În Ilfov, declinul a fost de 10,9%.
Cifrele vin după un an 2025 în care volumul total al tranzacțiilor în zona metropolitană București-Ilfov a coborât deja cu 8,5% față de 2024, la 55.297 de unități, în timp ce prețurile unităților noi au crescut cu aproximativ 20%, ajungând la o medie de 2.500 EUR/mp.
„Ceea ce vedem acum în piață este consecința unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în așteptare și peste un cadru de reglementare în schimbare”, explică Oana Popescu, Head of Residential în cadrul Crosspoint Real Estate, Asociat Internațional al Savills în România. „Proiectele rezidențiale pe care le preluăm din faza de concept reflectă o abordare din ce în ce mai selectivă a dezvoltatorilor. Vorbim despre mai puține unități, mai bine poziționate, cu un produs calibrat pe segmentele care absorb mai bine presiunea pe costuri. Această evoluție s-a reflectat și în mixul nostru de portofoliu, care s-a deplasat clar spre middle-high și premium, segmente care împreună reprezintă acum 80% din activitatea noastră de consultanță rezidențială ”, a adăugat Oana Popescu.
Piața rezidențială a intrat în 2026 cu cel mai limitat pipeline din ultimii cinci ani, cu doar 4.013 autorizații de construire emise în 2025 în zona București-Ilfov. Creșterea de 5% a acestui indicator în 2025 față de 2024 rămâne marginală în raport cu deficitul acumulat în ultimii ani.
În același timp, avansul livrărilor de 2% înregistrat anul trecut față de 2024, până la nivelul de17.293 de locuințe noi finalizate în București-Ilfov în 2025, a survenit în contextul în care cota redusă de 9% TVA a fost condiționată, începând cu august 2025, de livrarea apartamentelor până la sfârșitul anului. Astfel, dezvoltatorii au accelerat construcțiile pentru a se încadra în acest termen, iar cifra de livrări reflectă, în parte, o creștere artificială indusă de calendarul fiscal, nu o capacitate de producție care se va menține și în 2026.
O presiune suplimentară vine și din intrarea în vigoare a Legii 207/2025, care intervine într-o piață care a livrat în 2025 mai puțin decât în oricare an din perioada 2019-2022. Deși reglementarea răspunde unui deficit real de protecție a cumpărătorilor și reprezintă un pas spre standardele europene, efectul colateral asupra pipeline-ului va fi vizibil. Proiectele care se bazau pe vânzări off-plan pentru finanțarea etapelor de construcție vor întâmpina dificultăți suplimentare, iar o parte dintre dezvoltările planificate nu vor mai ajunge la stadiul de execuție.
„2026 este un an de recalibrare, nu de criză. Cumpărătorii care înțeleg că oferta nouă va rămâne limitată în următorii doi ani și că prețurile în interiorul Bucureștiului nu vor înregistra scăderi structurale au la dispoziție o fereastră de decizie înainte ca presiunea pe ofertă să devină și mai vizibilă. Piața s-a maturizat, iar decizia de cumpărare a devenit mai rațională, orientată spre costul total și calitatea pe termen lung, iar aceasta este o evoluție sănătoasă pentru toți participanții implicați", a declarat Valentin Neagu, Managing Director al Crosspoint Real Estate.
Rezultatul probabil este o ofertă și mai restrânsă în orizontul 2027-2028, care va menține presiunea pe prețuri, în special în zonele centrale și în segmentul premium, unde nordul Bucureștiului, cu prețuri medii care depășesc deja 3.500 EUR/mp, rămâne cea mai activă zonă a pieței.
Costurile de construcție: România, printre cele mai mari creșteri din Europa
Dincolo de dinamica tranzacțiilor, presiunea cea mai consistentă asupra pieței vine din partea costurilor de producție. Datele Eurostat incluse în Romanian Real Estate Market Report 2025, publicat de Crosspoint Real Estate în luna martie, arată că România a consemnat una dintre cele mai accentuate creșteri ale costurilor de construcție pentru clădiri rezidențiale noi din Europa, cu 9% în 2025, față de aproximativ 1% la nivelul mediei UE. Diferența față de media europeană s-a adâncit constant din 2022 încoace, iar efectele sale sunt acum vizibile atât în prețurile finale ale apartamentelor, cât și în prudența cu care dezvoltatorii abordează proiecte noi.
