NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor imobiliar din România după valoarea activelor din portofoliu, a primit oferte de cumpărare a celor cinci proiecte de birouri pe care compania le are în București, Cluj-Napoca și Timișoara, pe care trebuie să le trieze săptămâna viitoare, cea mai avansată tranzacție implicând proiectul The Office din Cluj-Napoca, evaluat la peste 120 milioane euro și ofertat de proprietarii Dedeman și de Ion Țiriac.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Strategia NEPI Rockcastle este să se concentreze pe activele din sectorul de retail și să le vândă pe cele care nu fac parte din această categorie. Lista proprietăților scoase la vânzare cuprinde, în ordine valorică, proiectele The Office din Cluj-Napoca, Floreasca Business Park din București, City Business Centre din Timișoara, The Lakeview și Victoriei Office din București. Valoarea lor cumulată depășește 380 milioane euro.
„Ofertele au început să vină zilele acestea. Mă aștept ca proiectele din București să fie cele mai căutate. Interesul este substanțial. Sunt mulți cei care au vrut să obțină informații despre proiecte. Tranzacționarea The Office este cea mai avansată. Pot spune că suntem în discuții și că nu avem nimic semnat încă. Dedeman și Ion Țiriac au fost printre cei interesați de proiectul din Cluj. În câteva săptămâni vom afla cumpărătorul, dacă se ajunge la o înțelegere“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI Rockcastle, într-un interviu acordat Profit.ro.
Complexul The Office a fost dezvoltat de NEPI Rockcastle în parteneriat cu antreprenorul Ovidiu Șandor, fiecare fiind proprietar cu câte 50%. Acesta este cel mai scump activ din pachetul scos la vânzare, următorul fiind complexul Floreasca Business Park din noul cartier al corporatiștilor din Pipera, evaluat la 108,3 milioane euro.
În aceeași zonă a Bucureștiului, NEPI mai deține și turnul The Lakeview, evaluat la 74,5 milioane euro. Cele două proprietăți ar putea fi cumpărate de Globalworth, cel mai mare proprietar de spații de birouri din țară și care deține majoritatea covârșitoare a imobilelor din această zonă a Capitalei. Întrebat dacă Globalworth a depus ofertă de achiziție, Alex Morar a spus că este convins că investitorul va fi printre ofertanți.
Tranzacționarea celor cinci proprietăți poate fi organizată pe pachete sau pe fiecare clădire în parte și nu există un termen limită până la care trebuie realizată vânzarea, însă directorul companiei se așteaptă să se întâmple anul acesta.
Profit.ro a prezentat recent o listă cu zece proiecte de birouri din București scoase la vânzare și de care se interesează nume sonore din piață. Tranzacționarea lor ar aduce proprietarilor peste 800 milioane euro.
Bani în dezvoltare
Banii obținuți din vânzare vor fi investiți în programul de dezvoltare al companiei. Numai în România, compania are în construcție mallul Festival Sibiu și extinderea și renovarea Shopping City Sibiu și Aurora Buzău, care costă în total 144 milioane euro; și are în curs de avizare extinderea Promenada Mall din București și dezvoltarea Shopping City Târgu Mureș, cu un cost total de 249 milioane euro.
Alex Morar a mai anunțat că este în negocieri pentru achiziția unui teren mare amplasat într-unul dintre orașele românești cu peste 150.000 de locuitori, în care NEPI Rockcastle nu este încă prezent și speră să încheie o tranzacție în maximum șase luni. El spune că mai sunt astfel de orașe românești, în care fie oferta de spații de retail nu este încă suficient de mare, fie NEPI nu o consideră adecvată în care ar putea demara noi proiecte în următorii 2-3 ani.
Admite că ponderea proprietăților din România în portofoliul NEPI Rockcastle a scăzut treptat în ultimii ani, ajungând la 36%, pe seama extinderii în alte țări și că este posibil ca pe viitor România să își piardă statutul dominant. Totuși, subliniază faptul că nu se va întâmpla acest lucru în următorii doi ani, deoarece asta ar presupune investiții de sute de milioane de euro pe alte piețe și o oprire a expansiunii din România.
