Agenția Națională pentru Locuințe (ANL) poate deveni un organism cu rol de înregistrare și supraveghere a dezvoltărilor rezidențiale, operațiunea fiind avansată la nivel parlamentar. Agenția va avea puterea să interzică funcționarea unui proiect, să ceară suspendarea conturilor bancare și să amendeze dezvoltatorii care încalcă legea. Dezvoltatorii imobiliari chestionați de Profit.ro resping integral sau parțial ideea.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Documentul poate fi pus la dispoziția abonaților Profit Insider
Un proiect își propune să reglementeze piața rezidențială asemenea pieței de capital sau celei de asigurări. Astfel, dezvoltatorilor imobiliari de blocuri cu minimum șase locuințe și o amprentă la sol de minimum 500 de metri le vor fi interzise publicitatea și vânzarea proprietăților construite dacă proiectul propus nu va fi înregistrat în prealabil la ANL. Mai exact, primăriile vor avea obligația să transmită către ANL, în format electronic, certificatul de urbanism în vederea înregistrării proiectului în baza de date a agenției.
Dezvoltatorul plătește o amendă de 5% din valoarea proiectului dacă nu îl înregistrează la ANL, amendă care se dublează dacă investitorul nu intră în conformitate cu prevederile legale.
Pe lângă rolul de înregistrare, supraveghere și sancționare a proiectelor rezidențiale de pe piața liberă, ANL va trebui să înființeze și un centru de soluționare alternativă a litigiilor din domeniul dezvoltărilor imobiliare și al construcțiilor. Acest centru ar urma să fie coordonat de un colegiu format din cinci membri de la ANPC, Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România, ANL, asociații de consumatori și un membru independent ales de ceilalți patru.
Puterea ANL
Dacă va fi adoptată, legea oferă ANL posibilitatea de a retrage înregistrarea unui proiect în cazul în care dezvoltatorul nu respectă angajamentele asumate. Ba mai mult, poate cere băncii finanțatoare să suspende conturile dezvoltatorului. Dacă unui dezvoltator îi este retrasă înregistrarea, asociația de proprietari din imobil are întâietate la preluarea lucrărilor de dezvoltare rămase de efectuat.
Dezvoltatorul va plăti cumpărătorului despăgubiri de 10% sau 20% din valoarea locuinței, dacă nu oferă toate informațiile și documentele necesare pentru informare. Investitorul mai are obligația să furnizeze trimestrial către ANL o listă cu numerele și tipurile de apartamente, parcele de teren și locuri de parcare rezervate, plus date despre stadiul de execuție al proiectului.
Dezvoltatorului îi este interzis să ofere stimulente financiare în schimbul unei decizii imediate de cumpărare. De asemenea, nu are voie să sugereze o creștere viitoare de preț. Totodată, nu poate cere un avans sau o taxă de rezervare mai mare de 10% din costul apartamentului, al parcelei sau al clădirii. Dezvoltatorul riscă o amendă cuprinsă între 10.000 lei și 20.000 de lei dacă nu predă proprietarului cartea construcției la recepția lucrărilor.
Reacția pieței
Antoanela Comșa, președinta Asociației Investitorilor Imobiliari din România și directorul general al dezvoltatorului cu capital spaniol Granvia România, consideră că este nevoie de un organism de reglementare pe piață, deoarece „fiecare construiește cum vrea, iar clientul final este debusolat“. Potrivit acesteia, cumpărătorii nu înțeleg de ce, într-un loc, apartamentele se vând cu 1.400 de euro/metru pătrat util, iar, în altul, costă 1.200 de euro/metru pătrat util.
Comșa a fost abordată de autorii proiectului legislativ și urmează să trimită comentariile asociației pe care o reprezintă în perioada următoare. Chiar dacă vede utilitatea unui asemenea demers, forma prezentată este considerată de ea mult prea stufoasă și interpretabilă.
O primă obiecție a managerului este legată de inexistența de personal calificat căruia să i se încredințeze înregistrarea tuturor proiectelor rezidențiale de pe piață. Proiectul legislativ prevede că înscrierea nu va dura mai mult de 30 de zile, însă experiența Antoanelei Comșa arată că dezvoltatorii așteaptă 2-3 luni doar pentru obținerea unui document care să ateste plata unei taxe la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC).
„Dacă sunt 500 de proiecte de înscris, statul nu va angajat acești oameni, pentru că, dacă mâine sunt doar 100 de proiecte, trebuie să îi dea afară. ANL va angaja un număr minim și nu va face față“, preconizează Comșa.
Ea consideră inoportună condiționarea publicității de înregistrarea proiectului rezidențial la ANL și explică faptul că, astăzi, sunt dezvoltatori în piață care fac publicitate și vând fără să aibă Planul Urbanistic Zonal (PUZ) aprobat, practică pe care o consideră normală, deoarece persoane care vor să stea în acea zonă și nu se grăbesc cu achiziția, auzind că va fi un proiect acolo peste doi ani, îl vor aștepta.
Și limitarea avansului la 10%, propusă de proiectul legislativ, este greșită în opinia managerului Granvia, în condițiile în care doar pentru un credit ipotecar este perceput un avans de 15%.
