Apartamente noi la prețuri cu până la 90% mai mari și zone unde chiar și 20 de potențiali cumpărători se “luptă”, pe fondul deficitului de ofertă, pe fiecare proprietate scoasă la vânzare. Așa poate fi rezumată, pe scurt, transformarea prin care a trecut Bucureștiul în ultimii cinci ani pe segmentul rezidențial nou.
În ciuda numeroaselor obstacole întâmpinate în această perioadă de jucătorii din real estate, de investitori, dar și de cumpărători, Capitala a continuat să se dezvolte și a ajuns să influențeze inclusiv progresul unor localități din periurban. Dezvoltatorii lucrează în momentul de față la aproximativ 21.300 de apartamente noi, acestea urmând să intre pe piața rezidențială bucureșteană în anii următori.
“Evoluția pieței rezidențiale în capitala unei țări încă în plin proces de dezvoltare, precum România, reflectă creșterea economică și urbanizarea accelerată. Cererea pentru locuințe moderne este în continuă creștere, pe fondul creșterii populației și a nivelului de trai. Piața imobiliară din București a avansat considerabil în condițiile în care am traversat două crize majore: covid, respectiv războiul din Ucraina. Bucureștiul va continua să se dezvolte accelerat și în perioada următoare, iar evoluția prețurilor va reflecta acest lucru. Sunt anumite semne de întrebare despre cum se vor dezvolta anumite zone din București și periurban, unde se construiesc preponderent locuințe mass-market, într-o piață unde prețul rămâne principalul criteriu de achiziție și statutul de proprietar este ridicat la rang de valoare națională, în condițiile în care funcția de locuire este lăsată aproape în exclusivitate în seama sectorului privat”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Imobiliare.ro a realizat o analiză completă a evoluției segmentului rezidențial nou din București pe parcursul ultimilor cinci ani. Găsiți, în continuare, detalii despre evoluția prețurilor, zonele unde cumpărătorii au cel mai mare număr de apartamente noi din care pot alege și cartierele cu cele mai bune perspective de creștere în viitorul apropiat.
PREȚURI
- Apartamentele noi s-au scumpit în toate cartierele bucureștene. Majorările s-au apropiat în unele cazuri de 80%-90% în cinci ani. Chiar și în cel mai ieftin cartier se solicită prețuri cu aproape 50% mai mari decât în 2019.
- Cumpărătorii plătesc cele mai mari sume de bani pentru a se muta în locuințe noi situate în nordul și în centrul orașului. În două zone prețul solicitat depășește 3.000 euro/mp util.
- În urmă cu cinci ani prețurile porneau de la 833 euro/mp util pentru apartamentele noi. Tot atunci existau patru cartiere în București unde cumpărătorii puteau să plătească mai puțin de 1.000 euro/mp. Doar în cinci zone se achita un preț mediu de cel puțin 2.000 euro/mp util - Kiseleff - Aviatorilor, Victoriei - Romană - Universitate, Dacia-Eminescu, Dorobanți-Floreasca și Herăstrău-Șoseaua Nordului. În 2024, cumpărătorii achită între 2.000-3.000 euro/mp util în 19 cartiere.
- Deși observăm scumpiri semnificative la nivelul pieței, Bucureștiul rămâne una dintre cele mai accesibile capitale europene. Mai mult, cumpărătorii pot face acum o achiziție mai rapid decât în 2019, luând în considerare creșterile salariale din ultimii ani. Potrivit estimărilor Imobiliare.ro, un apartament cu 2 camere poate fi cumpărat în 5,6 ani. În 2019, o achiziție similară putea fi făcută în 7,2 ani.
Prețuri cu cel puțin 60% mai mari în 12 zone din București
Nu există în București nicio zonă în care prețurile solicitate pentru apartamentele noi scoase la vânzare să fie în scădere comparativ cu cele înregistrate în prima jumătate a anului 2019.
În schimb, vedem cartiere unde locuințele noi s-au scumpit cu cel puțin 60% în ultimii cinci ani, dar și zone care depășesc la vânzare pragul de 3.000 euro/mp util.
