Perspectiva ca debitorii să poată preda cheile imobilului ipotecat către creditor ar urma să determine o prudență mai mare a băncilor în activitatea de creditare. Analiști contactați de Profit.ro spun că această înăsprire pune presiune pe prețurile locuințelor în sensul ca acestea să fie mai conectate cu veniturile medii ale populației. "Vor fi ajustări majore pe piața imobiliară", spune unul dintre ei.
Dai în bănci și crapă în imobiliare. Noua lege privind darea în plată a imobilelor aflate sub incidența datoriilor cu probleme creează presiuni în sensul coborârii prețurilor locuințelor. Nu este vorba într-atât de un șoc pe partea ofertei, numărul imobilelor aruncate de datornici în brațele creditorilor putând fi foarte mic, cât despre unul pe partea de cerere. Băncile vor fi nevoite să înăsprească din condițiile de creditare astfel încât cuantumul sumelor alocate în parte pentru achiziția fiecărui imobil să fie mai mici, adecvate puterii de cumpărare a salariilor care abia depășesc 400 de euro pe lună.
"O să fie o perioadă de mari frământări", a declarat pentru Profit.ro analistul financiar Călin Rechea, adăugând că "trebuie să vină ajustări pe piața imobiliară". Calculul său este simplu: prețurile caselor sunt cu totul decuplate de la veniturile românilor, iar în contextul unor împrumuturi în condiții de prudențialitate mai ridicate slăbește elementul care a ridicat artificial prețurile: creditul. Piața de profil va arăta cu totul altfel și vom asista la o "transformare radicală a creditării ipotecare".
Bancherii ne pregătesc ceva
Vor ridica ștacheta bancherii? Aparent da. Și garanțiile și avansurile vor crește, iar aceasta reprezintă o ceritudine spune Bogdan Preda, director executiv relații publice la Consiliul Patronatelor Bancare, chiar dacă nu se știe gradul până la care se va merge în ceea ce privește înăsprirea acestor condiții. "Cred că nicio bancă în acest moment nu poate să facă un calcul privind condițiile de creditare", a declarat el.
Decizia va fi de la bancă la bancă și funcție de câte dintre creditele cu probleme în sold vor fi repudiate de debitori predând cheile imobilelor. Până în prezent, nu sunt disponibile alte date decât estimările făcute de Nicolae Cinteză, șeful supravegherii de la BNR, pentru 2-4 miliarde lei pierdere bancară imediată, fără a se ține cont de pierderile corelate, rezultate din contagiune.
Abia în funcție de această dinamică, băncile își vor calibra politicile de creditare. Trebuie mai întâi să știi câți bani pierzi la creditele existente, înainte de a promova măsuri noi de creditare, explică Preda.
"Este clar că pentru bănci, în prima fază, asta va reprezenta un șoc, un eveniment neplăcut", comentează profesorul de economie Bogdan Glăvan. Și el se așteaptă ca instituțiile de credit să solicite garanții mai mari, însă nu aici va fi principala mutare întrucât oricum băncile sunt interesate de fluxurile de numerar și nu de imobile. Mai degrabă vor fi atente la raportul dintre venituri și datorii. "O să fie o înrăutățire a condițiilor de creditare", spune Glăvan, menționând că instituțiile de credit vor cere o lichiditate mai bună și un avans mai mare.
40% avans, dar pentru o garsonieră de 15.000 de euro
Ce înseamnă avans mai mare? Înseamnă că oamenii având venituri medii vor fi cu totul scoși din piață? Călin Rechea, apreciază că nu. Și aici vine impactul pentru piața imobiliară. Analistul financiar este contrariat de faptul că toată lumea se întreabă de unde vor face rost tinerii de 20.000 de euro pentru avansul la cumpărarea unei locuințe, după afirmația lui Cinteză potrivit căreia avansul ar putea urca la 40%.
Poate nu va fi 10% sau 15% pentru achiziția unei garsoniere cu 40.000 de euro ca în prezent, ceea ce înseamnă 4.000-6.000 de euro, ci va fi 40% dintr-un preț al locuinței de 15.000 de euro, care reprezintă tot 6.000 de euro. Este impactul pe care îl așteaptă Rechea în piața rezidențială: "O să fie ajustare. O să fie prețuri către puterea de cumpărare a românilor." În condițiile existenței acestei legi privind darea în plată, acum nici măcar nu va fi nevoie ca BNR să vină cu norme prudențiale pentru a stabili cuantumul unui anumit avans, vor fi băncile cele care vor promova din propria inițiativă astfel de praguri pentru a nu fi expuse.
Casele sărăciei noastre
În piețele mature, prețuri sustenabile ale imobilelor sunt atunci când prețul mediu al acestora nu depășește de 3-5 ori veniturile medii anuale din respectiva economie. La niveluri de 7-8 ori veniturile casele pot fi considerate scumpe, piața imobiliară reprezentând un balast pentru economie, în timp ce atunci când este atins un reper de 10 ori veniturile este vorba de balon imobiliar și de escaladarea unei curbe speculative, cu potențial pericol pentru întregul sistem financiar.