„Mai bine ar obliga dezvoltatorii să nu mai folosească banii de la clienți. În alte țări nu se folosesc acești bani, decât pe baza unei scrisori de garanție bancară sau ai unei asigurări. La noi, mulți construiesc nu doar cu banii clienților, ci și cu credit ipotecar. Dacă se ajunge la faliment, doar banca își recuperează banii. Dacă lucrarea nu este terminată, ea nu poate fi continuată de asociația de proprietari, pentru că nu există proprietari. Plus că unul e frizer, altul e dentist. Se pricep ei să facă un proiect imobiliar?“, comentează Comșa unele prevederi ale proiectului de act normativ.
Și Cristian Erbașu, proprietarul companiei Construcții Erbașu și vicepreședine al Federației Patronatului Societăților din Construcții, își exprimă neîncrederea în capacitatea ANL de a îndeplini atribuțiile care i se pregătesc.
„ANL are investiții cu probleme, cum ar fi să se ocupe de alții. E ciudat că o astfel de propunere vine tocmai de la liberali, care ar trebui să evite statul. E contrar principiilor liberale. Nu cred că va susține nimeni un astfel de proiect. Nu poți să obligi cumpărătorul să nu dea un avans mai mare contra unei reduceri de preț. Eu sfătuiesc cumpărătorii să aibă grijă de la cine cumpără, însă nimeni nu e obligat să cumpere. Protecția clienților se realizează în alt fel. Eventual poți constrânge dezvoltatorul prin contract să predea la timp sau cu racorduri la utilități“, menționează Erbașu.
Interesant este faptul că Bogdan Ivan, secretarul general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS – al cărei nume apare în proiectul legislativ, este categoric împotriva unui organism care să reglementeze și spune că piața imobiliară se guvernează deja după niște legi, care protejează consumatorii.
„Există pericolul unei suprareglementări, iar ANL are cea mai scăzut eficiență din piața dezvoltărilor imobiliare. Unul dintre motivele pentru care piața imobiliară românească s-a dezvoltat în ultimii zece ani, spre comparație cu piața de capital care nu s-a dezvoltat deloc, este că a fost lăsată liberă. Unul dintre motivele principale pentru care nu funcționează piața de capital în România este legat de suprareglementare. Suprareglementarea este mai nocivă decât o lipsă a reglementării. De ce nu am reglementa piața auto?“, se întreabă retoric Bogdan Ivan.
Punctual, el consideră că proiectul legislativ ar limita posibilitatea de negociere a prețului. Astăzi, un cumpărător care dorește să achite un avans mai mare, poate obține o reducere mai mare de preț.
Proiectul de act normativ propune ca o soluție de protejare a cumpărătorilor utilizarea conturilor escrow, care aduc un cost suplimentar. Dacă dezvoltatorul va fi obligat să își asume acest cost, spune Ivan, atunci îl va trece în preț și, într-un final, tot cumpărătorul îl va suporta. Și Bogan Ivan consideră că o astfel de lege ar crește birocrația, în contextul în care, în ultimii ani, durata medie de la inițierea unui proiect rezidențial și până la finalizarea lui a crescut de la un an și jumătate la doi ani.
Reprezentantul Asociației URBANIS spune că o să trimită inițiatorilor proiectului un punct de vedere în care să explice inoportunitatea unui organism de reglementare.
Cerințe dure la înscriere
Proiectul legislativ specifică faptul că fiecare etapă a unui proiect rezidențial va trebui înregistrată separat, iar înregistrarea se face pe baza unei cereri pe care dezvoltatorul o transmite online către ANL.
Aplicația investitorului trebuie să cuprindă, printre altele:
- o descriere a firmei, care să cuprindă numele, adresa, tipul societății și datele de înregistrare fiscală; o descriere a istoricului dezvoltatorului (inclusiv dacă a avut întârzieri la proiectele făcute în trecut sau procese în justiție);
- o copie legalizată a autorizației și a certificatului de urbanism;
- specificațiile tehnice ale proiectului;
- planul lucrărilor de construire;
- detaliile amplasamentului proiectului cu latitudinea și longitudinea punctelor finale;
- modelul de contract pentru rezervare, contractul de vânzare-cumpărare și actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători;
- numărul, tipul și suprafața utilă a apartamentelor, împreună cu suprafața exclusivă a balcoanelor sau teraselor, dacă există;
- numărul și delimitarea locurilor de parcare de vânzare;
- numele și adresele agenților imobiliari care se ocupă de vânzare, dacă există; numele și adresele constructorilor, arhitectului, inginerului structural, dacă există;
- o declarație pe proprie răspundere că are titlul legal asupra terenului, că terenul este liber de sarcini sau detalii despre sarcini înscrise, care este perioada în care se angajează să finalizeze proiectul, că cel puțin 50% din banii încasați de la cumpărători vor fi depozitați într-un cont separat care să fie păstrat într-o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcției și costul terenului și va fi folosit doar în acest scop (banii pot fi retrași doar după ce o echipă formată dintr-un inginer constructor, un arhitect și un expert contabil certifică faptul că retragerea este proporțională cu procentajul de finalizare a proiectului).
Proiectul de act normativ vizează modificarea și completarea legii privind calitatea în construcții, legea privind înființarea ANL, ordonanța guvernamentală privind soluționarea alternativă a litigiilor dintre consumatori și comercianți și legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Inițiatorii își motivează demersul și prin faptul că, în ultimele decenii, au apărut legi speciale pentru piața imobiliară în Belgia și Franța, iar Polonia are din 2014 o lege care protejează drepturile cumpărătorilor de case noi.