Apartamentele noi s-au scumpit cel mai mult în Pantelimon și în Drumul Taberei, cu 88%, respectiv cu 79%, conform datelor centralizate și analizate de Imobiliare.ro. Cumpărătorii puteau achiziționa o astfel de proprietate în Pantelimon cu un preț mediu de doar 929 euro/mp util în 2019. Acum, costul pe metrul pătrat a ajuns la 1.746 euro. În Drumul Taberei, apartamentele noi se vindeau cu 1.010 euro/mp acum cinci ani. În prezent, prețul mediu a atins pragul de 1.800 euro/mp util.
Prețurile solicitate pentru apartamentele noi au crescut cu 61% în ultimii cinci ani și în zonele Tineretului-Timpuri Noi, Bucureștii Noi și Moșilor. Un avans cu 60% a putut fi observat în Cotroceni, Giulești, Colentina și în zona 13 Septembrie-Panduri.
La polul opus se află zona din imediata apropiere a Parcului Carol (Cantemir-Mărășești). Aici prețurile au avansat cel mai lent în același interval de timp. Discutăm despre o majorare cu doar 9%, de la 1.675 la 1.818 euro/mp util.
Griviței-Gara de Nord și Dorobanți-Floreasca sunt alte două zone din Capitală unde prețurile au crescut relativ puțin față de cele aferente altor cartiere, mai exact cu 19%
Pragul record de 3.000 euro/mp, atins în două zone din Capitală
În nordul orașului întâlnim cea mai scumpă zonă din București. Este vorba de Herăstrău-Șoseaua Nordului unde apartamentele noi se vând cu un preț record de 3.095 euro/mp util.
Două zone centrale extrem de populare în rândul potențialilor cumpărători ocupă următoarele două locuri în clasament. Este vorba despre Dacia-Eminescu și de zona care se întinde de la Piața Victoriei la Piața Universității, cuprinzând o mare parte din inima orașului. Locuințele finalizate în ultimii ani sunt scoase la vânzare cu 3.008 euro/mp util, respectiv cu 2.881 euro/mp util, conform datelor Imobiliare.ro.
Cumpărătorii încă mai pot achiziționa apartamente noi la prețuri sub 1.300 euro/mp util în Ghencea și Berceni, cele mai ieftine două cartiere bucureștene. Și în 2019 prețul mediu solicitat pentru locuințele din Ghencea era cel mai mic din Capitală. Atunci, însă, se putea face o achiziție imobiliară la doar 833 euro/mp util. Topul celor mai ieftine zone din oraș s-a schimbat semnificativ în ultimii ani.
OFERTA
- Oferta scade în Capitală. Cumpărătorii au avut la dispoziție în prima jumătate a anului până în 13.000 de apartamente noi la nivelul pieței rezidențiale din București, cu 22% mai puține decât în perioada similară a anului 2019.
- Cele mai multe apartamente noi sunt concentrate în patru cartiere - Berceni, Titan, Pipera și Militari.
- Dezvoltarea accelerată înregistrată pe segmentul rezidențial nou în Berceni a atras o saturație la nivelul cererii.
- Oferta a explodat în Pipera în ultimii cinci ani, zona aflându-se în vizorul multor dezvoltatori. La ora actuală, există aici un număr de apartamente noi disponibile la vânzare similar cu cel înregistrat în Militari. Metrul pătrat este însă cu 765 de euro mai scump în Pipera decât în cartierul din vestul orașului.
- În total, la nivelul orașului pot fi întâlnite doar nouă zone în care oferta pe segmentul nou a urmat un trend ascendent din 2019 și până în prezent. Este vorba despre Pipera, Giulești, Griviței-Gara de Nord, Giurgiului, Cotroceni, Berceni, Titan, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești) și Ghencea.
- În 12 zone din București oferta s-a redus cu cel puțin 50% în ultimii cinci ani.
Berceni, cartierul campion la apartamente noi
Cele mai multe apartamente noi din București pot fi găsite în Berceni. Peste 3.000 de locuințe aflate în clădiri finalizate în ultimii cinci ani sunt disponibile cumpărătorilor la unele dintre cele mai mici prețuri din oraș. Apartamentele noi se vând cu un preț mediu de 1.289 euro/mp util. Doar în Ghencea găsim locuințe scoase la vânzare care costă mai puțin.
