Autoritățile fiscale au anunțat sec zilele trecute că au schimbat abordarea în impozitarea dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice. O practică larg răspândită și tolerată sau cel puțin ignorată de Ministerul de Finanțe și de autoritățile fiscale de peste zece ani a fost tranșată printr-un comunicat de presă.
Este incorect tratamentul pe care îl impun acum: plata impozitului de 16% la câștiguri? În opinia mea, nu. Tratamentul fiscal trebuie să fie echilibrat pentru toți cei care desfășoară activități în același domeniu. Este logic ca dezvoltatorii imobiliari (indiferent de forma juridică sub care o fac) să datoreze și să plătească impozit similar. Dar nu aceasta este noutatea anunțului, ci schimbarea de abordare care epuizează definiția instabilității fiscale și a lipsei de predictibilitate a tratamentului. Ceea ce se întâmplă acum cu dezvoltatorii imobiliari persoane fizice este o ilustrare exemplară a observațiilor repetate ale mediului de business: legislația fiscală, dar nu numai aceasta, ci și abordările autorităților de control trebuie să fie unitare, clare, transparente, stabile, previzibile.
Putem vorbi de predictibilitate și stabilitate din moment ce autoritățile au avut foarte mult timp o atitudine pasivă și au acordat, implicit, un avantaj fiscal unei anumite categorii? Evident nu, chiar dacă poziția actuală a ANAF ar găsi oarecare susținere în litera legii. Pe de altă parte, putem spune că dezvoltatorii au procedat greșit și că s-au sustras de la obligațiile fiscale? Nu, pentru că situația lor era de notorietate, mai ales în condițiile în care au existat dispute – unele încă nerezolvate care au ajuns în justiție – privind înregistrarea pentru plata TVA, controale etc.
Aceleași autorități care au cerut TVA pe motiv că persoanele fizice care construiesc imobile întreprind activitate economică și au obligația, conform directivei europene în materie, să se înregistreze și să plătească, au lăsat nelămurită plata impozitului pe activitate.
Poate a fost vorba de o politică de stimulare a domeniului (si indirect a capitalului autohton – beneficiar direct al acestui tratament preferențial), cum de altfel există și în alte situații, de exemplu microîntreprinderile. Sau poate această politică a avut rațiuni bugetare pentru a asigura o colectare relativ constantă datorită cotei forfetare. Impozitarea câștigurilor/profiturilor are, din perspectivă bugetară, neajunsul că aduce încasări fluctuante în funcție de evoluția pieței imobiliare, în timp ce impozitarea la valoare menține o oarecare colectare chiar și atunci când sectorul imobiliar este în declin.
Evident că marea majoritate a dezvoltatorilor au optat pentru varianta fiscală mai favorabilă și au plătit ca și când vindeau din patrimoniul personal, 1/3% la valoarea imobilului. Totodată din arbitrajul de cote de TVA 5% la vânzări, respectiv 19/24% la intrări s-a ajuns la o încurajare printr-un preț final mai mic pentru cumpărători și, prin urmare, la o mai mare atractivitate a acestui domeniu de activitate.
În general, astfel de dezvoltatori au solicitat în repetate rânduri TVA la rambursare. Astfel, inspectorii fiscali au făcut controale celor mai mulți dintre ei din moment ce aproape orice rambursare presupune control anticipat. Cu alte cuvinte, au avut la cunoștință în detaliu situația lor fiscală.
Au existat și dezvoltatori care s-au înregistrat pentru activitate independentă. Însă nici cei care nu au făcut acest lucru nu pot fi acuzați, din moment ce politica guvernelor succesive din ultimul deceniu a fost pasivă. Pe de altă parte, legislația fiscală nu poate fi complet acoperitoare pentru orice potențială situație din practică. O analiză a prevederilor Codului fiscal poate duce la concluzia că ei ar fi trebuit să se înregistreze și să datoreze impozite ca activități independente. Dar marja de interpretare există, iar abordarea autorităților a modelat comportamentul fiscal.
Este evident că scopul comunicatului este să îi determine pe dezvoltatorii imobiliari să se înregistreze ca și cum ar desfășura activități independente, urmând că cei care nu vor proceda în acest fel să fie controlați și să suporte obligațiile fiscale stabilite de inspectori. În același timp, apar semnale că administrațiile fiscale încep să refuze înregistrarea în scopuri de TVA celor care nu au o formă de organizare înregistrată la Registrul Comerțului. Or în această situație sunt mai ales dezvoltatorii imobiliari. Se pare că prin proceduri și controale, autoritățile vor schimba macazul. Experiențele similare din trecut cu situații interpretabile au dus la dispute, litigii și chiar amnistii fiscale. Spețele netranșate de autorități cu schimbări de optică pe parcurs au generat și continuă să genereze impredictibilitate, tratamente neunitare pentru contribuabili și un climat incert, adică acele situații frecvent reclamate de mediul de business și de investitori.
Alin Chitu este Director Taxe Deloitte România.
