Semnalul este valabil pentru creditarea în valută și disciplina la plată a firmelor.
În premieră după luna martie 2024, banca centrală a introdus, în ședința Consiliului Național pentru Supravegherea Macroprudențială (CNSM), o analiză a riscurilor generate de piața imobiliară comercială.
Se vorbește astfel despre noi riscuri și vulnerabilități la adresa stabilității financiare care trebuiesc monitorizate atent de către Banca Națională.
Printre acestea iese în evidență nu doar mențiunea la ”vulnerabilitățile generate de piața imobiliară comercială”, ci și cea privind ”evoluția creditării în valută a companiilor nefinanciare”.
Aceasta este pentru prima dată într-o ședință a CNSM, înființat în 2017, în care Consiliului general prezidat de guvernatorul BNR Mugur Isărescu îi este prezentată o analiză privitoare la riscurile generate de creditarea în euro, arată Curs de guvernare.
Ce este interesant este că evoluția creditării în euro și riscurile provenite din sectorul imobiliar comercial (CRE) sunt analizate separat și în detaliu în raportul asupra stabilității financiare publicat recent de Banca Națională a României (BNR).
1. Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial și de creditarea companiilor cu garanții ipotecare. Deteriorarea a început în septembrie 2024, înainte de alegerile prezidențiale anulate
Potrivit raportului BNR, expunerea sectorului bancar față de sectorul imobiliar comercial (credite CRE) reprezintă 51% din totalul creditelor acordate companiilor, potrivit datelor la septembrie 2025.
Din acestea, expunerile directe către sectoarele construcții și imobiliare totalizează 42,3 miliarde lei, în timp ce expunerile indirecte (reprezentând creditele companiilor garantate cu proprietăți imobiliare) au o valoare și mai mare, totalizând 65,9 miliarde lei.
Din total active bancare, expunerea pe sectoarele construcții și imobiliare reprezintă 20%, similar cu țările din regiune, unde ponderile CRE sunt relativ scăzute (vezi grafic mai jos).
Problema evidențiată și analizată de BNR este calitatea portofoliului de credite în commercial real-estate (CRE), care este mai slabă ca cea a portofoliului total de credite acordate firmelor de către bănci. Mai mult, se înregistrează o tendință de deteriorare, similară situației generale din economie.
Per total, rata de neperformanță în sectorul imobiliar comercial este de 5,7%, față de 5,1% la nivel agregat în septembrie 2025, cu următoarea distribuție:
- creditele CRE acordate în euro înregistrează o rată a creditelor neperformante mai redusă, de 4%, grație scăderii dobânzilor de către BCE în perioada iunie 2024-iunie 2025,
- față de 7,8% în cazul creditelor neperformante acordate în lei.
”Rata creditelor neperformante asociată firmelor din sectoarele construcții și imobiliare se situează 4,4% în septembrie 2025, valoare relativ constantă în termeni anuali. În cazul expunerilor indirecte (creditele companiilor garantate cu proprietăți imobiliare – n.r.), rata creditelor neperformante înregistrează valori mai ridicate și în creștere, respectiv 6,6% în septembrie 2025, față de 4,9% în aceeași perioadă a anului precedent”, arată BNR.
95% din creditele CRE sunt cu dobândă variabilă. Cele în euro sunt vulnerabile dacă BCE majorează iar dobânzile. Câte sunt acoperite de garanții
În funcție de tipul ratei de dobândă, creditele cu dobândă variabilă reprezintă 95% din întreg portofoliul de credite CRE, numai 4% din stocul de credite fiind acordat cu dobândă fixă de la originare până la scadență.
În prezent, rata creditelor neperformante acordate cu dobândă variabilă pe toată perioada contractului este inferioară celei aferente creditelor cu dobândă fixă (5,7% față de 6,8%), dar asta înseamnă că majoritatea creditelor CRE sunt expuse la riscul de creștere a ratelor de dobândă dacă inflația în zona euro o ia înapoi în sus, având în vedere că, după monedă, numai 41% din creditele CRE în stoc la septembrie 2025 au fost acordate în lei.
În același timp, potrivit BNR, un grad de acoperire de peste 100% a creditelor prin garanții (loan to value, LTV – n.r.), care este un indicator relevant în evaluarea vulnerabilităților dinspre piața imobiliară, era înregistrat în septembrie 2025 la doar 35% din creditele CRE, în timp ce un procent de 16% din credite aveau un grad de acoperire între 80% și 100%.
Notă: În cazul unor evoluții economice și financiare negative, valoarea colateralului este afectată de scăderea prețurilor proprietăților, conducând la creșterea cerințelor de capital pentru bănci și la restrângerea capacității acestora de a acorda credit.
Riscul de contagiune – 73% din investițiile în piața imobiliară comercială din România vin de la străini
BNR mai punctează că riscul de contagiune poate apărea și ca urmare a unui șoc financiar extern puternic (ca după criza financiară din 2009), din cauza implicării unor investitori ce aduc capital din țări diverse (UK, Belgia, Ungaria și Orientul Mijlociu) pe piața imobiliară comercială – investitorii străini reprezintă 73% din volumul total al investițiilor în piața imobiliară comercială românească, în primul semestru din 2025.
