Fiți cumpătați și economisiți înainte de a visa la o casă nouă sau renovată! Statul încurajează, cu o subvenție (primă), un astfel de comportament sănătos. Fiți, dimpotrivă, grăbiți să vă împrumutați cu expunere maximă pe venituri viitoare pentru a avea o casă ACUM, chiar dacă nu ați pus deoparte mai mult de 5% avans, și tot statul vă va ajuta să vă îndepliniți visul ceva mai lipsit de prudență. Primul ajutor, cel pentru cumpătare, este băgat constant de stat în blocaje succesive, înainte de a fi avut șansa să-și îndeplinească obiectivele. Cel de-al doilea, el exuberanței creditării ipotecare lipsite de prudența economisirii anterioare, continuă să fie extins, deși toate argumentele introducerii lui excepționale nu mai sunt valabile de mult.
Iraționalul unor astfel de măsuri și contradicția obiectivelor concomitente nu sunt desprinse din diagnosticul unui pacient confuz și instabil, cu tulburări de personalitate multiplă, ori de tip borderline, ci din comportamentul statului în gestionarea a două forme de ajutor pentru finanțările de locuințe: prima acordată celor care economisesc în sistemul băncilor pentru locuințe (bauspar), respectiv subvenția implicită din programul “Prima Casă”, cu garanții de stat care permit creditarea cu avans de doar 5% prin băncile comerciale.
Prin natura lor, toate subvențiile și ajutoarele de stat aduc câștiguri în unele zone și anumitor categorii, producând, însă, inevitabil, distorsiuni în piață și riscuri noi. Orice intervenție în piață de acest gen are și efecte nocive, însă unele într-o măsură mult mai mare decât altele. Entuziasmul statului în a le susține rămâne, cel puțin la noi, direct proporțional cu nocivitatea și invers proporțional cu capacitatea de a crea comportamente ceva mai sănătoase în societate.
Garanțiile de stat pentru Prima casă au fost suplimentate cu entuziasm în aproape fiecare an, iar programul va continua și în anii următori, cu noi plafoane aprobate. Aceasta, deși trebuia de mult să fie oprit și cu toate că expunerile băncilor comerciale, ale bugetului și ale populației au ajuns în zone vulnerabile. Creditele pentru locuințe au crescut în fiecare an, până la peste 58 miliarde de lei la finele anului trecut. Sumă de peste 4 ori mai mare decât în 2007, În același interval, ponderea lor în PIB s-a dublat, la 7,7%, iar ponderea în totalul creditelor aproape s-a triplat, la peste 27%. Contribuția covârșitoare la acest avans a avut-o programul Prima Casă, de care băncile comerciale sunt dependente în proporție de peste 60% în totalul creditării ipotecare, iar pentru creditele noi chiar de peste 90% la unele instituții, statul român ajungând cel mai mare garantor de ipotecare din UE.
Cum perspectiva pentru dobânzile în lei, aflate acum la minime istorice, este de creștere în anii următori, majorarea ratelor de rambursat agravează vulnerabilitatea clienților (care s-au împrumutat în cadrul programului, mulți aflându-se într-o categorie cu venituri nu foarte mari, îndatorați la gradul maxim posibil), dar și a băncilor comerciale expuse și, mai departe, a bugetului de stat unde se decontează, în final, garanțiile în caz de neplată.
Un comportament financiar diferit, bazat pe cumpătare, este încurajat, tot de stat, prin sistemul de economisire-creditare în sistem locativ (bauspar). De un an de zile, însă, acesta este blocat în urma unui raport al Curții de Conturi. Aceasta a dat legii o interpretare proprie, considerând că prima de stat se cuvine doar celor care iau și credit după ce economisesc, excluzând dintre beneficiari copiii și bătrânii și cerând băncilor de locuințe să restituie primele de stat plătite până acum acestora.
Până la finalizarea proceselor în instanță și în așteptarea adoptării unui nou act normativ, elaborat în Parlament, care va aduce clarificări, băncile de locuințe nu au mai încheiat niciun contract nou. Nici statul nu a mai virat primele aferente anului 2015.
Dacă această stare de fapt se va prelungi și mai mult, apar semne de întrebare chiar pentru continuarea activității unor instituții obligate, în anii următori, să restituie bani clienților care au economisit, când contractele ajung la maturitate, din resurse pe care nu le-au mai atras o perioadă.
În sistemul bauspar românesc, celor dispuși să economisească timp de cel puțin 5 ani la o bancă pentru locuințe, de unde pot lua și un credit pentru renovare sau achiziție de locuință cu costuri mai mici, statul le suplimentează anual câștigul din dobânda cu o primă de 25% din suma depusă în acel an, dar nu mai mult de 250 de euro de persoană. Câștigul maxim, de 25%, se obține, deci, depunând 1.000 de euro în fiecare an, iar pentru sume mai mari este avantajos dacă se deschid conturi pe numele altor membri din familie, astfel încât fiecare să primească cei maximum 250 de euro de la stat.