La câștigul salarial mediu net de 1.833 lei pe lună raportat de Institutul Național de Statistică la nivelul lunii septembrie, veniturile anuale nu depășesc 5.000 de euro. Aceasta înseană că punctul de echilibru pentru un preț al locuințelor de 5 ori veniturile înseamnă că prețul caselor ar avea un reper de sustenabilitate în zona de 25.000 de euro, coroborat cu nivelul ridicat de amortizare al stocului existent.
Chiar și dacă aducem și a doua persoană din familie cu veniturile ei - în absența unor majorări salariale consistente în următorii 10 ani - prețurile de 40.000-60.000 de euro la care se fac achizițiile prin programul Prima Casă arată că respectivele credite nu sunt acordate în condiții economice.
Piața imobiliară - decolare anulată
Glăvan vede un "impact major" pe acest sistem de garantare guvernamentală a creditelor, precum și presiunea pe prețuri. Aceasta survine totuși, într-un context, în care "piața imobiliară oricum nu a decolat în România", fiind încă "pe fundul lacului", întârziată față de revenirea economiei post-criză. Nu se așteaptă neapărat ca legea dării în plată să conducă la scăderi pe piața imobiliară, chiar dacă actul normativ lasă loc presiunilor în acest sens. "Nu vor mai crește prețurile. Va fi un sentiment de incertitudine", a declarat pentru Profit.ro profesorul de economie, autor al publicației electronice Logica economică - Logec.ro.
Dacă legea dării în plată era din 2005, balonul imobiliar nu avea aceleași proporții
Legea în sine, previne baloanele imobiliare, spune Rechea. Era bine dacă am fi avut-o înainte de explozia creditării ipotecare în anul 2005. "Automat nu aveam creșterea aia de preț. Era imposibilă." Ar fi fost băncile cele care ar fi pus frână. "Altfel să făcea evaluarea, altfel se cerea avansul." Astfel, ar fi fost imposibile cazuri precum cele în care anumiți debitori foloseau un efect de pârghie de 100% luând, pe lângă creditul ipotecar, și un credit de nevoi personale care să fie utilizat pentru plata avansului.
Brândușa și-a cumpărat garsonieră ei cu 61.750 de euro în anul 2007 folosind exact această modalitate. În afară de împrumutul ipotecar de 52.750 de euro, la care în prezent plătește o rată de aproape 300 de euro, a mai contractat și un credit de 10.000 de euro din care cea mai mare parte dat ca avans la încheierea tranzacției.
"Pentru mine, viața înseamnă o bancă. Salariul este antamat. Pe primul loc este banca și abia apoi cheltuielile", zice Brândușa. Ea știe și că principala problemă i se trage tocmai de la prețul de bulă speculativă la care și-a cumpărat garsoniera: "Prețurile la imobiliare erau exagerat de mari. Jecmăneală, ca să zic așa."
Frână pentru un credit de locuințe exacerbat artificial
Efectul noii legi va fi o încetinire a creditului imobiliar, se așteaptă Bogdan Glăvan. "Nu mi se pare o treabă chiar rea", adaugă. "Eu nu văd care este sensul creditului ipotecar." Rolul creditării ar trebui să fie acela de a susține investițiile, de a finanța activitățile care oferă randamente ridicate. Dacă nu cumperi o hală, un depozit sau nu construiești un mall, atunci creditul imobiliar nu produce nimic.
Profesorul de economie crede că segmentul creditului pentru locuințe a fost exacerbat artificial, prin garanțiile de stat ale programului Prima Casă, însă acum există premisele pentru o ajustare: "Legea asta o să-l calmeze, ceea ce pe ansamblu o să fie o chestie bună."
Cât de exagerată a fost creditarea pentru locuințe? În perioada post-criză stocul creditului pe acest sengment a crescut cu peste 26 miliarde lei, după ce stagna marginal deasupra nivelului de 22 miliarde lei de la sfârșitul lui 2008 și până la jumătatea lui 2009, când a fost promovat programul Prima Casă. Creditarea pentru locuințe s-a dublat în ultimii cinci ani și jumătate, până la un echivalent de 48,77 miliarde lei în septembrie, menționat de Banca Națională a României în ultimul său raport lunar.
Este o dinamică pe care Glăvan nu o vede cu ochi buni: "Nu ăsta e rolul creditului, să dea bani oamenilor să cumpere case." Și explică: "Acest credit nu produce nimic. Nici nu are sens să accepte banca un avans de 10-15%."
O frânare a acestei creditări pentru locuințe ar fi de dorit cu atât mai mult cu cât achizițiile nu se fac la prețuri sustenabile, adecvate veniturilor actuale ale românilor, spune Călin Rechea. El are rezerve că legea va trece, având în vedere demersurile lobby-ului bancar pe lângă președintele Klaus Iohannis și în sensul trimiterii textului la Curtea Constituțională. "Nu știu dacă suntem la capătul poveștii", își exprimă el rezervele.
Dacă până vineri unul dintre actorii care pot sesiza excepția de neconstituționalitate - președintele României, unul dintre președinții celor două camere ale Parlamentului, un număr de 25 de senatori sau 50 de deputați, Avocatul Poporului, Guvernul sau Înalta Curte de Justiție și Casație - nu vor face acest lucru, legea va fi promulgată și va intra în vigoare. Efectul pe piața imobiliară? "O să fie o perioadă de ajustări, dar nu știu cât o să dureze. O să fie valuri succesive", conchide Rechea.
