Familia de antreprenori turci Eskiocak, cunoscută pentru dezvoltarea ansamblului Rotar Park Residence din cartierul bucureștean Militari, este pregătită de mai bine de jumătate de an pentru începerea unui nou proiect rezidențial de anvergură la periferia Capitalei, însă se teme că va apărea un blocaj în piață care ar face o astfel de dezvoltare prea riscantă.
Sabahattin, Ilmiddin și Alaettin Eskiocak au cumpărat în primăvara anului trecut, ca oportunitate, un teren în suprafață de 32.703 metri pătrați la un preț estimat de Profit.ro până în 5 milioane de euro. Terenul a fost cumpărat de la o firmă controlată de fondul spaniol de investiții GED Capital, care cumpărase acest lot în 2011, alături de unul adiacent de 3.800 metri pătrați, de la Heineken Romania pentru circa 4 milioane de euro. Proprietatea, pe care au funcționat un depozit și construcții administrative ale Heineken, este lângă magazinul Arabesque și peste drum de Metro Militari.
În decembrie anul trecut, investitorii turci au obținut autorizațiile de construire de la Primăria Sectorului 6. Pe acest teren pot fi construite trei blocuri, unul în formă de H și două în formă de C, cu până la 10 etaje, conform Planului Urbanistic de Detaliu.
„În perioada următoare o să începem o campanie de promovare a apartamentelor din viitorul proiect, să vedem ce reacție avem din piață. Dacă cererea este sustenabilă, o să demarăm proiectul anul acesta. Valoarea de investiție va fi de aproximativ 40 milioane de euro, similar cu cea de la Rotar Park Residence. Dat fiind faptul că materialele de construcție s-au scumpit, vom lucra cu o marjă de profit mai mică“, a declarat pentru Profit.ro Constantin Pruteanu, reprezentantul investitorilor.
Cartierul Militari a reintrat în atenția dezvoltatorilor imobiliari, după ce Globalworth și Simon Roth au finalizat anul acesta noul sediu central al grupului Renault Romania. Omul de afaceri Dragoș Bîlteanu vrea să ridice peste 1.700 de apartamente în locul fostei fabrici de saltele Victoria, iar distribuitorul de produse IT&C Despec a sesizat potențialul și vrea să își vândă sediul, depozitele și terenurile învecinate cu noul proiect al turcilor de la Rotar Residence.
Click pe poză pentru mărire
Posibile piedici
Totuși, faptul că dezvoltarea proiectului va dura circa patru ani, investitorul turc calculează și eventualele riscuri provocate de instabilitatea pieței imobiliare.
„În momentul de față analizăm piața pentru că se anunță vremuri tulburi. Nu suntem hotărâți 100% să demarăm proiectul. Discuțiile cu alți dezvoltatori și ritmul de vânzări la nivel de piață ne-au ținut pe loc în a începe până acum. Primul factor care a contribuit la diminuarea vânzărilor au fost schimbările la nivel bancar, al doilea este instabilitatea politică și al treilea sunt știrile că până la finalul anului apartamentele se vor ieftini cu 20%. Lumea este reticentă în a mai cumpăra. Mulți au așteptat ca indicele IRCC să vină cu dobânzi semnificativ mai mici, dar nu s-a întâmplat asta. E normal să aștepți când vezi incertitudine în piață, inflație și rate crescute, doar îți faci un credit pe 30 de ani. Cumpără cei care au strictă nevoie. De investit, mai puțin“, explică Pruteanu.
Temerea investitorului este justificată de faptul că numărul tranzacțiilor imobiliare a scăzut nouă luni consecutive, din iulie 2018 în martie 2019, cu procente cuprinse între 15% și 35% an la an, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În primul trimestru al acestui an au fost încheiate peste 116.000 de tranzacții, cu 22% mai puține decât în aceeași perioadă a anului trecut. De asemenea, după o lună martie în care prețurile s-au majorat ușor, în aprilie pretențiile vânzătorilor de apartamente au scăzut pe plan național. Suma medie solicitată la nivel de țară pentru o locuință s-a diminuat cu 0,7% față de luna anterioară, de la 1.237 la 1.228 de euro pe metru pătrat util, potrivit datelor imobiliare.ro. În paralel, oferta este tot mai mare. Anul trecut au fost livrate 11.272 de locuințe în regiunea București – Ilfov, potrivit datelor Institutului Național de Statistică, în creștere cu 18% comparativ cu 2017.
De la masă la nișă
Tocmai din acest motiv, investitorii turci vor să se reorienteze spre proiecte rezidențiale mai mici în zona de centru-nord a orașului, unde o scădere a prețului poate aduce recuperarea investiției, spre deosebire de cele din zona periferică, unde costul de construcție și bugetul clienților sunt la limita superioară.
„Am prefera să ne axăm pe alt tip de dezvoltări. Nu mai vrem proiecte mari. În continuare căutăm terenuri în zona de nord a orașului și suntem chiar în negocieri. Dacă reușim să achiziționăm ceva, atunci acela va deveni o prioritate la dezvoltare, nu cel din Militari. În zona centru-nord, unde sunt proiecte mici, impactul nu este atât de mare în privința clienților potențiali, dar la periferie, peste 80% dintre clienți depind de creditare și este foarte riscant să demarezi un proiect de asemenea anvergură fără niște calcule temeinice“, spune Constantin Pruteanu.
Potrivit acestuia, antreprenorii turci caută terenuri cu suprafețe cuprinse între 3.000 și 7.000 de metri pătrați, pe care pot fi construite de la 40-50 de apartamente până la 100 de unități.
Istoricul dezvoltatorului
Primul proiect rezidențial dezvoltat de familia Eskiocak este Rotar Park Residence. Complexul este amplasat pe o parte din platforma industrială Turbomecanica din Militari, cumpărată în 2014 pentru 5,2 milioane de euro.
Planul dezvoltatorului este să definitiveze în iulie 2019 și ultima etapă de construcție a proiectului Rotar Park, care presupune livrarea a 391 de apartamente și a unei galerii comerciale de 3.200 de metri pătrați, la parterul blocurilor. Pruteanu spune că mai sunt de vânzare în jur de 100 de apartamente dintr-un total de 1.280 de unități, câte numără întregul complex.
Rotar Park Residence face parte dintr-un șir lung de ansambluri rezidențiale care au luat locul fostelor fabrici din București. Pe această listă se regăsesc proiectele Rose Garden de pe Suveica (zona Obor), Vivenda care a luat locul fabricii de pâine Titan, Doamna Ghica Plaza în locul Romfelt sau Timișoara 58 peste Frigocom în Militari. În construcție mai sunt și proiectele Gran Via Park în locul fabricii Electrotehnica din zona Lujerului și Moghirios Park în locul Tricodava. Foste fabrici care se pregătesc să lase locul blocurilor cu apartamente sunt: Laromet, Rocar sau Ventilatorul.
