Proprietarii celor 78 de mall-uri funcționale în 2022 au încasat de la magazinele pe care le găzduiesc circa 813 milioane de euro, cu 23,4% mai mult decât anul anterior și dublu față de cât rulau în urmă cu 9 ani, conform analizei extinse asupra afacerilor tuturor centrelor comerciale din România, realizată în exclusivitate de Profit.ro. Acestea sunt cele mai mari încasări din istoria pieței moderne de retail, în pofida piedicilor generate de cei doi ani marcați de pandemie. Doar proprietarii a două mall-uri au încasat mai puțini bani în 2022 și doar 17 centre au raportat pierderi anul trecut.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Pentru o imagine mai clară asupra evoluției, în timp, a afacerilor rulate de marile mall-uri, urmăriți infograficul interactiv de la finalul articolului
România este pe locul 31 în clasamentul european cu o putere de cumpărare de 51% sub media europeană de 16.344 euro, conform unui studiu GfK. Românii au o putere de cumpărare pe cap de locuitor de 8.017 de euro.
Bucureștenii au o putere medie de cumpărare pe cap de locuitor cu circa 93% peste media națională, dar totuși cu 5,5% sub media europeană. Locuitorii din Capitală au puterea de cumpărare de 3,6 ori mai mare în comparație cu locuitorii celui mai sărac județ, Vaslui, unde venitul net disponibil reprezintă aproximativ 53% din media națională și circa 29% din media europeană.
Anul trecut, decalajul dintre județele cu putere mare de cumpărare și cele cu putere mică de cumpărare s-a mărit și mai mult. În acest context, românii își cheltuiesc aproape o treime din veniturile acumulate în retail.
O parte din banii lăsați de români în magazine și restaurante ajung în buzunarele proprietarilor de mall-uri sub formă de chirii. Încasările record sunt impulsionate anual de noile inaugurări. În a doua parte a anului 2021 au fost deschise publicului două noi centre comerciale: Bârlad Value Centre și Prahova Value Centre, care au generat în primul lor an de funcționare afaceri de 8,6 milioane de euro. Chiar și fără aportul acestora, încasările cumulate ale celorlalte mall-uri din țară ar fi depășit cu ușurință nivelul record al anului 2021.
Cu banii încasați pe închirierea spațiilor, proprietarii își acoperă împrumuturile accesate pentru construcția mall-urilor. Nivelul datoriilor celor 78 de mall-uri din România s-a menținut anul trecut la 3,4 miliarde de euro, conform datelor comunicate de proprietari.
Anul trecut, aproape 38% din banii proveniți din închirierea a peste 7.600 de magazine amplasate în centrele comerciale din țară au ajuns la proprietarii celor 17 mall-uri funcționale pe tot parcursul lui 2022 în București. Ponderea capitalei a scăzut vizibil, după ce ani la rând a fost spre 50%. Analiza Profit.ro nu include centrele comerciale care s-au deschis pe parcusul anului trecut, precum Funshop Park Timișoara, Turda și Vaslui sau Lemon Retail Park.
Suprafața totală de vânzare a mall-urilor din București reprezintă 30% din stocul total de centre comerciale din țară, capitala având o densitate medie de 475 metri pătrați de spațiu de retail la mia de locuitori, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.
Regii mall-urilor
Analiza extinsă asupra afacerilor tuturor centrelor comerciale din România, realizată în exclusivitate de Profit.ro, arată că cele 21 mall-uri ale sud-africanilor de la NEPI Rockcastle le-au adus anul trecut peste 240 milioane euro, cu 21% peste rezultatul anului anterior, și rămân liderii detașați ai acestui sector imobiliar.
Traficul în mall-urile NEPI a crescut cu 20,8% în 2022, comparativ cu nivelul din anul anterior, iar vânzările magazinelor (exceptând hipermarketurile) au fost cu 31% peste cele înregistrate în 2021 și cu 11,7% peste valorile din 2019, ceea ce indică o revenire completă după episodul pandemiei. Doar patru din mall-urile NEPI au fost pe pierderi în 2022.
Topul marilor proprietari este completat pe locul doi de antreprenorul ieșean Iulian Dascălu, care a încasat de pe urma celor cinci mall-uri dezvoltate de el venituri de 130 milioane de euro, cu 28,7% peste rezultatul anului 2021 și chiar și peste cifra de afaceri din 2019. De asemenea, toate mall-urile sale au fost profitabile.
