Antreprenorul Răzvan Ivănică, care a dezvoltat până acum circa 100 de apartamente, pregătește lansarea unui proiect prin care își propune să adune capitalul necesar realizării de mici blocuri cu locuințe în București. El se bazează pe modelul cooperativei, intens folosit în Germania, și pe care un mai vechi proiect legislativ al Guvernului României intenționează să îl sprijine financiar.
Până la venirea crizei, Răzvan Ivănică era proprietarul unei fabrici de structuri metalice, care ridica și monta hale la comandă. Printre lucrările realizate atunci de el se numără showroom-ul Dacia - Renault pentru Auto Marcu`s Grup din București și showroom-ul Mercedes-Benz pentru ATP Exodus din Baia Mare. Criza i-a închis afacerea, însă cunoștințele din sectorul construcțiilor l-au împins spre dezvoltarea de locuințe. În această etapă, cel mai important proiect a fost construcția a două blocuri cu 56 de apartamente pe strada Popa Nan din București, în parteneriat cu proprietarul terenului, investitorul spaniol Iñigo Armada Sainz.
În lunile care urmează, antreprenorul vrea să lanseze pe piață un concept nou de dezvoltare de locuințe în cooperativă. Acum lucrează la un proiect-pilot, o primă asociere, care vizează construcția unui bloc cu nouă apartamente pe un teren disponibil la vânzare în zona Piața Iancului. El are posibilitatea să blocheze timp de trei luni, printr-o opțiune de cumpărare, terenuri în zonele Teiul Doamnei, Pache Protopopescu și Popa Tatu, perioadă în care va încerca să atragă cooperatori. Antreprenorul promite că cele trei proiecte pot fi autorizate într-un an și permit realizarea a 28 de apartamente, 43 de apartamente, respectiv 30 de apartamente.
Cum funcționează
„Voi aborda o formă juridică hibridă între cooperativă și asociere în participațiune, în care administratorul asocierii sau mangerul să poată decide părțile tehnice fără a putea fi blocat. Practic e o cooperativă cu niște filtre. Diferența față de cooperativă este că în cazul asocierii în participațiune se poate realiza un statut propriu prin care pot trasa niște drepturi specifice administratorului. La Legea cooperativei nu mai poți umbla și nu poate fi adaptată nevoilor asocierii“, explică Răzvan Ivănică.
El este dispus să semneze opțiunile de cumpărare pe terenurile prezentate, ca prim membru al viitoarei asocieri, iar după formarea asocierii, va cesiona terenul. Persoanele interesate pot subscrie contra unei taxe de rezervare returnabile de 100 de euro. Candidații vor fi filtrați de condițiile financiare pe care trebuie să le îndeplinească și pe criteriul primul venit, primul servit.
„Aceștia vor trebui să vină cu un extras de cont care să demonstreze că dispun de minim 20% din valoarea terenului. Se mai impune plata unei garanții de 2.000 de euro, care se pierde dacă în momentul achiziției terenului asociatul nu mai vine cu banii. Ulterior, plățile se fac pe etape de execuție a lucrărilor de construcție. Dacă, din orice motiv, unul dintre asociați vrea să se retragă, va pierde 15% din suma achitată și va fi înlocuit cu altcineva. Gândesc o structură de asociere în participațiune care, prin penalitate, obligă la seriozitate“, mai spune Ivănică.
Scopul întregului demers, spune antreprenorul, este ca asociatul să cumpere mai ieftin o locuință. Ivănică promite o economie de 25% prin asociere față de prețul locuinței pe piață, în contextul în care marjele de profit practicate de dezvoltatori în acest moment sunt de circa 30%. Evident, administratorul asocierii percepe și el o taxă, dar mult mai mică decât un dezvoltator clasic, și își va asuma calculul devizelor, supraveghere tehnică, auditul și altele.
Ivănică intenționează să dezvolte proiectele fără credite bancare, pentru a nu exista riscul unui blocaj dacă vreunul dintre asociați nu mai plătește ratele.
„Noi, de fapt, adunăm capital într-o formulă în care cel care participă cu banii nu vrea să riște jucând la bursă sau investindu-i într-un business, dar vrea să cumpere un apartament mai ieftin. Dezavantajul este că lucrările se pot întinde pe 1-2 ani, în funcție de stadiul autorizării. Eu mizez pe faptul că locuințele se vor scumpi câte puțin în fiecare an, mai ales în zonele pe care le țintesc eu și care sunt limitate din perspectiva terenurilor disponibile pentru construcții. Asta ar putea constitui o compensare pentru faptul că aștepți puțin mai mult până intri în posesia locuinței“, adaugă omul de afaceri.
Intervenția statului
Guvernul intenționează să sprijine înființarea de cooperative cărora să le pună la dispoziție teren și să subvenționeze construcția de locuințe, schemă prin care se evită specula imobiliară și profitul dezvoltatorilor, dar și aspectul de ghetou al locuințelor sociale. Intenția a fost materializată în Strategia Națională a Locuirii, un proiect al Ministerului Dezvoltării aflat de câțiva ani în procedură de avizare.
Prin acest document, Guvernul își propune să readucă la viață Legea privind organizarea și funcționarea cooperației, care, deși există din 2005, nu are norme de aplicare.
Ideea Guvernului este aceea de a susține diferite comunități, fie că sunt rezidenții unei localități, persoane care economisesc, angajați din industrii sau posturi specifice (care au în comun venitul mic), să înființeze organizații non-profit prin care să construiască locuințe în care membrii asociației să locuiască sau pe care să le închirieze. Susținerea statului ar veni sub forma terenului pus la dispoziție de primării și subvenționarea construcției locuințelor. Bineînțeles și membrii cooperativei trebuie să contribuie din economiile proprii, însă majoritatea banilor vin din privat sau din fonduri guvernamentale alocate special pentru acest tip de activitate.
În Germania, Legea privind cooperativele există din anul 1889, însă aceste asocieri au luat avânt în ultima perioadă. Peste 3 milioane de persoane sunt membre într-una dintre cele peste 2.000 de cooperative locative sau locuiesc deja într-una dintre cele 2,3 milioane de locuințe în sistem cooperatist din Germania, scrie arhitectul Frank Kaltenbach într-un articol pentru Goethe Institut.