O astfel de dobândă, subvenționată în fapt de stat, nu poate fi obținută la nicio bancă comercială. Însă nici economisirea pe perioade atât de lungi nu are corespondent în portofoliul de depozite bancare standard, pentru a putea vorbi de distorsionarea oncurenței, preferatele românilor rămânând depunerile pe termene foarte scurte, în general de trei luni.
Sistemul este inspirat din cel german și austriac, unde funcționează încă din anii 50. Atunci, instituțiile Bauspar au ajutat la reconstruirea Europei după război, într-o perioadă în care alte resurse financiare erau limitate sau scumpe, și a câștigat o mare popularitate în rândul populației din țări cu cultură protestantă și înclinație spre economisire și cumpătare. La începutul anilor 90 a fost preluat și în țări ca Slovacia și Cehia, unde a susținut renovarea locuințelor degradate, construite în perioada comunistă, în anii în care băncile comerciale erau puțin interesate să finanțeze așa ceva, iar dobânzile erau prohibitive.
Principiile sunt simple: clientul economisește o perioadă, obține prima de stat, suplimentar față de dobânda băncii, doar dacă face depuneri toată această perioadă, apoi poate primi un credit destinat exclusiv domeniului locativ, cu dobândă restricționată, sau poate retrage banii strânși astfel, fără alte justificări. Creditele pot fi acordate doar din banii strânși din economisirile celorlalți sau din capital adus de bancă. Astfel, întregul sistem funcționează, de fapt, ca un CAR sau o “roată” mai mare, administrată de bancă.
Deși poate fi considerat mai “primitiv” decât cel al băncilor comerciale, care pot multiplica creditul într-un sistem cu rezerve fracționare și pot face plasamente diverse din banii deponenților, sistemul bauspar are, în fapt, o stabilitate mai mare. Este incapabil să creeze “bule”, deoarece plasamentele sunt restricționate la credite locative sau câteva instrumente cu risc minim și sunt limitate cantitativ de resursele atrase de la deponenți ori de la acționari. Motiv pentru care au și ieșit neatinse din criza financiară, spre deosebire de băncile comerciale care au avut nevoie de salvări din partea statelor, prin bail-in sau prin programe de susținere a prețurilor activelor (gen Prima Casă).
În țările care l-au lansat de mulți ani, prima de stat a fost treptat redusă, pe măsură ce comportamentul cumpătat, orientat spre economisire înaintea unei cheltuieli majore pentru casă a fost asimilat de populație, funcționând și în absența subvenției. În Austria, deși prima de stat nu mai depășește acum cu mult 1%, 5 din 10 austrieci dețin un contract de tip bauspar, fiind o tradiție ca nou-născuților să le fie făcute cadou astfel de conturi, ce sunt apoi reînnoite periodic. Și mai extins, în Germania, la o populație de 80 de milioane există circa 30 milioane de contracte, depășind 865 miliarde de euro și fiind a treia cea mai mare sursă de finanțare pentru locuințe din țară.
La fel au ajuns să dețină conturi și 4 din 10 cehi, iar în Slovacia, care a lansat sistemul încă din 1992, numărul clienților se apropie de un milion, la o populație de doar 5,4 milioane. Și fostele state comuniste au putut reduce treptat subvenția, după ce sistemul s-a întărit, în Slovacia statul nemaialocând anual decât 17 milioane de euro pentru a acoperi prime în cuantum maxim de 66 euro (5% pentru un client care economisește anual 1.327 euro). În primii ani după lansare, prima de stat fusese mai mare (ex. 40% în Slovacia, 25% în Germania).
În România, la o populație de câteva ori mai mare decât a Slovaciei și Cehiei, numărul clienților este de doar 500.000. Sistemul a ajuns la noi abia spre jumătatea anilor 2000, după ce statul român a reglementat condițiile acordării primei de stat. Perioada minimă de economisire a fost stabilită atunci la 5 ani, față de 6 ani în Slovacia sau Cehia, pentru reduce reticența românilor de a angaja economii pe termen lung în condițiile inflației ridicate din anii aceia.
În prezent, sunt funcționale doar două bănci: cea înființată de Raiffeisen, în 2004, și cea din grupul BCR, deschisă în 2008. Efortul statului pentru susținerea economisirii, prin prime de maximum 25%, este de circa 210 milioane de lei (sub 50 milioane de euro), potrivit ultimelor estimări bugetare.
Păstrarea, eliminarea, reducerea sau schimbarea condițiilor subvenției sunt decizii pe care autoritățile au dreptul să le ia oricând, schimbând legea, fiind vorba de bani publici, de o formă de ajutor de stat, până la urmă. În România, regulile jocului au fost reinterpretate, însă, de Curtea de Conturi, ale cărei constatări sunt contestate în instanță atât de băncile de locuințe, cât și de Ministerul Dezvoltării, care a aprobat și verificat în toți anii din urmă corectitudinea acordării primelor de stat.
