Evenimentul, transmis în direct atât pe toate platformele Profit.ro, cât și la postul de televiziune Prima News, a fost organizat cu sprijinul One United Properties (partener principal), Auchan, Băncilă, Diaconu și Asociații, Bellemonde, Celco, Cushman&Wakefield Echinox, Evo Properties, HILS Development, Imobiliare.ro, North Bucharest Investments, Salt Bank
„România are câteva atuuri importante care ar putea atrage investitorii instituționali. Am avut o creștere economică în ultimul deceniu peste cea a UE, are o poziție strategică bună și un randament încă atractiv în comparație cu țările din vest, dar capitalul străin nu se uită neapărat la randament atunci când alege să intre într-o piață, ci are ca și considerație mult mai mulți factori”, a declarat Mihaela Pană, Partner, Private Investment Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.
Potrivit acesteia, marile fonduri analizează în primul rând existența unor portofolii mari și consolidate, stabilitatea pieței și posibilitatea unor exituri viabile în viitor.
„Se uită în primul rând la portofoliile mari consolidate, la predictibilitate și la lichiditate. Iar când fondurile de investiții instituționale decid să investească, vor investi cu siguranță în produse foarte bune. Asta înseamnă că sunt chiriași siguri, că sunt contracte de durată mare, că avem un management corect al acestor proprietăți și bineînțeles că avem proprietățile potrivite”, a spus aceasta.
Mihaela Pană susține că România nu dispune încă de suficiente active mari și consolidate care să atragă astfel de investitori, iar multe dintre proprietățile existente sunt deținute de proprietari cu poziții financiare solide, care nu sunt interesați să vândă.
„Produsele existente astăzi în piață sunt deținute de proprietari care, din punct de vedere al solvabilității și al cash-ului, stau foarte bine și decid să nu vândă. Intervin pe lângă aceste aspecte și altele legate de cum este percepută, din păcate, România în momentul acesta. Și aici discutăm de această fragilitate politică, de această instabilitate fiscală, dar și de poziția noastră în Europa”, a afirmat reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox.
Ea a comparat situația României cu piețe precum Polonia și Cehia, unde dezvoltarea piețelor imobiliare a fost susținută și de existența unor investitori locali puternici și a unor fonduri de investiții autohtone.
„În momentul în care investitorii instituționali decid să investească, ei preferă să facă plasamente de sute de milioane într-o singură tranzacție și nu sunt dispuși să fragmenteze aceste tranzacții. Iar odată făcute, ei trebuie să aibă și predictibilitate. În momentul în care cumperi, te uiți la ce se va întâmpla cu ceea ce ai cumpărat în următorii ani”, a explicat Mihaela Pană.
Aceasta consideră că România mai are de recuperat și în ceea ce privește baza locală de investitori instituționali, aspect care îngreunează atragerea capitalului internațional.
„Investitorii aceștia vor veni doar dacă vor găsi produsele potrivite, dacă vor vedea investitori locali care să facă astfel de plasamente și dacă vor avea garanția că pot să facă exiturile corecte. Au nevoie de predictibilitate din toate punctele de vedere, au nevoie de stabilitate și, mai mult ca oricând, legislația noastră, care e într-o continuă schimbare, nu face decât să îngreuneze acest proces”, a mai spus ea.
În paralel, piața locală începe să fie susținută tot mai mult de capitalul românesc, fenomen pe care Mihaela Pană îl vede drept o schimbare structurală.
„Discutăm despre o schimbare structurală, chiar dacă e incipientă, a pieței în ceea ce privește cumpărătorii locali, investitorii locali. Acest lucru vine pe fondul faptului că am tot asistat la acumulări de capital semnificative, iar această acumulare de capital s-a întâmplat în ultimii 10-15 ani”, a declarat aceasta.
Potrivit ei, dezvoltarea unor industrii precum IT, medical, agricultură sau retail a generat lichidități importante, iar o parte dintre antreprenorii care și-au vândut afacerile au direcționat capitalul către investiții imobiliare.
„Mare parte din acești bani s-au dus în aceste achiziții imobiliare, considerând aceste achiziții ca fiind achiziții solide și care îți aduc predictibilitate în ceea ce privește încasările”, a spus Mihaela Pană.
Investitorii locali au și avantajul unei înțelegeri mai bune a pieței și a contextului economic și politic, ceea ce îi face mai flexibili și mai rapizi în procesul decizional.
„Ei sunt mai dispuși să accepte modificările, schimbările din piață, înțeleg mai bine cum evoluează piața, cum evoluează contractele cu chiria și ce înseamnă anumite zone. Cei care sunt locali înțeleg foarte bine ce se întâmplă la nivelul deciziilor de tot felul, și fiscale, și politice”, a afirmat reprezentanta companiei.
În opinia sa, una dintre cele mai importante transformări este schimbarea de mentalitate a investitorilor români, care au trecut de la investiții speculative la achiziții generatoare de venituri recurente.
„Dacă ne vom uita la achizițiile pe care aceștia le făceau în urmă cu 15 ani, discutam de achiziții oportunistice, bani pe care îi puneau în dezvoltări rezidențiale cu vânzări rapide, achiziții de terenuri pe care intenționau să le lichidizeze imediat. Astăzi asistăm la achiziții din partea acestor investitori care sunt din toate segmentele și sunt mult mai consolidate”, a explicat Mihaela Pană.
Aceasta spune că investitorii români cumpără acum birouri, active de retail, logistică sau portofolii generatoare de venituri constante, ceea ce arată o maturizare a pieței.
„Ceea ce ne arată că acești investitori deja gândesc instituțional. Pentru piață e un lucru extraordinar pentru că, pe termen lung, cu siguranță aceste tranzacții vor crește și din punct de vedere al numărului, dar și al volumului”, a declarat ea.
Totuși, reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox consideră că investitorii locali nu pot susține încă tranzacții de dimensiuni foarte mari, motiv pentru care România va continua să depindă de capitalul instituțional străin.
În ceea ce privește segmentele cele mai atractive ale pieței, Mihaela Pană spune că logistica și retailul au avut cea mai bună dinamică în ultimele luni, însă interes există și pentru sectorul de birouri, cu condiția existenței unor active premium.
„Putem considera că piața de logistică și retail e, în general, cea mai interesantă din punct de vedere al cererii și al dezvoltărilor. Dar chiar și așa, dacă ne uităm în piața investițională, vom vedea că sunt în continuare destui investitori interesați de piața de retail, dar și de office”, a spus aceasta.
„Reziliența nu mai ține doar de un anume segment, ci mai degrabă discutăm de calitatea assetului”, a concluzionat Mihaela Pană.
