Daniela-Cristina Kasper, una dintre puținele antreprenoare din sectorul dezvoltărilor rezidențiale din România, preconizează pentru acest an o scădere de peste 36% a ritmului de vânzări din cadrul ansamblului de locuințe Coresi Avantgarden, proiect pe care îl construiește în locul fostei fabrici Tractorul Brașov în parteneriat cu grupul francez Auchan. De la lansarea proiectului, în 2016, prețul de vânzare al apartamentelor din complex a crescut cu peste 40%, nivel cu zece puncte procentuale peste media pieței.
Antreprenoarea a fost convinsă de Ceetrus, divizia imobiliară a grupului francez Auchan, să intre într-un parteneriat de tip 50%-50% prin care, în decursul unui deceniu, să dezvolte pe 28 de hectare din fosta platformă industrială Tractorul un total de peste 4.000 de apartamente, în completarea mallului Coresi Shooping Resort, a zonei de birouri și a hotelului de care se ocupă investitorul străin. La trei ani de la demararea complexului Coresi Avantgarden au fost investite 50 milioane de euro în construcția primelor 1.000 de apartamente și în infrastructura necesară întregului proiect.
În aceeași perioadă, cei doi parteneri au vândut peste 1.600 de apartamente. Anul trecut au fost vândute 474 de unități locative în cadrul complexului, iar obiectivul pentru acest an este vânzarea a 300 de locuințe, o scădere considerabilă.
„Ultimii trei-patru ani au reprezentat un trend de dezvoltare atipică și nesănătoasă din punct de vedere economic. Ritmul de construcție accelerat, generat de ritmul de vânzare, dar și de evoluția prețurilor pentru materiale și manoperă, au generat provocări greu de gestionat pentru jucătorii fără experiență. La momentul actual sesizăm un trend de aliniere sau de punere în echilibru a tuturor factorilor menționați mai sus“, explică Daniela Kasper, într-un interviu pentru Profit.ro.
Dezvoltarea Coresi Avantgarden a fost gândită pe cinci faze. Primele două etape au reprezentat finalizarea a 1.000 de apartamente. Acum este în curs de finalizare etapa a treia, care presupune livrarea a încă 288 de unități, și se construiește faza a patra cu 800 de apartamente. În paralel, se lucrează la proiectarea ultimei faze, care are un potențial de dezvoltare de peste 2.000 de unități locative.
Etapa a patra, demarată în 2018, va acoperi o suprafață de 5,1 hectare din terenul alocat dezvoltării rezidențiale. Aici vor fi ridicate 15 corpuri de clădire cu un regim de înălțime de 6 sau 8 etaje. Cele 800 de apartamente vor fi disponibile la vânzare etapizat, într-un interval de aproximativ 3 ani. Tot în această etapă, s-a rezervat un teren de 3.167 metri pătrați pentru creșă sau grădiniță, proiect ce va fi dezvoltat în parteneriat cu autoritățile locale.
Prețuri în creștere
Vânzările apartamentelor din Coresi Avantgarden au început în 2016 de la un preț mediu de 850 de euro/metru pătrat. Creșterea de preț a fost constantă, de la o etapă la alta a proiectului, explică dezvoltatorul. Astăzi, prețul de vânzare din faza a patra a complexului este de 1.150 – 1.200 de euro/metru pătrat, în funcție de modalitatea de plată aleasă, echivalentul unei scumpiri de peste 40%. În aceeași perioadă, indicele imobiliare.ro pentru apartamente noi din Brașov a crescut cu 29%, până la 1.152 euro/metru pătrat.
„Această majorare de preț, pe parcursul a 40 de luni, are la bază în primul rând creșterea prețului materialelor de construcții, a prețului terenului, a manoperei, dar și a îmbunătățirilor aduse constant în proiect la nivel de dotări, tehnologii aplicate sau gamă de finisaje“, spune Daniela Kasper.
Disponibilitatea forței de muncă face ca predarea, în acest an, a peste 500 de apartamente din etapele demarate anterior să fie o provocare pentru Kasper. În prezent, dezvoltatorul are circa 100 de angajați și colaboratori direcți, iar pe șantierul din Brașov sunt 500 de muncitori, angajați ai firmelor aflate în subantrepriză.
„Provocarea anului trecut a fost de a găsi forță de muncă calificată și de a o păstra. Focusul companiei Kasper Development a fost acela de a fideliza firmele executante, ai căror muncitori sunt majoritatea din România și de a îmbunătății performanțele angajaților“, adaugă antreprenoarea.
Ea este de părere că efectele OUG 114, care face din sectorul construcțiilor o prioritate economică prin aplicarea de stimulente fiscale, se vor manifesta progresiv în următorii ani și că era necesară, în vederea recâștigării forței de muncă, după migrarea masivă.
„Pentru a echilibra trendul de migrare nenatural din ultimii 5 ani, probabil vom avem nevoie de tot atâta timp pentru a readuce un echilibru în sectorul construcțiilor. Chiar dacă măsurile politice sau economice sunt ingenioase și benefice dezvoltării climatului economic din segmentul de construcție, vorbim despre oameni și despre certitudini, iar aceștia au nevoie de timp să se convingă de stabilitatea mediului economic din țară pentru a reveni și, mai ales, pentru a rămâne“, specifică Daniela Kasper.
Antreprenoarea anunță că își va adapta strategia de vânzări și oferta în funcție de modul în care băncile se vor poziționa în relație cu noul indicator de referință în calcularea dobânzilor pentru creditele ipotecare.
„Deocamdată, IRCC este într-adevăr mai mic decât ROBOR, dar nu există garanții că va rămâne așa. Deși această diferență pare relativ semnificativă, ea nu ne spune nimic despre cum va evolua valoarea acestui indice în continuare pentru creditele acordate persoanelor fizice“, spune Kasper.
Plan de extindere
Chiar dacă atenția antreprenoarei este direcționată spre dezvoltarea a încă 20 de hectare de teren rămas pe platforma Tractorul, ea analizează diverse oportunități de investiții și în alte orașe cu potențial. Sectorul vizat este tot cel rezidențial, însă deocamdată nu are o propunere concretă.
Compania sa, Kasper Development, vrea să dezvolte proiecte noi, într-un format de nișă și de dimensiuni reduse.
Cetățean german, născută în Brașov, Daniela Kapser a intrat în antreprenoriat în urmă cu mai bine de 14 ani cu ideea unei afaceri de turism ecologic în Transilvania, cu scopul de a atrage familii și copii din Germania. Pentru a strânge banii necesari acestui proiect, ea a început să investească în domeniul imobiliar. A pornit cu un bloc de locuințe în Cluj-Napoca și a continuat, în parteneriat cu Simon Maurer, cu realizarea ansamblurilor rezidențiale Avantgarden 1 și 2 din Brașov, după care a decis să meargă pe cont propriu cu proiectul Avantgarden Tractorul. În ultimul deceniu, compania sa a dezvoltat circa 1.300 de apartamente în cele trei proiecte din Brașov.