De notat totuși că firmele care operează în sectoarele construcții și imobiliare au un grad de îndatorare mai ridicat comparativ cu alte sectoare, cu datorii pe termen scurt însemnate, ceea ce implică un risc crescut al refinanțărilor și rostogolirii datoriilor.
BNR punctează totuși că, în prezent, poziția lichidității firmelor cu activitate de construcții și imobiliare este satisfăcătoare, similară celei la nivelul economiei, cu toate că termenul de recuperare a creanțelor și durata de plată a furnizorilor sunt mult mai îndelungate.
Firmele care activează în sectoarele construcții și imobiliare reprezintă 15% din totalul companiilor nefinanciare (aproximativ 132.000, la final de 2024), angajează 12% din numărul salariaților la nivelul economiei (circa 484.000) și dețin 21% din activele aferente companiilor nefinanciare.
2, Dinamica creditării în valută către firme și deteriorarea disciplinei la plată
În ceea ce privește monitorizarea riscurilor provenite din creditarea în alte monede decât în lei, raportul privind stabilitatea financiară al BNR arată că dinamica medie a creditării în valută a companiilor a fost în România, în ultimii 3 ani, cea mai mare din UE – de +12% .
Creditul în valută reprezintă de altfel 49,1% din întreg portofoliul de împrumuturi acordat de bănci companiilor nefinanciare (+4,4 puncte procentuale vs. septembrie 2024).
În același timp, conform datelor BNR, în rândul IFN-urilor creditarea în valută reprezintă o proporție covârșitoare din totalul stocului de credite acordat companiilor nefinanciare, totalul fiind de 40 de miliarde de lei (+13% an/an). În luna septembrie 2025, creditele în valută reprezentau 87,1 la sută din totalul creditelor acordate de către IFN companiilor nefinanciare.
De notat că IFN-urile sunt deținute în proporție de 70% de bănci (56% din IFN-uri de bănci cu capital străin), ceea ce creează o legătură importantă între calitatea portofoliului la IFN-urile și riscul bancar.
”Deși, în prezent, riscurile asociate acestei interconexiuni se mențin la un nivel redus, este necesară monitorizarea atentă a evoluției acestora, în contextul potențialei intensificări a legăturilor dintre sectorul bancar și IFN, pe fondul extinderii activității IFN și al unei ponderi ridicate a finanțărilor în valută.”, subliniază BNR.
Expunerea în valută a firmelor se menține sus în portofoliul băncilor și păstrează un ritm susținut de creștere – Deteriorare ”moderată” a portofoliului de credite
BNR comentează în raport că, în contextul economic dificil, cu o povară fiscală și o inflație în creștere, dublate de dobânzi mari la nivel nominal, calitatea portofoliului de credite s-a deteriorat ”moderat”.
Aici, rata creditelor neperformante a ajuns la 5,2% la finalul lunii septembrie 2025 (în creștere cu 1,3 puncte procentuale în termeni anuali.
”Creșterea neperformanței este generată într-o mai mare măsură de componenta expunerilor cu întârzieri mai mari de 90 de zile, ce au avut o creștere de 50%, comparativ cu o creștere de 33% în cazul expunerilor marcate în categoria improbabilitate de plată”, explică BNR.
Potrivit datelor BNR, rata de neperformanță a început să crească în economie din luna mai 2024 și apoi în special din septembrie 2024 (vezi grafic rata creditelor neperformante în funcție de monedă, mai sus), înainte de alegerile prezidențiale ulterior anulate în decembrie.
Banca centrală punctează totuși că ”riscul de credit asociat portofoliului de credite în valută nu a generat până în prezent provocări pentru bănci și IFN”.
BNR: Riscul valutar e atenuat parțial de faptul că 40% din creditarea în valută are ca destinație finanțarea de echipamente productive
De notat însă că gradul de acoperire la risc (hedging) al creditelor în valută se situează la niveluri relativ reduse, atât pentru bănci, cât și pentru IFN – fapt ce expune economia la riscuri financiare majore în cazul unei deprecieri importante a leului în raport cu euro. În T1 2025, doar 9,1% din totalul expunerilor bancare în valută erau acoperite la riscul valutar.
BNR notează totuși că riscul valutar e parțial amortizat de rezervele în valută ale firmelor (+8 pp la acoperire) și de faptul că împrumuturile în valută merg mai ales către investiții productive (echipamente), nu către finanțarea curentă.
”În situația în care evoluțiile privind creditarea în valută a companiilor nefinanciare continuă să indice acumularea unor vulnerabilități la adresa stabilității financiare, există mai multe opțiuni de reglementare aflate în perimetrul de acțiune al politicii macroprudențiale precum: (i) recalibrarea amortizorului pentru riscul sistemic (SyRB) prin introducerea unui criteriu suplimentar cu privire la creditarea în valută sau (ii) introducerea unui amortizor pentru riscul sistemic sectorial (sSyRB) aplicat creditului neguvernamental în valută”, mai arată BNR.
Notă: De menționat că, potrivit analizelor BNR, ”nivelurile lichidității și solvabilității sectorului bancar sunt adecvate”, iar ”profitabilitatea permite menținerea rezervelor de capital”.
