Radio Erevan: Dragi ascultători, vă recapitulăm pe scurt rezumatul emisiunii trecute: un ascultător din Georgia, din Republica Gruzină vecină, ne-a întrebat dacă este adevărat zvonul că se dau mașini noi la Tbilisi; ne-am interesat, iar experții noștri i-au răspuns că DA, sigur că se dau, doar că nu la Tbilisi ci la Moscova; și nu era vorba de automobile, noi ci de biciclete noi; și nu se dau, ci se fură.
Astăzi avem pe fir un ascultător din România, domnul George:
- E adevărat că se pot oferi oamenilor case noi – apartamente sau parte din duplex sau condominium - cu doar 35 mii euro, sau 34.900 euro? Mi-a zis mie o firma de construcții, mi-a arătat Devizul și marja lor colosală înainte să ii apuce Patriotismul. Și să vină la noi să deschidem un showroom lângă Cocor.
28 noiembrie - Profit Financial.forum
- Radio Erevan: Domnule Jeorjel, v-am recunoscut. Spasiba de întrebare!
- Am întrebat și noi specialiștii în imobiliare – dezvoltatorii – dar și pe furnizorii lor principali (asta sunt de fapt constructorii, chiar și când integrează mult, așa-numită antrepriză generală) - și va răspundem:
- Sigur că în terorie se pot oferi astfel de case de locuit din partea firmei de construcții. Mai ales când nu le merge modelul de afaceri – deh, au încercat să intre pe o piață nouă, de dezvoltare imobiliară și dânșii nu au luat în calcul că ăsta e “alt animal”, cu alte reguli, cu costuri adiționale, cu alte riscuri.
- La prețul acesta se poate într-adevăr oferi o << casă socială >>, la două camere, cu confort minim.
- DAR… această casă sau apartament nu poate fi oferit în oraș, și în niciun caz într-un oraș mare, unde intervine și costul TERENULUI. Apoi, nici nu include autorizații, avize de la autorități și utilități, energie.
- Utilitățile – apă, canal, electricitate, gaze - de asemenea nu ar fi incluse, nici branșamentul la acestea.
- Acum nu știm dacă firma de construcțîi care v-a arătat acel Deviz “de construcții” a pus acolo și costul Proiectării; sau a luat copy-paste de la alții (doar că sunt mari riscuri la așa o mutare, și nu doar legale).
- Și nu știm dacă dânșii au așa Capital mare încât să le construiască 100% pe banii lor; dacă nu, apare și un cost de finanțare – costul cu dobânzile la bănci sau la alți finanțatori (fonduri de invesțiii, REIT s.a.)
- Specialiștii pe care i-am contactat noi – din domeniul DEZVOLTĂRII IMOBILIARE (așa se cheamă, domnule Jeorjel, ar trebui să băgați asta la cap la 35 ani de la schimbarea regimului la voi în România), - au mai zis ceva și un COST al RISCULUI.
- Acum noi nu ne pricepem, dar am aflat că multe proiecte demarate sunt blocate temporar de nu știu care Primar general sau autorități până iesie un nou PUG (Plan Urbanistic General) al orașului. Drept pentru care, deși nu ne-au zis direct, noi presupunem că cine cumpără într-un ansamblu imobiliar rezidențial TERMINAT cu bine de fapt achita indirect - prin marjă – și pe cel / cele blocate, neterminate.
Deci DA, pot fi oferite case de 35 de mii euro, însă strict ca servicii de construcții către Dezvoltator.
- Întrebare de la un alt ascultător, tot România! Ia te uită, ce audiență aveam dincolo de Marea Neagră!
- Este adevărat că Dezvoltatorii Imobiliari din România au marje de 100% sau 150%? – spre exemplu la 100 lei / mp cost construcție, e un preț final de 250 lei / mp ?
- Radio Erevan: Domnule Iancu, v-am recunoscut. Ce bucurie că ați revenit!
- DA, este adevărat, doar că aceea nu se cheamă marja, și nici măcar << marja brută >>, ci ADAOS;
- Dvs. referiți la un preț de vânzare finală la numaratorul fractiei peste un cost al construcției la numitor. astfel, dacă la 100 lei / mp cost construcție e un preț final de 250 lei / mp, cum ziceați, de fapt e vorba de o marja brută de 60% ( = 150 / 250);
- Doar că marja această e un calcul intermediar, strict pe construcție, și se cheamă MARJA BRUTĂ *.
