Începând de marți, 14 iulie, toate sistemele informatice gestionate de ANCPI sunt nefuncționale, inclusiv adresele de e-mail ale instituției și aplicația de cadastru și carte funciară e-Terra, din cauza unui atac cibernetic.
La aproape două săptămâno de la atacul cibernetic, extrasele de carte funciară și intabulările, documentele fără de care nicio tranzacție nu poate fi finalizată, rămân indisponibile. Mai mult, Guvernul încă nu poate preciza data când Cadstrul își va relua activitatea.
Blocajul survine cu doar câteva zile înainte de 1 august, data de la care TVA-ul urcă de la 9% la 21% pentru locuințele noi antecontractate anterior datei de 1 august 2025 și pentru care a fost plătit un avans de 20%. Diferența de cost poate ajunge la 14.000 de euro pentru o singură unitate.
Pentru a evita situațiile în care cei care nu pot perfecta tranzacțiile, din cauza disfuncaționalității ANCPI, Parlamentul va prelungi până la 30 septembrie 2026, inclusiv, data până la care pot fi încheiate promisiunile de vânzare-cumpărare, prevede proiectul analizat de Profit.ro.
Senatorul PSD Daniel Zamfir a inițiat un proiect legislativ în acest scop, iar inițiativei sale i s-au alăturat alți parlamentari și cum Parlamentul s-a reunit săptămâna aceasta pentru a adopta proiecte de legi necesare implementării PNRR, modificarea a fost adoptată rapid de către senatori și va fi transmisă pentru vot final deputaților.
Un proiect similar fusese depus și de parlamentari AUR, care propuneau însă ”prelungirea termenului de finalizare a livrării și autentificării actelor până la împlinirea a 30 de zile calendaristice de la reluarea integrală, la nivel național, a funcționalităților informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară necesare desfășurării activității de publicitate imobiliară și autentificării actelor notariale”. Acest proiect a fost respins în comisii și în plenul Senatului.
În proiectul adoptat de Senat este amintit că potrivit prevederilor Legii nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, data de 31 iulie 2026 reprezintă termenul-limită până la care cumpărătorii care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare până la 31 iulie 2025 pot beneficia de aplicarea cotei reduse de TVA de 9%.
Cu toate acestea, se arată în proiect, începând cu data de 14 iulie 2026, sistemele informatice administrate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate lmobiliară (ANCPI) au devenit indisponibile.
”Această avarie tehnică majoră a blocat complet derularea operațiunilor de cadastru și carte funciară (eliberare de extrase de carte funciară pentru autentificare, intabulări), operațiuni indispensabile pentru încheierea contractelor de vânzare- cumpărare în formă autentică la notar
În consecință, mii de cetățeni de bună-credință care au respectat cadrul legal, au achitat avansuri, au contractat credite bancare și au acționat cu diligență se află în imposibilitatea obiectivă de a perfecta actele de proprietate până la termenul legal de 31 iulie 2026, din motive independente de voința lor”, arată proiectul analizat de Profit.ro.
Inițiatorii argumentează că fără o intervenție legislativă urgentă, acești cetățeni riscă să piardă dreptul la cota redusă de TVA de 9% și să suporte o majorare directă și nejustificată a costului locuinței de până la 72.000 lei.
”Un astfel de deznodământ ar sancționa injust cumpărătorii pentru blocajul infi.astructurii informatice a statului”, subliniază auttorii proiectului.
Aceștia adaugă că măsura răspunde apelului legitim al societății civile și al sectorului rezidențial (Asociația Dezvoltatorilor lmobiliari din România - URBANIS), iar Parlamentul poate institui astfel o soluție echilibrată și dreaptă: acordarea unei perioade de grație de 60 de zile prin prelungirea termenului-limită.
Adoptarea măsurii nu implică un impact negativ asupra prevederilor bugetare inițiale, susțin inițiatorii, deoarece cota de 9% a fost deja luată în calcul la momentul semnării promisiunilor de vânzare-cumpărare, iar prelungirea cu 60 de zile asigură doar eșalonarea firească și colectarea efectivă a veniturilor fiscale, prevenind valul de litigii sau abandonarea tranzacțiilor.
Senatorii au completat prelungirea teremenului cu restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, pentru o singură locuință achiziționată în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a noii legi, dacă sunt îndeplinite aceleași condiții legale.
