiască spații industriale depinde foarte mult de capacitatea autorităților de a crea condițiile pentru atrage aceste investiții.
În perioada următoare am putea vedea conturarea unor alte zone de interes, în condițiile în care autoritățile locale conștientizează într-o măsură din ce în ce mai mare că pot obține beneficii suplimentare pentru comunitate și bugetele locale abordând o atitudine proactivă în ceea ce privește investitorii privati și încercând să înțeleagă mai bine necesitățile acestora.
”Cooperarea dificilă cu autoritățile locale, lipsa infrastructurii și a utilităților, împreună cu reglementările neclare din domeniul dezvoltării urbane, sunt cele mai importante probleme identificate de către dezvoltatorii industriali atunci când încep un nou proiect. Dezvoltatorii de spatii industriale își doresc de la autoritățile publice să fie mai deschise către investitii și să faciliteze procesul de autorizare, să participe sau să ușureze procesul de extindere a retelelor de utilități. Evident că facilitățile fiscale sunt binevenite, dar în lipsa unei infrastructuri coerente, a suportului autorităților locale în obținerea autorizațiilor de construcție și de funcționare, și a conectării la utilități, acestea nu sunt suficiente pentru a atrage investiții de anvergură”, a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL Romania.
Mai mult decât atât, cel mai important criteriu pentru un dezvoltator imobiliar atunci când alege locația unei noi dezvoltari industriale este disponibilitatea unui Plan de Urbanism Zonal care să încadreze terenul sau zona pentru această utilitate. Astfel, autoritățile trebuie, fie să prevadă acest gen de oportunități în dezvoltarea Planului Urbanistic General, fie să ofere susținerea în realizarea unui PUZ nou.
În ceea ce privește infrastructura și utilitățile, factorii cei mai apreciați sunt accesul la rețeaua de electricitate și de gaze și accesul la infrastructura rutieră pentru trafic greu.
De asemenea, autoritățile locale cooperante și proactive au șanse mai mari să atragă investitori prin dezvoltarea unei structuri care să înteleagă nevoile unui investitor de anvergură și să poată purta un dialog cu aceștia. Structura din cadrul primariei nu trebuie să fie mare – o singură persoană care să înțeleagă întreg procesul de PUZ și autorizare și să aibă cunostințe de piață imobiliară este suficientă ca un prim punct de contact pentru dezvoltator. Tot această persoană ar putea ajuta dezvoltatorul în procesul birocratic și i-ar da acestuia încredere că are în autoritatea locală un partener.
Pentru potențialii chiriași/utilizatori ai spatiului industrial, pe lângă accesul facil la infrastructura rutieră adaptată traficului greu, este deosebit de importantă atragerea de personal prin accesul la infrastructura publică de transport. Autoritățile locale îi pot susține și mai mult prin oferirea de facilități fiscale pentru cei care angajează localnici.
O implicare a autorităților în rezolvarea acestor problem ar ajuta la reglarea dezechilibrului existent e piața locală în ceea ce privește stocul de spații industriale și de logistică, atât între București și celelalte zone din țară, cât și în varii subpiețe ale Bucureștiului, aceste dezechilibre venind din infrastructura incompletă.
La finele primului trimestru, stocul de spații industriale și logistice se situa la 4,66 milioane de metri pătrați, mai mult de jumătate în București și județul Ilfov (2,46 milioane mp), iar din aceștia peste 60% sunt de-a lungul autostrăzii A1 București-Pitești.
Studiu de caz orașul Măgurele, care ar putea atrage investiții de peste 200 milioane euro
”Am lucrat în ultimii doi ani într-un program al Băncii Mondiale pentru mai multe municipalități, și am văzut deschidere din partea acestora în mai multe zone ale țării – în general zonele unde este evidentă viziunea și seriozitatea autorităților. Cel mai recent proiect pe care l-am realizat a fost pentru CJ Ilfov cu aplicabilitate pe UAT Măgurele și a vizat identificarea celor mai bune soluții de valorificare a potențialului industrial pe care această zonă îl are. Am fost foarte plăcut surprinși de determinarea autorităților de aici de a oferi mediul propice atragerii de investitori”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.
După o analiză a oportunităților pe care Măgurele le oferă, consultații au propus trei scenarii de dezvoltare industrială pentru orașul aflat la doar 13 km de București, fiecare necesitând un grad mai mic sau mai mare de implicare a autorităților, și, în funcție de aceasta, de un timp mai lung sau mai scurt de implementare.
Indiferent de scenariul ales, autoritățile locale trebuie să identifice și să furnizeze un masterplan pentru terenul necesar dezvoltării, indiferent dacă vorbim de loturi aflate în proprietatea statului sau în proprietate privată.
