Dezvoltatorii imobiliari din România poartă discuții intense direct cu băncile-mamă pentru obținerea de împrumuturi cu valori mari, pentru a evita aplicarea taxei bancare impuse de OUG 114.
„Taxa pe lăcomie“, cum a fost denumită inițial în OUG 114, este de trei ori mai mică în varianta acceptată la sfârșitul lunii martie, comparativ cu modelul propus în decembrie 2018. Acum, băncile românești trebuie să suporte o taxă de 0,4% din valoarea activelor și pot obține reducerea la jumătate a acesteia, dacă respectă anumite condiții. În varianta inițială, când taxa era de 1,2%, în afară de câteva bănci cu activitate mai semnificativă, restul intrau pe pierdere și ar fi trebuit să împingă acest cost suplimentar către clienți.
„Tranzacțiile pe care am lucrat s-au deblocat după modificarea taxei. Clienții ne întreabă dacă această taxă se va adăuga marjei. Răspunsul este că depinde de valoarea finanțării și de relația cu banca. Acest cost poate fi împărțit sau chiar suportat de bancă. În domeniul finanțărilor imobiliare a apărut un apetit pentru acordarea de credite din alte state membre UE, mai ales de la băncile care fac parte din grupuri internaționale. Pentru credite cu valoare mare sunt discuții intense de acordare a lor direct de către banca-mamă, situație în care nu s-ar mai aplica această taxă“, spune Alexandra Smedoiu, partener servicii fiscale în cadrul companiei de consultanță și audit Deloitte, în cadrul unui forum de specialitate organizat de Business Mark.
Oricum, în ultimii doi ani, marii dezvoltatori, precum Globalworth, NEPI Rockcastle, One United Properties, Impact Developer & Contractor sau AFI Europe, au atras finanțări de peste două miliarde de euro prin vânzarea de obligațiuni corporative. Fenomenul a avut un impact semnificativ în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări anticipate de credite ipotecare.
Trebuie spus că predilecția investitorilor imobiliari mari pentru acest tip de finanțare este dată de limita pe care băncile o au în privința creditelor pe care le pot acorda. Credite de 100 milioane de euro de la o singură bancă sunt o excepție, în timp ce piața obligațiunilor dispune de o lichiditate sporită.
Dublu impact negativ
Deși OUG 114 declară sectorul construcțiilor ca fiind o prioritate de importantă națională pentru economie în următorul deceniu și oferă o serie de facilități fiscale în sprijinul său, impactul negativ pe care îl resimte este semnificativ.
Ordonanța a crescut salariul net al unui angajat în construcții cu până la 35%, în timp ce salariul minim a ajuns la 3.000 de lei, o majorare de circa 30% față de alte sectoare economice. La această creștere a contribuit acordarea unei reduceri de impozit pe venit, de contribuții de sănătate și de anumite contribuții sociale.
„Creșterea salariului minim la 3.000 de lei nu este corelată cu aplicarea facilității fiscale. Pot exista societăți care intră la obligativitatea creșterii salariului minim, dar s-ar putea să nu intre la partea de facilitate, în condițiile în care intenția a fost ca cele două să fie corelate. În plus, obligația de creștere a salariului minim se aplică, aparent, tuturor angajaților dintr-o companie de construcții, inclusiv contabililor, avocaților, consilierilor juridici și altor funcții de suport“, explică Alexandra Smedoiu.
Potrivit acesteia, societățile care primesc facilitatea fiscală sunt definite foarte simplist printr-un cod CAEN, în care activează și alte industrii, în timp ce anumite categorii de activități de construcții nu figurează printre codurile acceptate. Spre exemplu, un dezvoltator imobiliar poate aplica facilitatea pe perioada construcției, dar nu o mai poate menține pe perioada închirierii spațiilor construite.
„Sunt multe companii cu care discutăm și ne întreabă dacă trebuie să aplice facilitatea. Unele au crezut că nu se încadrează, dar au venit angajații și le-au cerut majorări salariale. Sperăm că se va veni cu niște norme de aplicare clare și oneste“, a mai spus Smedoiu.
