Dezvoltatorul imobiliar AFI Europe, controlat, indirect, de frații Roni și Yehuda Naftali, aflați în topul miliardarilor israelieni, este aproape de semnarea tranzacției de achiziție a clădirii de birouri Bucharest Financial Plaza, cunoscută drept „blocul Bancorex“, din centrul Bucureștiului, de la investitorul austriac Immofinanz, al cărui acționar se află într-un proces de lichidare a unor proprietăți de 2 miliarde de euro cu scopul achitării unor împrumuturi, potrivit surselor Profit.ro din piața imobiliară.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Profit.ro a anunțat recent că investitorul austriac Immofinanz, parte a CPI Property Group, cel mai important investitor imobiliar din România, a intrat în acest sens în negocieri exclusive cu dezvoltatorul imobiliar israelian AFI Europe, care deține și cel mai mare mall din România, AFI Cotroceni.
Tranzacția ar urma să fie definitivată în perioada imediată, luna iunie sau iulie, la un preț de sub 36 de milioane de euro, adică va fi o vânzare în pierdere, mai spun sursele Profit.ro. Immofinanz a plătit 36 de milioane de euro către BCR în 2020, când a cumpărat imobilul de birouri.
AFI Europe a înființat, recent, o nouă firmă, denumită AFI Victoriei Tower. Întrebați de Profit.ro dacă firma va fi utilizată pentru achiziția blocului Bancorex, reprezentanții dezvoltatorului au răspuns: „Noi căutăm mereu oportunități prin care să ne consolidăm portofoliul și prezența pe piața din România, însă, în acest moment, nu putem confirma această tranzacție”.
Sursele Profit.ro mai spun că aceasta este proprietatea cu cele mai mari șanse de a fi vândută în 2024 din portofoliul românesc al Immofinanz, ca parte a planului acționarului majoritar al grupului, miliardarul ceh Radovan Vitek, de a lichida proprietăți de 2 miliard de euro cu scopul achitării creditelor cu care a cumpărat Immofinanz și S Immo.
Clădirea Bucharest Financial Plaza are o vechime de 26 de ani, o suprafață de 26.300 de metri pătrați închiriabili, iar când a fost tranzacționată în 2020 avea o valoare contabilă de peste 45 milioane de euro. Immofinanz a plătit pe ea aproximativ 36 de milioane de euro, iar achiziția a fost realizată la o distanță de mai bine de un deceniu de la ultima sa tranzacție pe birouri.
Acum, investitorul austriac vrea să vândă către AFI Europe, al treilea cel mai mare proprietar de clădiri de birouri din țară, clădirea Bancorex sub prețul plătit în 2020, pe fondul noilor condiții de piață și al constrângerilor legate de nevoia de lichidități, potrivit surselor Profit.ro.
Reducerea de preț vine și în contextul în care Immofinanz a reușit să obțină anul trecut autorizația de construire pentru reconfigurarea, amenajarea exterioară și peisagistică a proprietății, un document tot mai greu eliberat de primăria condusă de Nicușor Dan. Cu alte cuvinte, noul proprietar va putea începe oricând renovarea clădirii.
Proiectul autorizat pentru modernizarea clădirii Bancorex
Clădirea de pe Calea Victoriei nr. 15, de lângă Palatul CEC, a fost finalizată în 1997, fiind prima clădire modernă din București. Inițial a fost ocupată de Bancorex și după falimentul băncii de stat a ajuns în proprietatea BCR printr-o firmă separată, care a fuzionat apoi cu banca în 2016. Clădirea a fost renovată în 2012.
Ultima achiziție realizată de AFI Europe în România a fost cea prin care a preluat portofoliul local de birouri al NEPI Rockcastle, într-o tranzacție de aproape 300 de milioane de euro, una dintre cele mai mari încheiate vreodată pe piața imobiliară românească.
AFI Europe România, controlată, indirect, de frații Roni și Yehuda Naftali, aflați în topul miliardarilor israelieni, are în proprietate 7 parcuri de afaceri cu o suprafață totală cumulată de circa 300.000 de metri pătrați în București, Timișoara și Brașov, la care se adaugă spații de retail de circa 175.000 de metri pătrați în București, Ploiești, Brașov și Arad. Dezvoltatorul deține centrul comercial AFI Cotroceni, cel mai mare mall din România.
Investitorul israelian și-a anunțat intenția de a dezvolta încă 10.000 de metri pătrați de birouri în cadrul AFI Park Brașov și încă 24.500 de metri pătrați în cadrul AFI Tech Park din cartierul bucureștean Rahova. Totodată, vizează extinderea AFI Cotroceni cu mai multe birouri, dar și investiții în mai multe proiecte cu apartamente de închiriat în Pipera, dintre care primele două clădiri cu 244 de apartamente sunt deja în construcție.
