Hotel în Mamaia, 9 camere (?), 400 mp, 450.000 euro (!)
Hotel în Mamaia, 48 camere (?), 2.000 mp, "prețul nu a fost comunicat" euro (!)
Hotel în Eforie Nord, 50 camere, 2.200 mp, 2.000.000 euro
Schelet hotel în Portul Tomis, 10 etaje, Constanța, 10.000 mp, 12.000.000 euro (!)
Hotel în Mamaia, 134 camere, 5.000 mp, 2.400.000 euro
Hotel în Neptun, 90 de camere, 3.000 mp, 1.400.000 euro
Hotel în centrul Constantei, 10 camere, 600 mp, 1.000.000 euro
Hotel în centrul stațiunii Mamaia, 30 camere, 5.000 mp, 1.700.000 euro
Ce au în comun aceste listări? Chiar nimic! Nicio logică generată de piață, de existența cererii, de localizare, capacitate, nivel de investiție sau altceva. Din păcate, atât pe litoral, cât și în restul țării, dar mai ales pe litoral, îmi asum să spun că nu asistăm nici în prezent la o piață matură în privința vâzărilor de active hoteliere.
Cine câștigă din asta?
Raspunsul este: NIMENI! Nici potențialii investitori, care sunt efectiv alungați atât de prețurile prohibitive, cât și de "debandada" pe care o întâlnește un eventual "hunter" imobiliar trimis să "miroasă" piața de către un fond de investiții, un lanț sau un developer. Dar în mod sigur nici vânzătorii, pentru că "un deal bun" nu este nici pe departe guvernat de simpla dorință de a lua cât mai mulți bani (oricât înseamnă asta) de pe un activ aflat în patrimoniu, ci mai degrabă de cunoașterea nivelului pieței.
Ce ia în calcul un cumpărător?
Potențialul cumpărător va ține cont de nișa sau segmentul pe care se poziționează activul, de business-ul pe care îl poate genera proprietatea respectivă, care este ROI (adică indicatorul de "Return of Investment" = de reîntoarcere a investiției), rezultat în urma valorii de achiziție (adică a banilor plătiți de cumpărător). Iar acest ROI este afectat nu numai de valoarea de cumpărare, dar și de investițiile pe care le reclamă activul/proprietatea până ajunge la stadiul de operare, adica în stadiul în care să își deschidă porțile, să ofere servicii turiștilor și să facă bani!
Urmând aceeași idee, un alt aspect foarte important în decizia de cumpărare a celui interesat de preluarea unui activ este fondul comercial al activului aflat în vânzare, în cazul în care acesta a fost rentabilizat (operat). Situație în care este firesc ca vânzătorul să facă o evaluare a acestui fond comercial, pe baza rezultatelor obținute în anii anteriori, a contractelor existente, a clienților, brand-ului și a altor considerente. Din păcate, și acest fond comercial este de cele mai multe ori supra-evaluat.
Care este rezultatul?
Iar daca toate aceste elemente de care ar trebui să țină cont vânzătorul în construcția prețului duc la un ROI total dezavantajos sau lipsit de "sex-appeal" pentru potențialul investitor… rezultatul este un lung șir de proprietăți din stațiuni sau orașe, listate de mult timp, care nu se rentabilizează și nu-și aduc aportul în economia locului și nici la dezvoltarea destinațiilor turstice sau a industriei travel din România.
De ce se întâmplă asta?
Iată o situație foarte greu de explicat. Aș risca să intru și în motive mai… "sentimentale", pentru că o simplă logică de business nu va lămuri deloc de ce noi, românii din industria ospitalității (singura industrie cu capital de investiții preponderent autohton, țin să apreciez asta!), părem așa "incoerenți" când vindem un activ hotelier (vorbesc ca imagine generală a pieței).
Munca în hotelărie este una foarte grea. Pe litoral, de exemplu, sezonalitatea acerbă împinge proprietarul-operator la riscuri majore: banii investiți aflați la mâna vremii, a celor doar 3 luni de vară, a vacanțelor copiilor dictate de ministerul Învățământului și schimbate de la un an la altul, lipsa de personal în general, cu atât mai mult personal calificat și multe altele. Aceste eforturi personale depuse de proprietar dezvoltă în acesta și "un sentiment patern" față de hotel, iar activul este "învestit" cu toate aceste sacrificii pe care, apoi, proprietarul-vânzător dorește să le regasească într-o valoarea recuperată care, de multe ori, nu are legatură cu realitățile pieței.
O altă situație este cea în care proprietățile listate nu sunt privite de vânzători ca business-uri de pe care vor sa obțină banii repede, ci numai “cochetează” cu ideea de vânzare. Aceștia “testează apa”, adică așteaptă să vadă care ar fi valoarea obținută.
Mai exista și cazul în care, nu de puține ori, am întâlnit exclamații precum: “Eu nu vând munca mea oricui! Trebuie să văd dacă îmi place omul…”, dar și altele asemănătoare.
Realități?
Din păcate, ne uităm la o piață imobiliară în industria ospitalitătii din România nu foarte prietenoasă cu investitorii! Capitalul străin de exemplu nu este obișnuit, și nici dispus, să își asume riscuri necalculate, să ia decizii “emoționale”, să își asume rate de capitalizare ineficiente.
Am spune: “Bravo! Lasă să rămână românilor mai bine!” Ar sună patriotic și m-ar bucura, dacă aceasta “reținere” a capitalului străin în fața ofertelor de vânzări ale proprietăților hoteliere din România nu ar duce la o maturizare greoaie a pieței, la lipsa de know-how și lipsa de standardizare în servicii, la săraca atragere a tour-operatorilor mari internaționali și a chartere-lor (ca și consecință).
Mai mult, de multe ori vorbim de active achiziționate în anii ‘90 sau până în anii 2000, cărora nu li s-au adus îmbunătățiri de nici un fel sau chiar nu au fost operate de când au fost cumpărate. Acestea ajungând într-un stadiu de degradare care afectează puternic imaginea destinațiilor turistice și duc la pierderi financiare pentru toți agenții economici din destinație.
Concluzia?
În 2016 România a trezit interesul dezvoltatorilor din Industria Ospitalității. Acum suntem așezați în clasamentul fruntaș al țărilor cu potențial pentru investiții hoteliere. Proaspăta conferința HOTCO, desfășurată în Budapesta la sfârșitul lunii ianuarie, a acordat României titulatura de “noua destinație pentru investiții a Europei de Est”.
Avem potențial, am câștigat vizibilitate, mai rămâne să avem si…disponibilitate.
Anca Nedea, specialist în management hotelier și fost presedinte al ANT