Contextul macroeconomic în care se desfășoară această corecție rămâne dificil, cu o inflație anuală medie de 7,3% în 2025, cea mai ridicată din UE, un salariu mediu net de 1.120 EUR în decembrie 2025 și o piață a muncii în deteriorare, cu rata șomajului urcând la 6%. Accesibilitatea rămâne o provocare structurală, iar achiziția unui apartament în București necesită în prezent echivalentul a șapte până la nouă ani de venit mediu net.
O revenire vizibilă a pieței este anticipată pentru 2027, când presiunile inflaționiste ar trebui să se atenueze, iar efectele complete ale noului cadru de reglementare vor fi mai bine integrate în strategiile dezvoltatorilor.
Contrar părerii generale, 2026 poate aduce mai multe locuințe noi în București și împrejurimi. Prețurile vor continuă să crească, dar sunt și multe proiecte noi cu așteptări nerealiste de prețuri
Aproape 17.300 de locuințe au fost finalizate în 2025 în București-Ilfov, cu 1,8% mai multe comparativ cu rezultatul înregistrat în 2024
În aceste condiții, peste 20.500 de noi case și apartamente ar putea fi livrate în București și împrejurimi în 2026.
Înregistrarea acestui nivel ar fi sinonimă cu o creștere de 18,5% comparativ cu rezultatul înregistrat în 2025, când în regiunea Bucureștiului a fost livrat al doilea cel mai mic număr de locuințe din ultimii șase ani.
Astfel, 17.293 de case și apartamente au fost finalizate în 2025 în București și Ilfov, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), în creștere cu 1,8% comparativ cu rezultatul înregistrat în 2024.
Adițional numărului de locuințe mai mare care ar putea fi livrate în București și împrejurimi în 2026, este și un număr ridicat de unități rezidențiale aflate în diferite faze de dezvoltare și care ar urma să fie finalizate în 2027 și 2028.
”Contrar părerii generale, în București și împrejurimi sunt semnificativ mai multe locuințe aflate în dezvoltare comparativ cu în urmă cu 12 luni, chiar dacă am identificat și zone și segmente de piață unde oferta este redusă.
Prețurile vor continuă să crească ca medie și în 2026, însă există numeroase proiecte noi cu o strategie greșită de poziționare, inclusiv așteptări nerealiste privind prețurile de tranzacționare, unde este necesară o reajustare și regândire a planurilor de business”, a declarat Andrei Sârbu, CEO SVN Romania.
Zona de nord a orașului va rămâne și în 2026 principalul pol de dezvoltare rezidențială din regiunea Bucureștiului, cu peste 8.500 de unități locative care ar putea fi finalizate potrivit datelor SVN. Zonele de est și de vest ale orașului ar putea atrage de asemenea un număr semnificativ de livrări rezidențiale, cu o majorare de peste 50% comparativ cu rezultatele estimate pentru 2025.
Numărul caselor și apartamentelor vândute în București și Ilfov în 2025 a fost cu 8,5% mai mic comparativ cu rezultatul din 2024, piața rezidențială din regiune revenind, practic, la nivelul înregistrat în 2023, potrivit datelor publicate de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Oferta de locuințe noi din România cade la minimul ultimilor 8 ani
Livrările de locuințe noi și numărul tranzacțiilor au scăzut în 2025 cu aproximativ 5% față de anul anterior, însă în timp ce livrările au coborât la cel mai redus nivel din 2017 încoace, volumul vânzărilor a rămas cu circa 20% peste media perioadei pre-pandemie.
În București, scăderea cererii a fost mai pronunțată decât media națională, dar Capitala continuă să concentreze cele mai multe proiecte noi și cea mai mare parte a interesului din piață.
Chiar dacă dobânzile sunt ridicate, inflația persistă, iar TVA pentru tranzacțiile rezidențiale a crescut, ponderea achizițiilor prin credit ipotecar a urcat la aproximativ 58% din total, semn că mulți cumpărători s-au adaptat la noile condiții.
Cu o ofertă limitată și puține autorizații pentru proiecte noi, diferența dintre cerere și ofertă continuă să susțină o creștere moderată a prețurilor, într-o piață tot mai selectivă, unde contează în principal locația, calitatea proiectului și accesibilitatea financiară.