“Și în Slovacia, în 25 de ani de existență a sistemului, au fost multe discuții dacă este corect să se dea prime pentru economii, dacă e prea mult, dacă are sens sau dacă ar trebui limitate, pentru că prioritățile bugetare se pot schimba. Astfel de discuții frecvente au influențat performanța sistemului, pentru că clienții sunt cu atât mai sensibili cu cât aud mai multe lucruri de acest gen în media. Însă, după toate discuțiile, în ultimii ani autoritățile statului au realizat că sistemul este funcțional și au fixat o formulă specială de calcul a primei care a avut stabilitate”, spune David Marwan, chief operating officer (COO) și membru în consiliul director al Prva stavebna sporitelna (PSS), o bancă pentru locuințe care deține 81% din piața slovacă.
Discuții similare și reduceri în timp ale primelor, după ce sistemele au devenit stabile, au avut loc și în alte țări, unde politicienii au decis până la urmă că beneficiile pentru economie sunt mai mari decât eforturile bugetare. Chiar și Austria, unde sistemul funcționează și nesubvenționat, o primă foarte mică a continuat să fie acordată pentru încurajarea simbolică a unui comportament de cumpătare tot mai rar în societățile consumeriste actuale.
Cu toate acestea, nicăieri cu s-a pus sub semnul întrebării posibilitatea de a economisi fără a lua și credite, nici nu s-a discutat excluderea din rândul beneficiarilor pentru bătrâni și tineri.
De altfel, chiar mecanismul de funcționare a sistemului, ca o “roată” în care creditele se pot acorda doar din economiile atrase, impune existența unor persoane care doar economisesc și nu iau credit. Altfel, spun reprezentanții băncilor pentru locuințe, sistemul ar fi unul piramidal și s-ar prăbuși, în condițiile în care împrumuturile de pe piața de capital sau alte plasamente sunt interzise “Nu există limitări de vârstă ca să primești primă de stat. Este nevoie de 6 oameni care economisesc pentru ca unul singur să ia credit. Așa sistemul este stabil”, arată Marwan, precizând că și în Slovacia, la fel ca și în Germania, Austria, Cehia, Ungaria și în alte țări pot fi cumulate prime luate de mai mulți membri ai familiei, inclusive minori sau vârstnici, pentru avans la un singur credit.
Legea românească are prevederi similare, stipulând, fără să facă vreo diferențiere de vârstă, că beneficiar al primei poate fi orice “persoană fizică cu cetățenie română și cu domiciliul stabil în România”. Ca urmare, băncile de locuințe au încheiat ani de zile contracte și pentru copii, și pentru bătrâni, Ministerul Dezvoltării a avizat acordarea primelor de stat pentru aceștia, inclusiv pentru cei care doar au economisit fără a solicita și acordarea unui credit pentru locuință. În 2015, însă, Curtea de Conturi, a ajuns la concluzia că plățile pentru aceste categorii sunt nelegale, a calculate un prejudiciu total de 384 milioane de lei, iar Ministerul Dezvoltării a cerut restituirea sumelor deja plătite clienților în trecut, blocând alocările pentru 2015 până la clarificarea situației în justiție și în Parlament.
Un an de blocaj
Deciziile Curții de Conturi au fost contestate în instanță, atât de către bănci, cât și de minister, și s-a obținut chiar suspendarea efectelor lor. Au provocat, însă, incertitudine în piață, întregul sistem fiind blocat începând din martie 2016. Nici Raiffeisen bpl, nici BCR bpl nu mai primesc depozite noi de la clienți, deponenții actuali putând să ia credite în baza contractelor încheiate la intrarea în sistem.
O situație neplăcută a apărut în special pentru clienții care, până la clarificarea lucrurilor în justiție, nu pot primi prima de 25% dacă retrag banii, când contractele ajung la maturitate, deși le-au fost încheiate contracte în trecut, când nu ridicase nimeni suspiciuni de nelegalitate în cazul minorilor sau bătrânilor (cei din urmă fiind excluși pentru că după 65 de ani nu ar fi eligibili și pentru credite, apreciate ca obligatorii în sistemul bauspar de către Curtea de Conturi).
BCR bpl a decis să plătească din fonduri proprii cei maximum 250 de euro pentru fiecare an cuveniți de la stat în astfel de cazuri, Raiffeisen încă nu a anunțat până acum o măsură similară, așteptând rezolvarea în instanță.
În Parlament, a fost depusă anul trecut o inițiativă legislativă care să deblocheze întregul sistem de economisire creditare. Acesta nu aduce modificări substanțiale, ci doar precizări care să facă mai clare și neinterpretabile pe viitor prevederile din legislația deja existentă. Proiectul a trecut de Senat și a ajuns la Camera Deputaților, unde a încremenit în preajma alegerilor, după ce fost discutat în două ședințe ale Comisiei de Buget Finanțe.
