Guvernul PNL discută o ordonanță de urgență care să modifice programul Prima Casă. Crește garanția statului, crește creditul maxim ce poate fi contractat cu 20-40% și, în premieră, vor beneficia de garanții chiar dezvoltatorii imobiliari, care la precedenta criză s-au dovedit cea mai riscantă categorie de debitori.
Liberalii vin cu noi măsuri de intervenție în economie folosind instrumentul preferat în lipsă de bani: garanțiile de stat.
Programul Prima Casă urmează să fie modificat și redenumit în Noua Casă. Ponderea garanției statului în valoarea creditului crește până la 80%, față de 50% în prezent, în timp ce creditul maxim ce poate fi contractat crește de la 66.500 de euro la circa 79.500 de euro.
În premieră vor beneficia de garanții de stat și dezvoltatorii imobiliari, ce vor putea lua credite de până la 40 de milioane de lei (8,26 milioane de euro). Ideea sprijinirii dezvoltatorilor nu e nouă, fiind susținută și de PSD pe vremea când era la guvernare, într-o variantă care însă nu s-a mai aplicat.
11 ani de intervenție în piața creditului ipotecar
Programul Prima Casă datează din 2009 de pe vremea Guvernului PDL Boc. A fost introdus ca măsură anti-criză într-un moment în care piața imobiliară se prăbușea după bula umflată cu creditul din 2006-2008. Dar, cum remarca Milton Friedman, nimic nu este atât de permanent ca un program guvernamental temporar. Așa că Prima Casă, foarte popular pentru avansul de doar 5% cerut debitorilor, a continuat și după revenirea economiei și pieței imobiliare la vremuri mai bune. Timp de mulți ani, din trei credite ipotecare acordate, două erau cu garanții de stat.
După reducerea plafonului anual de garanții, ponderea creditelor Prima Casă în credite noi a scăzut treptat și a ajuns la 28% la finele primului trimestru din acest an. Dar stocul de credite Prima Casă rămâne foarte important la 43% din totalul de 83 de miliarde de lei în împrumuturi ipotecare acordate populației. Băncile au acordat în total peste 260.000 de credite Prima Casă.
Unul dintre argumentele diferitelor guverne care au reînnoit Prima Casă în ultimii 11 ani a fost acela că rata de neplată este mică. Doar că dincolo de faptul că rata neperformantelor a fost ținută jos de creșterea rapidă a volumului de împrumuturi, aceste credite n-au parcurs încă un întreg ciclu economic, după cum remarca Banca Națională a României într-un raport din 2017. Chiar dacă acum suntem în fața unei crize economice, efectele asupra capacității de plată a populației nu se vor vedea decât anul viitor – rata de neperformanță ar putea crește abia din primăvară – având în vedere că moratoriul introdus de Guvern a aruncat efectele căderii economice asupra bilanțurilor băncilor în viitorul de după alegeri.
Subvenție de risc pentru cel mai riscant domeniu economic
Dacă rata de neperformanță în rândul creditelor pentru locuințe n-a depășit 7% după criza economică precedentă – fiind mai ridicată în cazul creditelor în franci elvețieni -, sectorul imobiliar se detașează în rândul celor mai riscante aflate în portofoliul băncilor.
Din 10 lei acordați firmelor din imobiliare și construcții împrumut de către bănci, 4 lei n-au mai fost rambursați la timp sau chiar deloc ca urmare a căderii pieței după criza din 2009-2010. Rata de neperformanță de 40% a fost cea mai ridicată ani la rând și a scăzut abia după ce băncile au vândut creanțele atașate proiectelor în insolvență, dar se menține încă la un nivel ridicat de aproape 8%.
Firmele mari din imobiliare tind să se finanțeze din afara țării, în timp ce întreprinderile mici și mijlocii sunt cele care accesează credite bancare interne, cu 94% din totalul expunerilor bancare. Aceste IMM sunt descrise de banca centrală drept vulnerabile în contextul impunerii măsurilor de prevenire a pandemiei COVID-19 ca urmare a lichidității scăzute, cât și a gradului de îndatorare ridicat relativ la capital.
Aceste riscuri atașate firmelor din domeniu vor fi preluate de contribuabili prin garanțiile de stat, astfel că de la buget vor fi plătite eventualele proiecte eșuate în anii viitori. Garanția statului ar urma să fie acordată pentru proiectele imobiliare care vor fi predate în folosință după data operaționalizării programului, deci poate include și proiectele aflate acum în construcție.
Averea poporului este în case
Interesul Executivului pentru piața imobiliară nu este aleatoriu. Locuințele reprezintă de departe cea mai importantă parte a averii populației. Activele imobiliare erau de 1.739 de miliarde de lei la finele anului trecut, în timp ce cele financiare (depozite, acțiuni și titluri, pensii administrate privat) erau de doar 418 miliarde de lei.
Orice scădere a prețului locuințelor “sărăcește” electoratul și din punct de vedere prudențial crește riscul ca debitorii să nu mai ramburseze creditele în cazul în care valoarea ipotecii ajunge considerabil sub datorie. La acest capitol creditele Prima Casă sunt mai vulnerabile din cauza capitalului mic adus de debitori la achiziție, dar pe de altă partea au fost acordate în mare măsură într-o perioadă când piața era mai jos decât acum.
În ultimii cinci ani și jumătate prețul pe metru pătrat pentru locuințe a crescut cu 55%, potrivit indicelui imobiliare.ro. În aprilie-iunie am văzut o scădere ușoară față de noul maxim post-2008 atins în martie de aproape 1.400 de euro/mp. O creștere a garanției statului și a creditului maxim ar putea determina o creștere a prețului, mai ales pentru locuințele de la periferia marilor orașe, unde în plafonul maxim al Prima Casă nu se mai încadrau decât garsonierele sau apartamentele foarte mici.
Scumpirea caselor este ținută în frâu din partea cererii mai ales de limitarea gradului de îndatorare de către BNR – ponderea ratelor în venituri pentru creditele nou acordate a scăzut de la 46% la 36% în ultimul an, deși pentru prima locuință există o derogare în regulament care permite ca rata să ajungă la 55% din salariu. Totodată, în sensul scăderii cererii și a prețurilor vine și perspectiva unor salarii care să crească mult mai lent în perioada următoare.
Programul Prima Casă fusese transformat, la cererea BNR, în unul “social” începând cu luna aprilie, însă noile modificări n-au fost încă aplicate din cauza lipsei normelor.
Numărul locuințelor terminate în primul trimestru al anului 2020 a crescut cu 17% în termeni anuali, după maximul istoric atins în anul 2019 de 67.500 de locuințe. Potrivit BNR, 65% din locuințele nou livrate au fost în mediul urban și locuințele noi au reprezentat 59% din tranzacțiile imobiliare rezidențiale încheiate în perioada mai 2019- aprilie 2020.
