Grupul israelian AFI Europe, proprietarul celui mai mare mall din România, a semnat achiziția portofoliului de pe piața locală, format din patru clădiri de birouri, al NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor imobiliar din România după valoarea activelor, într-o tranzacție de peste 300 milioane euro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată pe Profit Insider
Noua tranzacție confirmă informațiile anunțate de Profit.ro în luna aprilie, conform cărora NEPI Rockcastle se așteaptă să vândă toate proprietățile de birouri, Dedeman, Ion Țiriac și Globalworth fiind atunci printre ofertanți. Către Dedeman a fost vândută ulterior o clădire, cea din Cluj.
În iulie, Profit.ro a anunțat că NEPI Rockcastle a semnat o scrisoare de intenție neangajantă cu AFI Europe, proprietarul celui mai mare mall din țară, pentru vânzarea întregului său portofoliu de birouri.
AFI a semnat acum contractul pentru a prelua integral cele 4 proprietăți, dintre care 3 în București și 1 în Timișoara. Astfel, lista proprietăților vândute cuprinde, în ordine valorică, proiectele Floreasca Business Park din București, City Business Centre din Timișoara, The Lakeview și Victoriei Office din București.
Suprafața totală de 170.000 de metri pătrați a portofoliului cumpărat urcă AFI Europe pe locul doi în topul celor mai mari proprietari de clădiri de birouri, devansându-i pe Immofinanz, CA Immo, Liviu Tudor și frații Pavăl. AFI Europe avea deja circa 92.000 de metri pătrați de birouri grupați în proiectele AFI Park și AFI Tech Park din București.
Pentru finalizarea tranzacției, estimată pentru 15 mai 2020, trebuie îndeplinite o serie de condiții, precum avizul Consiliului Concurenței.
Între timp, însă, pentru finanțarea achiziției, AFI negociază cu mai multe bănci pentru un împrumut de 190 milioane euro, mai relevă datele analizate de Profit.ro. În februarie, AFI Europe a refinanțat cu până la 300 milioane euro mall-ul AFI Cotroceni, cel mai mare din România, creditul fiind unul din cele mai mari împrumuturi obținute de un jucător din piața imobiliară locală.
Strategia NEPI Rockcastle este să se concentreze pe activele din sectorul de retail și să le vândă pe cele care nu fac parte din această categorie. Din acest motiv, banii obținuți din vânzare vor fi investiți în sectorul de retail.
Complexul Floreasca Business Park din noul cartier al corporatiștilor din Pipera, era evaluat la 105,1 milioane euro. În aceeași zonă a Bucureștiului, NEPI mai deține și turnul The Lakeview, evaluat la 69,1 milioane euro. City Business Centre este în contabilitatea NEPI cu o valoare de 94,2 milioane euro, iar Victoriei Office la 40,8 milioane euro. Cele patru proprietăți aduceau anual NEPI un venit din chirii de 24,1 milioane euro.
Tot anul acesta, complexul The Office din Cluj, dezvoltat de NEPI Rockcastle în parteneriat cu antreprenorul Ovidiu Șandor, a fost vândut către frații Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, pentru 129 milioane euro.
În anii anteriori au mai fost tranzacții imobiliare importante, precum vânzarea proiectului rezidențial Upground și a clădirii de birouri BOC către RREEF, fond controlat de Deutsche Bank, pentru 340 de milioane de euro, cea mai mare tranzacție din istoria pieței imobiliare românești.
În plină extindere
AFI Europe se află într-un proces de expansiune agresivă pe piața imobiliară românească. Recent, a plătit avansul pentru achiziția participației deținute de investitorul israelian Plaza Centers în cadrul proiectului Casa Radio, o afacere de 60 milioane de euro.
Anul trecut, AFI Europe a achiziționat un teren de 4,3 hectare lângă mallul AFI Cotroceni, unde va dezvolta un proiect mixt de birouri, spații comerciale și locuințe. Alte proiecte majore ale companiei includ AFI Tech Park, un complex de birouri situat în centrul Bucureștiului, aflat la a doua fază a dezvoltării, AFI City, primul proiect rezidențial al companiei în România, în cartierul Bucureștii Noi din nordul Capitalei, și AFI Brașov, un proiect mixt de birouri și spații comerciale.
Bani în dezvoltare
Banii obținuți de NEPI Rockcastle din vânzare vor fi investiți în programul de dezvoltare al companiei. Numai în România, compania are în construcție mallul Festival Sibiu și extinderea și renovarea Shopping City Sibiu și Aurora Buzău, care costă în total 144 milioane euro și are în curs de avizare extinderea Promenada Mall din București și dezvoltarea Shopping City Târgu Mureș, cu un cost total de 249 milioane euro.
Profit.ro a mai anunțat în exclusivitate că NEPI Rockcastle a cumpărat de la omul de afaceri Adrian Mititelu o parte din Balta Craioviței din Craiova, unde va dezvolta un complex comercial.
Ponderea proprietăților din România în portofoliul NEPI Rockcastle a scăzut treptat în ultimii ani, ajungând la 36%, pe seama extinderii în alte țări și că este posibil ca pe viitor România să își piardă statutul dominant.
În ultimii ani, portofoliul românesc al NEPI Rockcastle, evaluat la 2,1 miliarde de euro, s-a extins doar prin dezvoltări de la zero sau extinderi, totuși nu se exlude posibilitatea unor viitoare achiziții.
Balansul datoriei
Pentru dezvoltarea accelerată din ultimii ani, NEPI Rockcastle a acumulat datorii de 2,5 miliarde euro, echivalentul unui grad de îndatorare (LTV) de 33%, sub ținta autoimpusă de 35%. Volumele mari de împrumuturi de care grupul are nevoie i-a împins spre piața obligațiunilor. În ultimii doi ani, Globalworth, NEPI Rockcastle, One United Properties, Impact Developer & Contractor sau AFI Europe au atras finanțări de peste două miliarde de euro prin vânzarea de obligațiuni corporative.
Fenomenul a avut un impact în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări anticipate de credite ipotecare. Alex Morar, CEO-ul NEPI Rockcastle, spune că aceste împrumuturi pot fi o metodă de ponderare a creditelor ipotecare, însă NEPI Rockcastle nu a făcut asta, ci a folosit banii pentru extindere. Compania a făcut două emisiuni de obligațiuni, în valoare totală de 900 milioane de euro, și mai are credite de tip revolving de încă aproximativ 400 milioane euro, astfel încât 72% din activele sale sunt fără gaj. Totuși, predilecția investitorilor imobiliari mari pentru acest tip de finanțare este dată de limita pe care băncile o au în privința creditelor pe care le pot acorda.