Cartierul a reușit să păstreze primul loc în clasament pe care îl ocupa și în prima jumătate a anului 2019 și, în plus, a fost unul dintre puținele din Capitală unde s-a putut observa o creștere a ofertei. Potrivit datelor Imobiliare.ro, numărul apartamentelor noi disponibile în piață a fost cu 20% mai mare în semestrul I 2024 decât cel înregistrat în intervalul similar din 2019.
Oferta extrem de variată și prețul atractiv al locuințelor puse în vânzare au fost principalii factori care au atras la nivelul cartierului un număr mare de potențiali cumpărători.
Tocmai pentru că aici există, însă, un număr atât de mare de apartamente noi, competiția este scăzută în rândul celor interesați de realizarea unei achiziții imobiliare. Astfel, dacă acum cinci ani existau cinci potențiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din Berceni, acum pentru fiecare proprietate există patru persoane interesate de aceasta.
Spre comparație, în centrul Bucureștiului întâlnim cea mai mare competiție pentru locuințele scoase la vânzare. Pentru orice apartament finalizat în urmă cu cel mult cinci ani în zona Piața Victoriei-Piața Romană-Piața Universității există 25 de potențiali cumpărători interesați de el. Oferta a scăzut, însă, în această parte a orașului cu 96% comparativ cu prima jumătate a anului 2019.
Militari, de la boom imobiliar la ofertă în scădere. Ce se întâmplă în Titan?
Vremea dezvoltării accelerate pare că a apus în cartierul Militari, după ce acesta a ajuns să se extindă până în satele Chiajna și Roșu. Numărul apartamentelor noi scoase la vânzare a fost în semestrul I cu 20% mai redus față de cel înregistrat acum cinci ani. În plus, zona nu mai este de mult una extrem de ieftină. La începutul lui 2019, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Militari era de 954 euro/mp util. Doar în trei alte cartiere din București găseai locuințe mai ieftine - Pantelimon, Rahova și Ghencea. Acum, proprietăți similare se vând cu un preț mediu cu 65% mai mare, de 1.574 euro/mp util.
Cererea a înregistrat în Militari o adevărată revenire la începutul lui 2024, după scăderile masive apărute în prima parte a anului trecut, când piața de creditare trecea printr-o perioadă destul de tulbure și mulți dintre românii care se orientau spre locuințe ieftine și aveau nevoie de finanțare pentru a le putea cumpăra au avut dificultăți în a obține împrumuturi. Astfel, dacă în 2023 existau trei potențiali cumpărători interesați de fiecare apartament nou scos la vânzare în Militari, în 2024 numărul acestora a crescut la opt, fiind similar cu cel întâlnit în 2019.
O revenire a cererii s-a putut observa și în Titan (include în analiza noastră dezvoltările din zona Theodor Pallady), de la doi la cinci potențiali cumpărători pe proprietate nouă. În prima parte a anului 2019, la nivelul pieței se găseau șapte potențiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din acest cartier.
Oferta a crescut, însă, cu 13% față de acum cinci ani la aproape 2.000 de unități. Un avans cu 25% a putut fi observat și la nivelul prețurilor.
CERERE
- În centrul Bucureștiului să dă o adevărată bătălie pentru puținele apartamente noi disponibile în piață cumpărătorilor. În zonele Piața Victoriei-Piața Romană-Piața Universității și Dacia-Eminescu există peste 20 de potențiali cumpărători interesați de fiecare proprietate finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare.
- Două cartiere-dormitor par să atragă, la rândul lor un număr mare de cumpărători. Este vorba despre Tei și Drumul Taberei.
- Interesul cumpărătorilor pentru locuințele din Băneasa este unul destul de scăzut. Lucrurile s-au putea schimba însă pe viitor, având în vedere că sunt planificate aici aproape 1.900 de apartamente noi.
- În București se poate observa o revenire a cererii pentru proprietățile noi la un nivel comparabil cu cel înregistrat în prima jumătate a anului 2019, înainte de pandemie, războiul din Ucraina, inflație și de perioada tulbure traversată de piața creditării.
