Proprietarii de depozite din România au avut o surpriză pe final de an, când au reușit să închirieze 60% din suprafața de 500.000 de metri pătrați contractată pe parcursul întregului an, însă încetinirea consumului și lipsa unor proiecte suficient de mari ar putea rupe nivelul record de închirieri înregistrat în ultimii trei ani consecutiv.
În ultimul trimestru al anului trecut s-au semnat contracte pentru 324.000 metri pătrați de spații industriale și logistice, adică 60% din cererea totală din 2018, conform datelor companiei de consultanță JLL. Bucureștiul a atras cea mai mare parte a cererii, respectiv 66% din total, acesta fiind urmat de Timișoara și Deva. Aproape 75% din totalul cererii reprezintă contracte noi. Cererea a venit în mare parte de la companiile de retail, care au închiriat aproape jumătate din total, la mare distanță fiind distribuitorii și logisticienii (17%) și companiile de bunuri de consum (12%).
„Am vrea să avem și în acest an un volum similar de închirieri cu cel din 2018. Logistica depinde foarte mult de consum. Proiecțiile noastre indică o încetinire a ritmului de creștere a consumului. Nu o să mai vedem creșteri de peste 10%, ci o să mergem spre 6-8%, potrivit mai multor prognoze. Consumul vine și din creditare. Anul acesta, normele BNR s-au înăsprit și e greu de estimat ce impact vor avea. O evoluție negativă a creditelor de consum se vede imediat în sectorul logistic. Au fost dezvoltate multe proiecte mari anul trecut, însă anul acesta s-ar putea să nu le mai avem“, a declarat Viorel Opaiț, Business Development Director în cadrul JLL.
În următorii ani, o sursă potențială de cerere pentru noi spații de depozitare ar putea veni de la companiile cu sedii pe fostele platforme industriale din interiorul Bucureștiului și al marilor orașe din țară, estimează specialiștii.
„ Aceste companii trebuie să treacă de la spații de 500-2.000 de metri pătrați la spații mari și moderne, care să corespundă normelor ISU. Până acum nu au vrut să iasă din oraș pentru că angajații ajung cu autobuzul la muncă, dar acum încep să fie forțați să se mute în afara centurii“, spune Costin Bănică, Head of Industrial Agency în cadrul JLL.
Orașe cu potențial
Sectorul industrial și logistic este dependent de infrastructură, motiv pentru care dezvoltarea din ultimi ani este debalansată între vestul și estul țării. Totuși, sunt orașe cu potențial în Moldova sau Oltenia. „Anul trecut, am avut un proiect pentru Profi în Roman, între timp a intrat și Lidl pe această piață și e posibil să vedem și alți retaileri în Moldova. Mulți retaileri s-au concentrat pe București și vestul țării, pentru că statisticile arată bine. Un retailer ne-a spus că a intrat în zona Moldovei cu un plan de afaceri pe care l-a depășit și vinde, câteodată, mai bine decât în marile orașe. I-a ajutat competiția redusă și mulți bani care nu se văd în statistici. Românii plecați în străinătate încă trimit bani“, explică Opaiț.
Craiova este o altă zonă cu potențial, mai puțin preferată de marii dezvoltatori de spații logistice. Aici nu se mai găsesc terenuri în preajma uzinei Ford fără 60-70 de euro/metru pătrat, nivel care nu justifică o investiție logistică, deși cererea este uriașă.
„Orice teren depășește un preț de 35 de euro/metru pătrat devine complicat de dezvoltat. A crescut prețul de construcție, ccompaniile vor chirii cât mai mici, iar randamentele au rămas cam în aceeași zonă. În Craiova, o clădire de 10.000 – 15.000 de metri pătrați s-ar închiria înainte de livrare. Totuși, dezvoltatorii locali nu au know-how, iar cei mari nu știu la cât să își evalueze exitul. Profitul lor e la vânzare, iar investitorii mari nu au apetit pentru zonele acestea din țară“, adaugă directorul JLL.
Noi tranzacții
După ce, anul trecut, tranzacțiile cu depozite și spații industriale au fost limitate la câteva proiecte punctuale, pentru 2019 sunt așteptate câteva tranzacții cu portofolii mai valoroase.
„Urmează să înceapă procese de vânzare chiar pentru portofolii de produse. Vorbim de tranzacții de 50-100 milioane de euro bucata. CTP și WDP vor rămâne interesați de achiziții noi. Sunt și jucători, precum VGP, care a plecat din Timișoara și s-a extins în Sibiu și Brașov. Zacaria Group a plecat din Sibiu și s-a extins în Oradea și Craiova. Ambii se uită și la alte zone“, mai spune Viorel Opaiț.
Stocul modern de spații industriale din România a depășit la sfârșitul anului trecut 3,75 milioane de metri pătrați, peste 1,9 milioane de metri pătrați fiind construiți în jurul Bucureștiului. Având în vedere proiecte aflate în dezvoltare, JLL estimează că până la jumătatea acestui an stocul va depăși 4 milioane de metri pătrați.
În 2018, au fost finalizate proiecte totalizând mai mult de 400.000 metri pătrați de spații industriale și logistice. Cele mai mari proiecte finalizate în 2018 includ CTPark Bucharest West (115.000 metri pătrați), WDP Pitești (60.000 metri pătrați) și P3 (55.000 metri pătrați). La finele anului 2018, rata de neocupare s-a menținut la un nivel redus de sub 5% având în vedere numărul redus de proiecte speculative.