La nivel național, livrările totale sunt estimate la sub 58.000 de unități în 2025, cel mai redus volum din ultimii opt ani. Dinamica a fost însă diferită față de anii anteriori: în timp ce majoritatea regiunilor au înregistrat scăderi, Bucureștiul și Ilfovul au consemnat o ușoară creștere a finalizărilor. În prezent, oferta din București-Ilfov este de peste două ori mai mare decât media din deceniul anterior pandemiei, în timp ce în restul țării livrările sunt ușor sub media istorică.
Datele privind autorizațiile de construire indică un pipeline limitat pentru perioada următoare, ceea ce sugerează că oferta nu va crește semnificativ pe termen scurt.
Pe partea de cerere, evoluția a fost neuniformă pe parcursul anului. Bucureștiul a înregistrat o scădere de aproape 10% a tranzacțiilor, mai accentuată decât media națională, însă rămâne cu aproximativ 28% peste nivelul mediu din perioada pre-pandemie. Cluj-Napoca a fost singurul mare oraș care a consemnat o creștere ușoară a tranzacțiilor. În ansamblu, deși contextul economic a fost dificil, piața a arătat reziliență, susținută de o cerere încă solidă în marile centre urbane.
Această capacitate de adaptare este legată și de evoluția veniturilor din ultimii ani: chiar dacă salariile reale au revenit temporar în teritoriu negativ, situația vine după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat, ceea ce susține în continuare apetitul pentru achiziții rezidențiale.
„Chiar dacă tranzacțiile s-au redus ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă. De fapt, 2025 a fost un an cu ritmuri diferite: a început mai lent, a accelerat în vară - inclusiv pe fondul majorării TVA - și s-a stabilizat spre final.
Pe fondul dobânzilor ridicate, al inflației și al presiunilor asupra veniturilor reale, cumpărătorii au început să se adapteze la noile condiții, iar achizițiile prin credit ipotecar au ajuns la aproximativ 58% din total. În plus, indicele Eurostat privind intenția de cumpărare a unei locuințe rămâne peste nivelurile pre-pandemie, ceea ce indică o cerere încă solidă”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.
În marile orașe, prețurile au crescut, în medie, cu aproximativ 5% în 2025, însă diferențele dintre segmente au devenit mai vizibile. Locuințele noi, bine amplasate, cu infrastructură bună, acces facil și standarde ridicate de eficiență energetică, au înregistrat creșteri mai consistente, punctează consultanții Colliers, fiind susținute de o bază stabilă de cumpărători cu putere financiară.
Diferența dintre locuințele noi și cele vechi nu mai este doar una de preț de achiziție, ci și de cheltuieli ulterioare, în special în contextul costurilor mai ridicate cu energia. În același timp, stocul vechi - mai ales clădirile fără reabilitare termică - este analizat tot mai atent de cumpărători, care iau în calcul impactul facturilor și al eficienței energetice asupra bugetului pe termen lung, comparativ cu proiectele noi.
În zonele cu competiție intensă sau în cazul proiectelor lansate într-un moment în care puterea de cumpărare era sub presiune, au apărut ajustări punctuale: reduceri negociate individual, pachete comerciale mai flexibile, locuri de parcare incluse sau condiții de plată adaptate. Aceste ajustări sunt în mare parte negociate individual și nu indică o corecție generalizată a pieței, ci mai degrabă o maturizare, în care prețul final depinde tot mai mult de calitatea proiectului, locație și momentul lansării.
„Pe termen lung, piața rezidențială are baze solide, având în vedere că România se confruntă cu una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare a locuințelor din Uniunea Europeană. Pentru ca prețurile să scadă semnificativ ar fi nevoie de o înrăutățire clară a situației de pe piața muncii, cu pierderi importante de locuri de muncă și o perioadă prelungită de scădere a veniturilor reale - un scenariu pentru care, în prezent, nu există semnale puternice.
În 2026 este mai probabil să vedem o evoluție echilibrată, cu șanse de revenire în a doua parte a anului, dacă economia se stabilizează și costurile creditelor încep să scadă”, conchide Gabriel Blăniță.