După ce anul trecut s-a înregistrat un volum de tranzacții cu proprietăți comerciale (birouri, malluri, depozite și hoteluri) de aproximativ 500 de milioane de euro, reprezentând cel mai scăzut nivel din ultimii 10 ani, în concordanță cu tendințele globale, 2024 a avut un început bun, cu tranzacții de aproape 300 de milioane de euro închise în primul trimestru. Totuși, brokerii imobiliari prognozează un an 2024 la fel de slab ca 2023.
De vânzare
Immofinanz deține 8 proprietăți de biouri în România, evaluate la 243 de milioane de euro și cu o suprafață închiriabilă de 168.888 de metri pătrați.
Bucharest Financial Plaza nu este singura proprietate din România scoasă la vânzare de Immofinanz ca parte din planul acționarului majoritar. La vânzare a fost scos și complexul de birouri Iride, de peste drum de stația de metrou Pipera, o tranzacție cu o valoare estimată la circa 90 de milioane de euro; clădirea de birouri Global Business Center - fostul sediu IBM din vestul Bucureștiului, evaluată la circa 20 de milioane de euro, dar și Băneasa Airport Tower, evaluată la circa 10 milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro.
Pentru a finanța achiziția grupurilor austriece Immofinanz și S Immo, care dețin proprietăți românești de peste 1 miliard de euro, compania lui Radovan Vitek a atras credite în valoare de 2,7 miliarde de euro, de la un consorțiu de 10 bănci, care i-au crescut gradul de îndatorare la 49,9%. Planul a fost să acceseze împrumuturile temporar și să le ramburseze printr-o combinație de lichidări de active și emisiune de acțiuni pentru a reduce gradul de îndatorare sub 40%, până la sfârșitul anului 2022.
CPI a rambursat peste 900 de milioane de euro până la sfârșitul lunii august 2022 și și-a constituit un portofoliu de proprietăți de vânzare care depășea 2 miliarde de euro la nivel de grup.
Până acum, CPI Property Group a semnat vânzări cu o valoare de 1,5 miliarde de euro din acest portofoliu. Grupul mai are în lucru circa 30 de tranzacții care cuprind birouri, spații de retail, hoteluri, locuințe și terenuri. Valoarea individuală a acestor tranzacții variază între 10 milioane de euro și peste 200 de milioane de euro la nivelul portofoliului internațional al grupului, inclusiv România.
Vitek este acționarul majoritar al CPI Property Group, cu un pachet de acțiuni de peste 86%. Fondurile gestionat de Apollo Global Management dețin mai mult de 5%, pachet care a fost achiziționat pentru 300 de milioane de euro în noiembrie 2021.
Proprietățile companiei erau evaluate la 20,3 miliarde de euro în 30 iunie 2023, în scădere față de 20,9 miliarde de euro, cât erau la sfârșitul anului 2022.
Miliardarul ceh controlează cel mai mare proprietar de birouri din România, al patrulea cel mai mare jucător de pe acest sector și al șaptelea, după cum se poate vedea din infograficul de la finalul articolului.
Radovan Vitek a ajuns să dețină peste 75% din Immofinanz. În plus, el mai are 88,37% din S Immo, care deține în România mallul Sun Plaza, care a implicat o investiție de peste 200 milioane euro, hotelul Novotel și turnul de birouri The Mark de pe bulevardul Uranus din Capitală, în care a investit 75 milioane euro. La finalul anului 2021, prin achiziția a două clădiri din Campus 6, S Immo a intrat puternic și pe piața birourilor din București, unde mai deține turnul The Mark, de 25.500 de metri pătrați, și Sun Offices de deasupra mallului Sun Plaza, în suprafață de circa 10.000 de metri pătrați. Investitorul a mai plătit peste 100 de milioane de euro pe complexul de birouri Expo Business Park din București, într-una dintre cele mai mari tranzacții imobiliare semnate în 2022.
Alături de fondul german Aroundtown, Radovan Vitek deține și 60,8% din Globalworth, companie cu un portofoliu românesc evaluat la circa 1,5 miliarde de euro și cel mai mare proprietar de spații de birouri din țară.
În total, proprietățile românești reprezintă 8% din portofoliul CPI Property Group, echivalentul a 1,67 miliarde de euro.
Radovan Vitek are o avere evaluată de revista americană Forbes la 6,6 miliarde de dolari, ceea ce îl face al cincilea cel mai bogat ceh. Mogolul imobiliar și-a pus baza afacerii sale în anii `90 cu ajutorul cupoanelor de privatizare din Slovacia, după care s-a mutat în Cehia în 1997, unde a preluat o cooperativă pe care a transformat-o într-un hotel de lux.
