Dreptul Uniunii Europene nu se opune plafonării comisionului agenției imobiliare la 4% din prețul de vânzare sau de închiriere, dar o astfel de măsură trebuie să fie însă proporțională în raport cu obiectivele legitime pe care urmărește să le atingă, a decis Curtea de Justiție a Uniunii Europene (UE).
Decizia CJUE a fost luată în cazul unei legi din Slovenia privind serviciile de intermediere imobiliară, care plafonează comisionul aplicat pentru serviciile menționate în cazul achiziționării, al vânzării sau al închirierii unui bun imobil.
În ceea ce privește achiziționarea sau vânzarea, comisionul nu poate depăși 4 % din prețul contractual, conform legii. În ceea ce privește închirierea, plafonul este de 4 % din rezultatul înmulțirii cuantumului chiriei lunare cu numărul de luni pentru care este închiriat imobilul.
Un contract de intermediere contrar acestei plafonări este considerat nul și neavenit.
Nesigură cu privire la conformitatea acestei măsuri cu dreptul Uniunii, Curtea Constituțională slovenă a sesizat Curtea de Justiție a UE.
Îndoielile instanței slovene se referă la plafonarea aplicată serviciilor de intermediere având ca obiect o casă unifamilială, un apartament sau o unitate rezidențială, achiziționate sau închiriate de o persoană fizică.
În hotărârea sa, Curtea amintește că o măsură precum cea prevăzută de legea slovenă poate fi admisă dacă:
- nu este discriminatorie;
- este justificată printr-un motiv imperativ de interes general;
- și este proporțională.
Plafonarea comisioanelor în acest caz nu pare discriminatorie, întrucât se aplică indiferent de situarea sediului societății imobiliare în cauză.
În ceea ce privește justificarea, plafonarea pare de natură să promoveze accesibilitatea unor locuințe adecvate la prețuri convenabile, având în vedere că cuantumul comisionului se repercutează probabil asupra prețului de vânzare sau asupra chiriei. Acest lucru este deosebit de important pentru persoanele vulnerabile – tinerii, studenții, precum și persoanele în vârstă. Această măsură poate contribui, de asemenea, la protecția consumatorilor prin creșterea transparenței prețurilor și prin împiedicarea aplicării unor tarife excesive.
CJUE a stabilit că va reveni Curții Constituționale slovene sarcina de a verifica dacă plafonarea comisioanelor este necesară pentru atingerea obiectivelor menționate mai sus și dacă nu există măsuri mai puțin constrângătoare care să permită obținerea aceluiași rezultat.
În această privință, îi va reveni sarcina de a examina printre altele dacă legiuitorul național ar fi putut să instituie o măsură care să vizeze în mod specific consumatorii vulnerabili și dacă remunerația pentru serviciile de intermediere imobiliară permite societăților care le furnizează să își acopere cheltuielile și să realizeze un profit rezonabil.