Centrul orașului, vânat de cumpărători
În câteva zone din Capitală, oferta de apartamente noi a ajuns să fie aproape inexistentă, iar acest lucru a generat o competiție acerbă în rândul cumpărătorilor, dar și o creștere semnificativă a prețurilor.
În zona care pornește de la Piața Victoriei și a ajunge până la Piața Universității, cumpărătorii au avut la dispoziție, în primul semestru, cu 96% mai puține locuințe noi decât în perioada similară a anului trecut. În același timp, prețul mediu solicitat pentru acestea s-a majorat de la aproape 2.100 la 2.881 euro/mp util, aceasta devenind a treia cea mai scumpă zonă din București, după Herăstrău-Nordului și Dacia-Eminescu. În ciuda scumpirilor, aceasta a fost cea mai atractivă zonă din Capitală la începutul anului, cu 25 de potențiali cumpărători pentru fiecare apartament nou listat la vânzare.
Zona învecinată, Dacia-Eminescu, a înregistrat a doua cea mai abruptă scădere a ofertei de locuințe noi din București, de 88% în cinci ani. Chiar dacă aici prețul mediu a depășit 3.000 de euro/mp după o creștere cu 36% față de semestrul I 2019, apartamentele noi apar atât de rar în piață încât atunci când sunt disponibile fiecare dintre ele atrage 23 de potențiali cumpărători.
Prețurile mari nu par să-i sperie pe cumpărători. Chiar și în cea mai scumpă zonă din Capitală, Herăstrău-Șoseaua Nordului, unde prețul mediu solicitat ajunge la 3.095 euro/mp util, nouă potențiali cumpărători intră în competiție pentru fiecare apartament nou scos la vânzare.
Tei și Drumul Taberei, cartiere-dormitor care atrag un număr substanțial de cumpărători
Aceste două cartiere au evoluat diferit pe parcursul ultimilor cinci ani, dar atrag în momentul de față un număr semnificativ de potențiali cumpărători, dacă ne raportăm la oferta disponibilă în piață.
Numărul apartamentelor noi din Tei este în scădere, acesta fiind și unul dintre cartiere bucureștene cu cea mai limitată ofertă. Prețurile au ajuns să fie, în prima jumătate a acestui an, cu 50% mai mari față de cele practicate pe plan local în semestrul I al anului 2019. În medie, se solicită 2.199 euro/mp util pentru proprietățile nou finalizate. Oferta fiind extrem de limitată, numărul potențialilor cumpărători interesați de fiecare proprietate în parte este unul destul de ridicat. Discutăm despre 17 potențiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din Tei.
Drumul Taberei dispune, în schimb, de o ofertă semnificativ mai mare, în prima jumătate a acestui an fiind disponibile pentru cumpărători aproape 300 de apartamente noi. De altfel, aceasta a fost una dintre zonele din București unde oferta aproape că nu a scăzut față de acum cinci ani.
Prețurile au crescut, însă, în acest cartier-dormitor cu 79% în același interval de timp și au ajuns la o medie de 1.804 euro/mp util. Conform datelor Imobiliare.ro, există 16 potențiali cumpărători care își arată interesul pentru fiecare locuință nouă scoasă la vânzare în Drumul Taberei.
Perspectivele de viitor ale cartierului par cât se poate de bune. În Drumul Taberei sunt în construcție aproape 2.000 de apartamente noi, al doilea cel mai mare număr de locuințe după Pipera. Extinderea rețelei de transport prin subteran în această parte a orașului, alături de transformarea vechiului Parc Moghioroș (actualul Parc Drumul Taberei) într-un adevărat punct de atracție al Bucureștiului și de extinderea segmentului de retail în zonă și în împrejurimi pot fi considerate aspecte importante în dezvoltarea cartierului.
CE URMEAZĂ?
- Dezvoltatorii lucrează, în momentul de față, la aproximativ 21.300 de apartamente noi, cele mai multe dintre acestea fiind localizate în blocuri din Pipera. Circa 3.000 de unități noi sunt așteptate aici. Locul al doilea în clasament este ocupat de Drumul Taberei, un cartier-dormitor unde cererea este, deja, destul de mare.
