Dezvoltarea de clădiri pentru sedii de firme începe să își piardă din atractivitate, în contextul în care riscurile sunt mai mari și beneficiile mai mici decât investiția într-o clădire deja funcțională, potrivit celui mai mare proprietar de astfel de spații din România. Avertismentul vine pe fondul unor costuri majorate cu cel puțin 20% și al chiriilor care au atins pragul suportabilității.
În ultimii doi ani, Globalworth, proprietarul de sedii de firmă la care stau în chirie aproape toate multinaționalele din România, s-a confruntat cu trei probleme majore care i-au crescut costurile de operare: lipsa forței de muncă, scumpirea materialelor de construcții și obligația introducerii de noi tehnologii, spune Dimitris Pergamalis, head of construction and development în cadrul Globalworth.
El amintește că problema forței de muncă a apărut în primăvara-vara anului 2016 și a afectat Globalworth, în sensul în care, alături de constructorii companiei, a importat muncitori. Anul trecut, cel puțin 20% din muncitorii care lucrau pe șantierele Globalworth erau din alte țări, precum Vietnam sau India. Din 2016, dezvoltatorul s-a protejat prin semnarea unor contracte de antrepriză cu prețuri fixe, acceptând plata unor avansuri mai mari către constructor. Dimitris Pergamalis spune că firma de construcții cu care lucrează a fost obligată să facă „hedging“ pe prețul materialelor de costrucție.
„Problema în 2019 este că avem un cost mai mare cu 20%, care, doar prin proiectarea mai atentă, nu se poate rezolva decât parțial. Nu putem absorbi creșterea doar prin optimizarea proceselor. Chiriile au tendința de scădere. Dezvoltarea imobiliară devine mai puțin atractivă. Randamentele investiționale (yield-urile) la achiziție sunt relativ mari, de 7,25%, și atunci o clădire funcțională devine la fel de atractivă cu o dezvoltare nouă, care are riscuri. Noi nu dezvoltăm speculativ sau dezvoltăm într-o zonă unde există deja o comunitate și aducem o valoare adăugată, care nu poate fi valorificată decât pe termen lung“, a declarat managerul Globalworth în cadrul unui eveniment organizat de Business Mark.
Chirii maxime
Bucureștiul se poziționează într-un circuit de capitale în care sectoarele BPO (Business Process Outsourcing), Shared Services și IT își găsesc forță de muncă bine calificată, iar acestea solicită eficiență. Drept urmare, sectorul imobiliar trebuie să se încadreze într-o ecuație de eficiență, care nu permite chirii mari pentru spațiile ocupate de acest tip de firme.
„Nu pot paria pe creșterea chiriilor, ba din contră. Echivalentul unei clădiri din București în Berlin obține o chirie de circa 30 de euro/metru pătrat/lună. Dacă aș crește chiria cu jumătate de euro, clădirea e goală. Din păcate, acesta este nivelul de sensibilitate al pieței din România“, menționează Florin Furdui, country manager Portland Trust, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari specializați pe clădiri de birouri din România.
Costul constructorilor a crescut cu 20-25% în ultimul an, spune Furdui, iar compania pe care o conduce a devenit mai atentă cu toate costurile interne. Se încearcă obținerea de reduceri încă de la etapa de proiectare și pregătire a construcției, iar licitațiile de alegere a constructorilor sunt mai minuțioase.
„Acum analizăm proiectele noi cu mult mai multă precauție, pentru că, pe de o parte, suntem expuși la o investiție destul de mare la Brașov și e greu să o tot alimentezi, iar, pe de altă parte, trebuie să mergem către bănci dacă vrem să facem și mai mult. Asta în condițiile în care ce se întâmplă în piața construcțiilor nu este chiar pozitiv. Remarc o scădere a ritmului. Nu avem un apetit fantastic pentru risc“, explică Ruxandra Beșe, director de dezvoltare al Ceetrus România (fostul Immochan).
Ea constată că, în ultimii trei ani, costul de execuție al lucrărilor de construcții s-a inflamat, estimările companiei indicând majorări de 30% spre 40%. Potrivit acesteia, uneori, aceste creșteri de costuri au putut fi transferate către beneficiarul final, a cărui putere de cumpărare a crescut, însă lucrurile nu mai sunt la fel acum.
„Am decis să nu mergem către proiecte oportuniste. Susținem constructorii acceptând avansuri mai mari, pentru a-și putea și ei regla fluxul de capital. De multe ori achiziționăm noi echipamente, pe care le punem la dispoziția constructorului, sau negociem achiziția de cantități mai mari de materiale de construcții pentru a avea prețuri competitive“, menționează managerul.
Nu toți dezvoltatorii mari au o perspectivă atât de sumbră cu privire la evoluția pieței. Reprezentantul AFI Europe, proprietarul mallului AFI Cotroceni, consideră că aceste probleme sunt temporare.
„Noi dezvoltăm pe termen lung. De zece ani nu am vândut nimic. Cred că problema forței de muncă este temporară și normală într-o țară care crește și vrea să prindă din urmă Cehia și Polonia. Noi dezvoltăm cu bănci, deci avem nevoie de randamente stabile. Faptul că dezvoltăm în continuare toate tipurile de proiecte: rezidențial, birouri și parcuri de retail, dovedește că toate problemele se pot gestiona. Credem în potențialul României“, spune Costin Blideanu, Head of Leasing Retail Division în cadrul AFI Europe Romania.
În 2018 s-au livrat circa 150.000 de metri pătrați de spații de birouri în București, iar în acest an sunt așteptați 250.000 de metri pătrați, la un nivel stagnant al cererii. Clădirile a căror construcție se va definitiva în acest an sunt deja preînchiriate în proporție de 60%, însă majoritatea chiriașilor se mută din alte imobile, care vor rămâne goale. Chirii pentru birouri