Odată cu deschiderea noului mall din Brașov, AFI Europe și-a consolidat locul trei în clasament, pe care l-a câștigat în 2020. Cele trei mall-uri AFI din București, Ploiești și Brașov au raportat afaceri cumulate de 84 milioane euro, cu aproape 50% mai mari decât în anul anterior. Cifra de afaceri raportată anul trecut de AFI Cotroceni, de 67,1 milioane euro, este cea mai mare din istoria mall-ului.
Asocierea sud-africană MAS Real Estate/Prime Kapital a mai urcat o poziție în topul Profit.ro. Astfel, după ce în clasamentul de anul trecut îi depășiseră pe austriecii de la Immofinanz, în topul de anul acesta au urcat pe locul patru, devansând și Băneasa Investments.
Inaugurarea proiectelor Bârlad Value Centre și Prahova Value Centre a crescut numărul de mall-uri cu care sud-africanii se prezintă în top la nouă, iar cifra de afaceri cumulată pentru 2022 a crescut la 57 de milioane de euro, cu 31,3% mai mult decât în 2021.
Băneasa Investments, firmă controlată de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, a coborât pe locul cinci în ierarhie, cu un singur proiect. Veniturile Zonei Comerciale Băneasa (care include Băneasa Shopping City) au crescut cu circa 17%, până la 51,4 milioane de euro în 2022. Proiectul din Băneasa și-a pierdut supremația în topul mall-urilor cu cele mai mari afaceri din țară, după 8 ani consecutivi pe primul loc în clasament.
Locul șase este ocupat, în continuare, de cele patru mall-uri din Cluj-Napoca, Constanța, Baia Mare și Pitești ale Immofinanz, care au încheiat anul cu venituri totale de 45,2 milioane de euro, cu 27% mai mare decât în ciclul financiar precedent.
Pe locul șapte în clasament se regăsesc turcii de la Anchor Grup, care au înregistrat cu București Mall și Plaza România din Capitală venituri cumulate de 23,6 milioane de euro, cu câteva sute de euro peste mall-ul Parklake, administrat de dezvoltatorul portughez Sonae Sierra.
Afacerile rulate anul trecut de cei mai mari șapte proprietari au o pondere de peste 77% în veniturile încasate de toate mall-urile din țară.
Schimbări în top
După ce a înregistrat cea mai mare creștere a cifrei de afaceri dintre toate mall-urile din țară, AFI Cotroceni a urcat, pentru prima dată, în vârful ierarhiei mallurilor cu cele mai mari rulaje din 2022.
Schimbarea se întâmplă după ce, timp de opt ani, prima poziție i-a revenit Zonei Comerciale Băneasa, iar cea de-a doua, mall-ului AFI Cotroceni.
Mall-ul AFI Europe a înregistrat anul trecut o cifră de afaceri de 67,1 milioane euro, în creștere cu 57,8% față de rezultate precedente. Aceasta este cea mai mare cifră de afaceri înregistrată vreodată de un mall în România.
Astfel, Zona Comercială Băneasa a trecut pe locul secund după ce majorarea încasărilor de doar 17% nu a fost suficientă pentru a ține pasul cu concurența.
Locul trei îi revine, pentru al treilea an consecutiv, complexului comercial din cadrul Iulius Town din Timișoara, după afaceri de 40,4 milioane de euro.
Ca și în topul de anul trecut, pe locul patru se află zona comercială a complexului Palas din Iași, care și-a cucerit poziția anul trecut, cu afaceri în creștere la 32,8 milioane de euro.
Iulius Mall Cluj, al treilea proiect al lui Iulian Dascălu din vârful clasamentului, a urcat pe pe locul șase pe locul cinci, devansând Mega Mall, după ce a raporat afaceri în creștere la 31,2 milioane de euro, inclusiv cota partenerului său Univers T.
După ce în topul cu afacerile din 2020 Mega Mall a pierdut locul 3 în favoarea Iulius Town, iar în clasamentul de anul trecut mai pierduse o poziție în avantajul Palas, în noul top proiectul NEPI Rockcastle a mai cobotrât o treaptă, pe locul șase, deși afacerile sale au crescut cu peste 20% până la 30,2 milioane euro, cel mai bun an din istoria sa de 8 ani.
Mall-urile Anchor Grup, comasate pe o singură firmă, au rămas pe locul șapte, urmate de mall-ul Parklake, care a mai urcat o poziție față de topul de anul trecut, în defavoarea Sun Plaza, care a coborât de pe opt direct pe zece. Parklake a înregistrat și primul său an de profit din cei 6 ani de funcționare.