* Deși nici această nu e o definite corectă pentru un Dezvoltator imobiliar (sperăm că ați ascultat răspunsul specialiștilor noștri pentru ascultătorul Jeorjel, mai devreme); casele sunt oferite celor ce vor locui de Dezvoltatori, nu de constructori; legal orice Constructor poate deveni și Dezvoltator (se cheamă integrare pe verticală, în amonte, în limbaj de strategie); problema ce se pune e câți pot asta!
- Ceea ce implică că nu se știe cât va fi MARJA cea reală, MARJA NETĂ, în final; din mai multe motive.
- Primul, cum v-am zis deja mai sus, pură ARITMETICĂ: baza de calcul e diferită: dacă un comerciant are un cost al bunului intrat în formă de 100 de lei și vinde cu 150, se cheamă că are un adaos de 50%. Doar că marja să BRUTĂ va fi de numai 33,3% ( = 50 / 150 ) așa se calculează, nu ne întrebați pe noi la Radio Erevan de ce; consultați mai bine cărți de Matematică clase primare, Statistică și de Economie.
- Al doilea este că și acea marja brută mai are de parcurs un drum plin de costuri dincolo de cele cu construcția, de costuri de finanțare, de costuri neprevăzute și de riscuri până să devină MARJA NETĂ.
- Iar asta doar dacă e destul VOLUM al vânzărilor (care să genereze așa-numitele ECONOMII de SCALĂ), care să susțină calculul inițial al comerciantului în general / Dezvoltatorului imobiliar în particular, că de la adaos / marja brută se ajunge la o marja netă pozitivă și apropiată de prognoza sa inițială. Altfel, costuri fixe mari se vor împărți la unități vândute puține și pot genera ușor PIERDERI dezvoltatorului.
- Al 3-lea ascultător din România, Dl. Radu-G, incredibil ce audiență avem din România.
- E adevărat că piața imobiliară din România este o << schemă PONZI, mai umflată ca în 2008 >> ?!
- Domnule Radu-G, sperăm că ați ascultat explicațiile către ascultătorii anteriori, conaționalii Dvs.
- Nu vă mai răspundem că devenim noi neserioși, aici la Radio Erevan. Dacă e vorba de creat EMOȚII și AGITAȚIE pe zona SUVERANISTĂ a publicului din România, vă recomandăm altceva:
- De ce nu scrieți o << analiză >> cu j’de miliarde de euro repatriați că Dividende de investitorii străini?
Dvs. acolo – dincolo de Marea Neagră – chiar aveți foarte mulți și un stoc imens de ISD-FDI (vreo 125 miliarde euro ne șoptesc specialiștii), nu ca la noi; faceți Dvs. o analiză cu cifre umflate sau inventate sau adunate aiurea și publicul** căruia va adresați le va înghiți cu tot cu panică și emoțiile aferente.
** Era o vorba cu o mamă mereu gravidă. Nu știm cum sună pe românește. Ne oprim aici. SPASIBA !
Radu Limpede este consultant de dezvoltare pentru companii medii spre mari din România. Pasionat de Macroeconomie de >30 de ani, de Geografie Economică și parțial de Geopolitică. Experientă de 27 de ani în economia locală și pe piețele financiare: de la analist firme de brokeraj de pe Bursă în primii ani după facultatea ASE REI, până la 22 de ani de antreprenoriat cu firma de Consultanță. Voluntariat în ONG pro-antreprenoriat și Traininguri de business și Think Tank-uri. Citește mai mult la: https://www.profit.ro/opinii/opinii-banii-pleaca-din-tara-cand-facem-importuri-marota-ce-sfideaza-realitatea-logica-cartile-legitatile-economiei-sau-opiu-mercantilist-autarhist-21764784 Informațiile publicate de Profit.ro pot fi preluate doar în limita a 500 de caractere și cu citarea în lead a sursei cu link activ. Orice abatere de la această regulă constituie o încălcare a Legii 8/1996 privind dreptul de autor.