Se propune ca restituirea să poată fi solicitată începând cu data de 1 octombrie 2026, astfel încât să se evite situația în care o persoană ar putea să beneficieze și de cota redusă de TVA pentru o locuință achiziționată în perioada între data intrării în vigoare a noii legi și data de 30 septembrie 2026 inclusiv, și de restituire pentru achiziția unei locuințe în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a noii legi, verificări în acest sens putând fi efectuate numai după data de 30 septembrie 2026.
Prevederile proiectului
(1) În perioada cuprinsă între data intrării în vigoare a prezentei legi și data de 30 septembrie 2026 inclusiv, persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/akte persoane fizice, poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de 'IVA de 9%, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:
a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
b) locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 30 septembrie 2026, să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informatiilor din "Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA", prevăzut de Legea nr. 227 / 2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.
(2) Pentru a beneficia de cota redusă de 9%, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie 31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până Ia data de 31 iulie 2025 inclusiv.
(3) În ”Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA' se înscriu si informatiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2), autentificate până la data de 30 septembrie 2026 inclusiv. Notarii publici sunt obligați:
a) să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA* prin consultarea *'Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA', înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
b) să completeze 'I Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA' la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2);
c) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 9% mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la lit. a) și, după caz, la lit. b);
d) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la alin. Cl) și (2) cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.
(4) Până la data de 1 octombrie 2026 se aplică o cotă redusă de WA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.
Art. II - (1) Persoana fizică, care a achiziționat în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, una sau mai multe locuințe cu cota standard de TVA în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, poate solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de 'TVA de 9%, pentru o singură locuință achiziționată, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:
a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
b) locuința în momentul livrării, să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice în tre vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare; nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023* conform informațiilor din " Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA", prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.
(2) Pentru a beneficia de restituire, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025 inclusiv, trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.
(3) În cazul în care au fost achiziționate în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, mai multe locuințe cu cota standard de TVA care îndeplinesc condițiile prevăzute la alin. (1) și se restituie suma rezultată din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9% pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.
Primăriile care au achiziționat cu cota standard de TVA, în perioada cuprinsă între data de 1 august 2026 și data intrării în vigoare a prezentei legi, clădiri, inclusiv terenul pe care sunt construite, în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, pot solicita restituirea sumei rezultate din diferența între cota standard de TVA și cota redusă de TVA de 9%, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.
(5) Restituirea sumelor prevăzute la alin. Cl) și (4) poate fi solicitată începând cu data de 1 octombrie 2026, potrivit procedurii aprobate în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, care se publică în Monitorul Oficiai al României, Partea I.
Profit.ro a arătat, că potrivit dezvoltatorilor imobiliari, atacul cibernetic care a scos din funcțiune sistemele ANCPI a fost declanșat într-un context de revenire susținută a pieței rezidențiale.
După un început de an dificil, cu o scădere de 16,6% a tranzacțiilor cu apartamente în primele trei luni față de aceeași perioadă din 2025, lunile aprilie, mai și iunie au marcat trei creșteri lunare consecutive de 2,2%, aproape 16%, respectiv peste 26% față de 2025.
„Impactul crizei ANCPI depășește deja componenta fiscală legată de TVA. Orice document care depinde de extrase de carte funciară sau de intabulare este blocat. Întârzierile se propagă mai departe către documentațiile de autorizare și către tot lanțul tranzacției, nu doar către semnarea actului de vânzare”, declară Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate. „Dacă blocajul se prelungește la peste două săptămâni, riscul crește semnificativ. Cumpărătorii încep să aibă îndoieli, verifică alte oferte, se întreabă dacă au ales prețul corect. Sunt reacții emoționale și ele pot duce la anularea unor tranzacții care altfel s-ar fi încheiat”, a adăugat Oana Popescu.
Pentru cumpărătorii aflați deja sub antecontract, efectele sunt deja vizibile. Contractele intră sub incidența forței majore și necesită acte adiționale. Pentru că tranzacțiile se fac de regulă în euro, orice fluctuație de curs valutar din această perioadă adaugă un risc financiar suplimentar peste cel administrativ.
„Dincolo de piața rezidențială, efectul este mai larg. Când tranzacțiile imobiliare se blochează, banii care ar fi trebuit investiți acolo nu se mai duc automat în altă parte a economiei. E un ciclu întrerupt, cu impact indirect și asupra consumului”, conchide Oana Popescu.