- Băneasa, un cartier la modă în urmă cu câțiva ani, pare că și-a mai pierdut din atractivitate, odată cu creșterea masivă a prețurilor și cu oferta tot mai redusă. Aproape 1.900 de unități noi se află, în momentul de față, în construcție. Acestea, alături de noile stații de metrou de pe Magistrala M6 aflate deja în lucru, ar putea să reaprindă interesul cumpărătorilor pentru acest cartier.
- Alte trei zone bucureștene urmează să se dezvolte considerabil. Este vorba despre Colentina, Pallady și Rahova.
- La începutul verii se aflău în construcție aproape 28.500 de apartamente în localitățile situate în zona periurbană. În vizorul dezvoltatorilor întâlnim satul Roșu din comuna Chiajna și orașul Popești-Leordeni, acestea reprezentând adevărate extensii ale cartierelor Militari și Berceni-Apărătorii Patriei în zonele limitrofe ale Capitalei. Voluntari și Tunari reprezintă, de asemenea, localități în plină dezvoltare ce oferă alternative cumpărătorilor interesați să beneficieze de proximitate față de punctele de interes din nordul Capitalei. Ștefăneștii de Jos este localitatea unde se află în dezvoltare cel mai amplu proiect rezidențial din România.
- Câteva mari proiecte de infrastructură aflate în atenția autorităților au potențialul de a crește și mai mult atractivitatea localităților din zona periurbană a Bucureștiului prin decongestiona traficul la intrările în oraș. Este vorba despre Autostrada A0, Proiectul Orbital București și de extinderea rețelei de transport prin subteran pe magistralele M6 și M2 până în Otopeni și în comuna Berceni.
Pipera, un El Dorado imobiliar al Capitalei
Ultimii cinci ani au fost extraordinari pentru acest cartier din nordul orașului care a atras atenția multor dezvoltatori și investitori. Oferta a crescut în acest timp spectaculos și a ajuns să cuprindă aproximativ 1.410 locuințe în primele șase luni din 2024, fiind cu 223% mai mare decât cea înregistrată în prima jumătate a anului 2019. La începutul lui 2023 erau, însă, aproape 2.400 de apartamente noi disponibile pentru cumpărători.
Fiind vorba despre o ofertă atât de extinsă, chiar dacă în sine cererea este cu 100% mai mare față de acum cinci ani, concurența efectivă între cumpărători nu este foarte puternică. Pentru fiecare proprietate scoasă la vânzare există patru potențiali cumpărători interesați de aceasta.
Prețurile au crescut și ele într-un ritm alert aici. În medie, apartamentele noi se vând cu 2.339 euro/mp util, cu 66% mai scump decât în 2019. Pipera nu este, însă, nici pe departe una dintre cele mai scumpe zone din Capitală. Alte 16 o depășesc în clasamentul realizat la nivel de oraș, maximele trecând pragul de 3.000 euro/mp util, conform datelor Imobiliare.ro.
Pipera va continua să fie un pol de dezvoltare important al Bucureștiului pe segmentul rezidențial nou, având în vedere faptul că la ora actuală aici sunt în construcție alte aproximativ 3.000 de unități noi. În nicio altă zonă din oraș nu se lucrează la mai multe apartamente.
Băneasa, un cartier care și-a pierdut atractivitatea?
În prima jumătate a anului în curs, Băneasa a fost unul dintre cartierele bucureștene care a atras cei mai puțini cumpărători. Pentru fiecare apartament nou disponibil la vânzare au existat circa patru potențiali cumpărători, potrivit datelor Imobiliare.ro. Oferta a ajuns, totodată, să fie mai mică decât cea înregistrată la nivelul pieței în prima jumătate a anului 2019.
Lucrurile ar putea să se schimbe, însă, în curând. Băneasa are potențialul de a deveni mult mai atractivă pe viitor, în condițiile în care aici sunt planificate deja aproape 1.900 de apartamente noi, la care se adaugă și accesul la noua magistrală de metrou pentru care lucrările au fost demarate deja.
Prețurile cresc în acest cartier și vor continua, cel mai probabil, să urmeze o traiectorie ascendentă. În semestrul I, apartamentele noi se vindeau, în medie, cu 2.340 euro/mp util, față de 1.545 euro/mp util în intervalul similar din 2019.