Cel mai optimist scenariu ia în calcul realizarea viitoarea autostradă A0. Alternativa ar fi dezvoltarea de proiecte în apropiere de unul din nodurile de acces deja existente, fie spre Bragadiru, la vest de Măgurele, fie Jilava, spre est.
”Impactul economic potential ar fi enorm. Astfel, dacă luăm în calcul terenul cu potențial de dezvoltare pentru spații industriale și de logistică, ar înseamna dezvoltarea a peste 500.000 mp de depozite în mai multe etape, reprezentând investiții în valoare totală de peste 200 de milioane euro numai pentru construcție. Doar aceste facilități ar putea genera mai mult de 3.000 de noi locuri de muncă până la finalizarea întregii investiții”, a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department JLL Romania.
Mai mult decât atât, Măgurele ar putea avea două centre de dezvoltare: unul pe viitoarea autostradă A0, cu potențial dedicat logisticii mari de peste 5.000 mp și al doilea, pe actuala centură, pentru spații mai mici de distribuție și productie, respectiv unități de sub 5.000 mp.
Orașul se bucură de o poziție favorabilă, în sudul Bucureștiului, cu acces la forta de muncă și potențial mai facil de accesat decât în Nord sau în Vest. Mai are și avantajul că este un mic oras cu un puternic iz științific prin prezența Institutului de Fizică Atomică, a Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Fizică și Inginerie Nucleară și altor entități cu activitate științifică, precum și a institutelor a centrului ELI-NP (Laserul de la Măgurele).
”În urma unui sondaj pe care l-am realizat între dezvoltatorii de spații industriale și potențialii chiriași, a reieșit că Magurele nu este acum pe radarul lor ca destinatie de investitii, mai ales din cauza lipsei infrastructurii. Cu toate acestea, toți au fost plăcut surprinși de deschiderea autorităților de a se apleca în mod profesionist asupra acestui deziderat și de a le cere părerea. Sectorul privat este deschis către colaborari și comunicare directă, onestă și transaprentă cu autoritățile - singurul mod în care vom putea vedea progres în proiecte de anvergură”, a adăugat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.
Scenariile propuse pentru dezvoltarea industrială a Măgurele
Scenariul 1 presupune o investiție minimă din partea autorităților, care trebuie să desemneze in PUZ zona care urmează să fie dezvoltată către logistică și industrial și, dacă acestea exista, să propună spre dezvoltare terenuri aflate în proprietate publică sau să identifice proprietarii terenurilor private care se pretează unei astfel de dezvoltări.
Infrastructura, chiar daca nu dezvoltată imediat de către autorități, trebuie proiectată de acestea pentru a putea da investitorului o soluție cât mai rapidă.
De asemenea, autoritățile ar trebui să înceapă demersurile pentru obținerea titlului de parc industrial pentru beneficia de facilitățile fiscale prevăzute la nivel national de legea privind înființarea și funcționarea parcurilor industriale.
Acești primi pași implică costuri minime pentru autoritatea locală.
Pentru atragerea unuia sau mai multor investitori / dezvoltatori inițial care să dezvolte o primă fază a proiectului, pe un lot de 5-10 ha, autoritatile trebuie sa identifice cele mai eficiente solutii de racordare la utilitati si sa porneasca discutii cu furnizorii astfel incat investitorul sa aiba toata informatia necesara si sa economiseasca din timpul de analiza a oportunitatii.
În acest scenariu, timpul estimat de dezvoltare este de minimum 3-5 ani și maximum 3-7 ani, în funcție de proiectele de infrastructură rutiere care să lege Măgurele de reteaua rutieră care deservește Bucureștiul sau acceseaza tara.
Scenariul 2 presupune investiții mai semnificative din partea autorităților pentru elaborarea masterplanului, investirea în dezvoltarea utilităților și a rețelei de drumuri. În acest scenariu, dezvoltarea ar putea să fie realizată mai repede - în 2-4 ani.
În scenariul 3, autoritățile trebuie să elaboreze un Masterplan, să accelereze atragerea investițiilor IMM-urilor în parc prin accesarea fondurilor UE prin Programul de Operare Regională 2014-2020, Axa prioritară 1 - Promovarea transferului de tehnologie și să dezvolte rețeaua de utilități și infrastructura rutieră împreună cu un investitor partener specializat în dezvoltări industriale, care să și construiască spre închiriere unități în suprafețe mai mici pentru atragerea de start-up-uri și IMM-uri.
De asemenea, ar trebui dezvoltate parcuri industriale de mici dimensiuni în parteneriat cu un investitor industrial cu experiență, pentru a accelera creșterea companiilor mici și mijlocii care nu pot accesa finanțarea pentru a-și realiza propriile proiecte. Pentru acest tip de companii va fi mai ușor să închirieze un spațiu decât să se angajeze într-o dezvoltare.