Locul nouă îi revine mall-ului Promenada din București, cu afaceri de 22 milioane euro, care a urcat o poziție față de clasamentul de anul trecut.
Tabloul general arată profit pentru mult mai mulți proprietari în 2022 față de 2021. Anul trecut, 61 din cele 78 de mall-uri din România au înregistrat profit, după ce în 2021 erau 36 de centre comerciale cu profit dintr-un total de 76 funcționale. În 2020 doar 23 de mall-uri din 72 existente au fost profitabile.
Astfel, profitul cumulat al mall-urilor profitabile de anul trecut a fost aproape dublu față de rezultatul adunat al celor profitabile din 2021 și ajunge la aproape 200 de milioane de euro.
Trebuie spus că peste 15% din profiturile adunate în 2022 provin de la Zona Comercială Băneasa.
Pierderile cumulate ale celorlalte 17 centre comerciale au fost de circa 26 de milioane de euro, cu AFI Cotroceni pe primul loc, cu pierderi de 6,3 milioane euro, urmat de Mega Mall. Totuși, pierderile ambelor mall-uri menționate sunt mult mai mici față de anii anteriori.
La capitolul datorii, AFI Europe a rămas pe prima poziție și anul trecut, cu o sumă de peste 340 de milioane de euro, urmat, ca și înainte cu un an, de Mega Mall, care figurează cu datorii de circa 268 de milioane de euro.
Noul mall AFI Brașov și-a păstrat și el locul trei în topul datoriilor, cu suma de 183 de milioane de euro, însă pe locul patru a urcat Promenada Mall București, cu datorii de aproape 150 de milioane de euro.
Locul cinci îi revine mall-ului Vivo! Constanța, iar șase este ocupat de Parklake, cu datorii de 145 de milioane de euro, respectiv 135 de milioane de euro.
Următoarele mall-uri în acest clasament coboară la datorii de sub 100 de milioane de euro.
Datoriile cumulate ale celor șase centre comerciale, singurele care depășesc pragul de 100 de milioane de euro, reprezintă 36% din datoriile tuturor mall-urilor din România.
O nișă cu potențial
Marile rețele de retail, care plătesc chirie proprietarilor de mall-uri, au înregistrat în 2022 o cifră de afaceri cumulată cu aproape 16,3% mai mare față de 2021, avans ce se situează peste rata medie anuală a inflației din 2022, de 13,8%, potrivit unui studiu realizat de Cushman & Wakefield Echinox, pe baza rezultatelor financiare a 114 companii din 12 domenii diferite.
Toate cele 12 segmente analizate au consemnat cifre de afaceri peste cele din 2021, cele mai mari creșteri fiind raportate pe segmentul cosmeticelor (32,9%), cel al restaurantelor și cafenelelor (32,5%) și de fashion (24,5%).
Companiile incluse în studiu au raportat în 2022 o cifră de afaceri cumulată de 32,3 miliarde de euro, comparativ cu 27,7 miliarde de euro în 2021 și 24,9 miliarde de euro în 2020.
Majorarea veniturilor obținute de marii retaileri a fost susținută atât de deschideri de noi magazine, dar și de o revenire puternică a vânzărilor în magazinele fizice, după eliminarea în martie 2022 a restricțiilor impuse de pandemie.
Extinderile retailerilor în cauză au fost favorizate și de investițiile dezvoltatorilor de spații de retail – centre comerciale și parcuri de retail – dezvoltatori ce în perioada 2019 - 2022, au finalizat un număr de 39 de proiecte, reprezentând atât scheme noi, cât și extinderi ale unora deja existente, în total acestea cumulând peste jumătate de milion de metri pătrați de noi spații de retail.
Aproximativ 300 milioane euro au fost investiți în construcția de noi spații moderne, destinate shopping-ului, malluri sau parcuri de retail, de la începutul anului 2022 și până în primul trimestru al anului 2023, arată calculele companiei de consultanță imobiliară CBRE.
„Vedem o reconfigurare a pieței și o reorientare a dezvoltatorilor către proiecte de retail de dimensiuni mai mici, care s-au dovedit a fi de succes din două puncte de vedere: investițiile în orașele mici și medii pe partea de retail este profitabilă având în vedere lipsa concurenței și creșterea puterii de cumpărare și în același timp valoarea investiției este cu mult mai mică decât cea într-un mall. Ne așteptăm ca avansul stocului total de spații moderne să fie unul considerabil în acest an, fiind așteptată finalizarea mai multor centre importante”, a declarat Carmen Ravon, Head of Retail Occupier CEE în cadrul CBRE.