În ultimii ani, portofoliul românesc al NEPI Rockcastle, evaluat la 2,1 miliarde de euro, s-a extins doar prin dezvoltări de la zero sau extinderi, totuși Alex Morar nu exlude posibilitatea unor viitoare achiziții. „E clar ce proprietăți sunt atractive în România. Acele proprietăți trebuie să fie disponibile și circumstanța de piață să fie adecvată. Nu cumpărăm la orice preț. Acum nu sunt disponibile pe piață proprietăți care să întrunească aceste criterii. Nu suntem în proces deschis pentru vreo achiziție“, spune Morar.
Cât despre alte vânzări din portofoliul local, el spune că strategia fondului pe care îl conduce este aceea de a îmbunătăți în permanență calitatea medie a activelor și că va ajunge și la momentul în care să vândă unu-două active, dar încă nu s-a ajuns în acel punct. Potrivit acestuia, anul acesta nu se va vinde nicio altă proprietate în afară de cele de birouri.
Balansul datoriei
Pentru dezvoltarea accelerată din ultimii ani, NEPI Rockcastle a acumulat datorii de 2,5 miliarde euro, echivalentul unui grad de îndatorare (LTV) de 33%, sub ținta autoimpusă de 35%. Volumele mari de împrumuturi de care grupul are nevoie i-a împins spre piața obligațiunilor. În ultimii doi ani, Globalworth, NEPI Rockcastle, One United Properties, Impact Developer & Contractor sau AFI Europe au atras finanțări de peste două miliarde de euro prin vânzarea de obligațiuni corporative.
Fenomenul a avut un impact în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări anticipate de credite ipotecare. Alex Morar spune că aceste împrumuturi pot fi o metodă de ponderare a creditelor ipotecare, însă NEPI Rockcastle nu a făcut asta, ci a folosit banii pentru extindere. Compania a făcut două emisiuni de obligațiuni, în valoare totală de 900 milioane de euro, și mai are credite de tip revolving de încă aproximativ 400 milioane euro, astfel încât 72% din activele sale sunt fără gaj.
Totuși, predilecția investitorilor imobiliari mari pentru acest tip de finanțare este dată de limita pe care băncile o au în privința creditelor pe care le pot acorda. Alex Morar spune că este greu să ajungi la un credit de 100 milioane de euro de la o singură bancă, în timp ce piața obligațiunilor dispune de o lichiditate sporită.
Cazul Viceroy
La finalul anului trecut, NEPI Rockcastle a fost ținta unui atac care a condus la scăderea bruscă a acțiunilor cu circa 12% în mai puțin de două zile. Mai exact, compania Viceroy Research a dat publicității un raport care acuză NEPI Rockcastle că nu își face contabilitatea corespunzător și că a fost creată pentru a-și îmbogăți directorii.
„E greu de cuantificat în bani, dar acest caz ne-a consumat foarte mult timp. [Viceroy] a avut un raport de 26 de pagini cu suficient de multe fapte reale ca să pară credibil și suficientă ficțiune ca să inducă în eroare. Totuși este foarte dificil să îi tragi la răspundere în instanță. Am contactat supervizorii burselor pe care suntem listanți, mai urmăresc și ei cazul, dar nu mă aștept să avem un beneficiu economic din acest lucru. Acest gen de eveniment cauzează o daună asupra percepției investitorilor, a încrederii lor. Nu poți contracara decât cu mai multă transparență, raportare și relații cu investitorii. Aloci timpul pentru a repara, decât pentru a construi“, explică Alex Morar.
El spune că acțiunile companiei și-au revenit la câteva zile după incident, însă acționarii care au vândut în acel moment au pierdut, la o evaluare grosieră, circa 10 milioane de euro.
